40 de malluri finalizate si 24 in constructie. Mai este nevoie de alte centre comerciale pe piata locala de retail?

Pe langa cele 40 de centre comerciale existente in prezent la nivel national, alte 24 de unitati sunt deja in constructie, potrivit datelor anuntate de companii, ceea ce ar putea sa duca in urmatorii doi ani stocul comercial spre 70 de unitati, scrie revista Business Construct.

In plus fata de acestea, pe piata au fost anuntate in ultimii ani proiecte pentru cel putin alte 50 de unitati in toate orasele medii si mari ale tarii. Presupunand ca toate aceste proiecte ar fi fost realizate intr-un interval de cinci ani, cat de mare este probabilitatea sa asistam la supraproductie si chiar la falimente, in conditiile in care consumul nu va mai avea aceeasi dinamica de crestere, iar unele orase s-au dovedit deja a fi supraevaluate? “In afara de Suceava si Cluj, pentru moment, cred ca in fiecare oras din tara mai este loc de cate un mall sau parc de retail. Pe de alta parte, mai sunt si orase precum Braila sau Buzau in care centrele comerciale deschise nu au prins foarte bine”, a declarat Luiza Moraru, head of retail department al companiei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis Eurisko. Opiniile sunt impartite inclusiv intre consultanti, reprezentantii DTZ apreciind ca in momentul de fata este greu pentru orice dezvoltator sa castige o pozitie buna pe o piata in care a fost deja realizat un centru comercial important. “Cred ca in fiecare oras din afara Bucurestiului in care a fost construit deja un centru comercial cu un mix de chiriasi corespunzator isi va face cu greu loc un alt competitor, in actualele conditii de pe piata”, spune Oana Iliescu, codirector executiv al companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox. In prezent, centre comerciale de mari dimensiuni au fost finalizate in circa 20 de orase din tara, in timp ce in Cluj, Suceava, Constanta, Braila, Pitesti, Brasov sau Targu-Mures au fost deja finalizate cel putin doua. “Piata de retail este cernuta de criza. Numarul proiectelor anuntate era nerealist si multe dintre ele nu cumulau fundamentele care sa le faca viabile. In perioada care urmeaza, doar proiectele cu un concept bine studiat, cu un mix de chiriasi puternici, dar accesibili clientilor din catchment (aria de acoperire – n.r.) si care au in spate un dezvoltator credibil, experimentat si cu putere financiara vor merge mai departe”, spune Andrei Vacaru, consultant in cadrul departamentului de retail al firmei de consultanta Jones Lang LaSalle. Dupa aproximativ 20 de inaugurari in 2008, piata se va tempera puternic in acest an, astfel ca si o parte dintre dezvoltatorii care au inceput constructia ar putea anunta intarzieri “intentionate” din lipsