2009 - Anul chiriasilor

In conditiile in care economiile din estul continentului european sunt cu un an in urma crizei izbucnite pe piata americana, anul acesta ar putea fi presarat cu un numar record de falimente, cu o restrangere a exporturilor si cu o scadere puternica a consumului.

Chiar si pe acest fundal – in care investitiile vor scadea dramatic, iar bancile vor fi mult mai precaute cand vine vorba de a acorda finantare pentru sectorul imobiliar – se intrezaresc oportunitati in real estate, in special pentru cumparatori si chiriasi, spun analistii Colliers International. Estimarile analistilor survin in situatia in care in ultimele luni valoarea proprietatilor din tarile central si est-europene a intrat intr-o spirala descendenta, dupa cativa ani de explozie a preturilor. In 2009, valoarea proprietatilor va continua sa scada odata cu declinul activitatii din sectorul de real estate, spun analistii. O stabilizare relativa a acestui segment ar putea avea loc de-abia de anul viitor. Grad redus de ocupare. In ciuda unui volum record de spatii de birouri inchiriate pe piata din Ungaria in 2008 – 330.300 de metri patrati-, rata de ocupare a spatiilor deja existente a scazut pana la 83,2% in decembrie, se arata intr-un studiu al Colliers International. Acest trend descendent va continua si in 2009, analistii estimand ca pana la sfarsitul anului gradul de ocupare al spatiilor de birouri de pe piata ungara se va reduce pana la 75%. Chiriile vor cobori in 2009 cu circa 1 euro/metru patrat, dupa o scadere de 50 de centi anul trecut. In acelasi timp, contractele de preinchiriere si constructiile la comanda vor deveni din ce in ce mai populare in conditiile in care proiectele speculative se reduc, spun analistii. Anul 2009 va fi anul chiriasilor, in conditiile in care va exista o presiune constanta asupra nivelului chiriilor pe toate segmentele pietei imobiliare, crede Anita Csorgo, analist in cadrul filialei din Budapesta a Colliers. Totusi, aceasta prevede o serie de probleme inclusiv pentru chiariasi si cumparatori, in conditiile in care acestia au acces din ce in ce mai greu la finantare si sunt nevoiti sa-si reduca cheltuielile. Tocmai de aceea, spun specialistii, in 2009 dezvoltatorii vor trebui sa dea dovada de flexibilitate in ceea ce priveste termenii de inchiriere si vanzare. Luand in considerare toate aceste aspecte negative, este de asteptat ca nivelul randamentelor obtinute de dezvoltatorii din Europa Centrala si de Est sa sufere o ajustare mult mai puternica decat cea inregistrata pe pietele dezvoltate din vestul continentului. Partea pozitiva, spun analistii Colliers, este reprezentata de faptul ca intrarea intr-un nou ciclu al pietei imobiliare va da posibilitatea investitorilor sa beneficieze de termeni favorabili in momentul in care vor sa cumpere. In cele din urma, piata imobiliara nu este altceva decat o investitie pe termen lung, reamintesc acestia. De asemenea, orase precum Belgrad, Sofia si Bucuresti continua sa aiba un potential ridicat de dezvoltare in ceea ce priveste spatiile de birouri. In viitorul apropiat, aceste piete ar putea intra intr-un nou ciclu de dezvoltare, estimeaza specialistii. Combinatia dintre presiunea asupra chiriilor si nevoia marilor companii de a se concentra asupra reducerii costurilor ar putea mentine pietele din regiune extrem de active. Chiriasii incep sa profite. Scaderea, in ultimele luni, a chiriilor pentru spatiile de birouri si cele de logistica a generat o cerere importanta pentru astfel de facilitati chiar din primele saptamani ale lui 2009. La sfarsitul lunii ianuarie dezvoltatorul proiectului Parkridge Business Centre din Lodz – un proiect mixt, constituit din spatii industriale si de birouri – a incheiat contractul cu primul dintre chiriasii complexului – compania italiana de distributie de echipamente termice Immergas. In momentul in care va fi finalizat, Parkridge Business Centre va cuprinde spatii industriale cu o suprafata totala de 20.500 de metri patrati. Immergas a inchiriat una dintre cele doua cladiri construite deja, cu o suprafata de 3.400 mp la care se adauga 1.000 mp de spatiu de birouri. In acelasi timp, detinatorii complexului comercial Galeria Ostrovia situat in orasul polonez Ostrow Wielkopolski au inregistrat o crestere semnificativa a numarului de contracte semnate cu viitorii chiriasi, printre care se numara OBI, H&M, Media Expert si Deichman. Cel mai important contract de anul acesta este cel incheiat cu Media Expert, companie care va ocupa peste 2.000 de metri patrati din viitorul complex comercial, care urmeaza sa fie finalizat in ultimul trimestru al acestui an. Galeria Ostrovia este primul spatiu comercial modern din Ostrow Wielkopolski si cuprinde o suprafata inchiriabila totala de 36.000 de metri patrati. O crestere importanta a numarului de chiriasi s-a inregistrat, in ultimele doua luni, si pe piata rezidentiala din capitala bulgara, Sofia. Aici, restrangerea conditiilor de creditare si perspectivele de inrautatire a situatiei economice au facut ca multi dintre cei care se aflau in cautarea unei locuinte sa prefere varianta chiriei in locul cumpararii, arata un studiu citat de agentia de presa Novinite. Totusi, numarul mare al celor care detin o a doua locuinta, achizitionata pentru a fi inchiriata, a mentinut nivelul chiriilor la un nivel similar cu cele din anii anteriori. Pe piata din Sofia, unul din cinci apartamente este scos la vanzare, ceea ce creeaza premisele unei scaderi accentuate a preturilor, favorizand astfel cumparatorii, arata acelasi studiu. Bancile revitalizeaza piata. In Europa de Vest, in special pe piata londoneza, criza financiara a afectat semnificativ piata spatiilor de birouri in conditiile in care bancile se numarau printre jucatorii cu o cerere ridicata pentru astfel de facilitati. Cu totul diferit se prezinta insa situatia pe pietele emergente ale continentului, unde analistii Cushman& Wakefield vad o continuare a cererii pentru spatii de birouri in acest an. Pe piata din Cehia de exemplu, cererea pentru spatii de birouri venita din partea bancilor a urcat, in 2008, cu 230% fata de anul anterior. Totusi, in noiembrie – pe fondul amplificarii turbulentelor la nivel global – s-a inregistrat o relativa stabilizare a cererii venite din partea institutiilor financiare, ceea ce creeaza premisele unei cresteri mai moderate in 2009, spun analistii. Aceasta situatie pune o presiune constanta asupra nivelului chiriilor. Centrele financiare din Paris si Frankfurt – spre deosebire de City-ul londonez – au demonstrat o rezistenta sporita in fata actualei crize, piata spatiilor de birouri prezentandu-se intr-o forma mult mai buna la periferia oraselor, unde companiile – si in special bancile – si-au relocat activitatile pentru a-si reduce costurile. Capitalele din Europa Centrala si de Est, precum Praga sau Budapesta, vor fi tinta urmatorului val al relocarii activitatilor bancilor occidentale, cred analistii Cushman&Wakefield. In acelasi timp, activitatea de pe piata imobiliara europeana va fi intensificata de nevoia de capital a bancilor, care in lipsa unor alte surse de finantare vor fi nevoite sa inchirieze sau sa vanda active din portofoliile imobiliare pe care le detin, spun specialistii. Spatiile comerciale rezista. Pe segmentul spatiilor comerciale, criza financiara nu a reprezentat pana acum decat un factor minor de presiune, desi o serie de proiecte din tari precum Cehia au inregistrat intarzieri ale termenului de finalizare, programat initial pentru 2008, spun analistii Cushman&Wakefield. Majoritatea dintre acestea vor fi deschise in primavara acestui an. Criza financiara nu a reprezentat insa un factor determinant in conditiile in care dezvoltarea de centre comerciale intampina de obicei dificultati legate fie de conditiile tehnice, fie de problemele administrative. Mai mult, in conditiile in care acestea erau programate pentru 2008 finantarea fusese asigurata cu cativa ani inainte, iar turbulentele de pe piata de creditare au izbucnit in a doua jumatate a lui 2007. In acelasi timp, dezvoltarea de centre comerciale moderne este impulsionata de volumul mic de astfel de spatii/cap de locuitor in tarile din Europa Centrala si de Est. De exemplu, in Slovacia existau la sfarsitul anului trecut doar 137 de metri patrati de spatii comerciale pentru fiecare 5.000 de locuitori. Proportia este semnificativ mai mare pe piata din Cehia, unde sunt 184 de metri patrati la 1.000 de locuitori. Pentru 2009, reprezentantii firmei de consultanta imobiliara Cushman&Wakefield prevad o crestere cu 110.000 mp a spatiilor comerciale existente in Cehia. Dincolo de proiectele nou construite, o proportie semnificativa din cresterea volumului de spatii comerciale din Cehia este reprezentata de extinderea proiectelor deja existente. Este cazul complexului comercial Olympia Brno unde anul acesta va fi finalizata cea de-a patra faza de constructie a proiectului. Piata spatiilor comerciale din estul continentului inregistreaza o crestere constanta a gradului de maturitate, ceea ce genereaza o concurenta din ce in ce mai acerba si mai vizibila. Criza se adanceste In Rusia. In situatia in care recesiunea va dura cel putin pana la sfarsitul lui 2009, activitatea de pe piata spatiilor de birouri din Sankt Petersburg – un sector care a inregistrat o explozie in ultimii ani – s-ar putea restrange semnificativ, nivelul chiriilor putand cobori cu pana la 20%-30%, potrivit unui studiu al CB Richard Ellis. In acelasi timp, pe piata spatiilor logistice – care a inregistrat o stagnare in 2008 – s-ar putea exercita noi presiuni asupra preturilor chiriilor, in conditiile in care anul acesta sunt asteptate sa fie finalizate cateva proiecte mari, precum Kolpino (dezvoltat de Eurasia Logistics) si Pulkovo Estate. In ultimele luni ale anului trecut, preturile pe toate segmentele pietei imobiliare au intrat pe o panta descendenta. In 2009 este de asteptat ca vanzarile de active imobiliare de catre companiile care sunt implicate in dezvoltarea de proiecte sa creasca semnificativ, pe fondul unei tendinte de retragere a capitalurilor.   Tendinte in Est Spatiile de birouri. Se estimeaza ca piata spatiilor de birouri va inregistra o scadere semnificativa a gradului de ocupare de-a lungul regiunii, in special pe piata din Ungaria (pana la 75%). Aceasta tendinta va genera o presiune asupra nivelului chiriilor, fortand dezvoltatorii sa relaxeze termenii din contracte. Cererea pentru spatii de birouri va continua sa fie sustinuta de companiile vestice care isi relocheaza activitatile in regiune, pentru a-si reduce costurile. Logistica. La fel ca in cazul spatiilor de biroruri, analistii estimeaza o reducere a chiriilor din acest segment pe fondul presiunilor de reducere a cheltuielilor exercitate asupra companiilor care contracteaza astfel de spatii si in conditiile in care pentru 2009 sunt programate sa fie finalizate o serie de proiecte de mari dimensiuni, in special pe piata ruseasca. Spatiile comerciale. Pe segmentul spatiilor comerciale, criza financiara nu a reprezentat pana acum decat un factor minor de presiune, date fiind dificultatile pe care le intampina de obicei dezvoltarea de astfel de proiecte (dificultati de ordin tehnic si administrativ). Mai mult, in conditiile in care finantarea pentru astfel de proiecte este obtinuta cu cativa ani inainte de finalizare (termenul de executie este in mod normal de 3-4 ani) turbulentele de pe piata de creditare nu au reusit sa-si puna amprenta asupra proiectelor programate pentru 2008 si 2009.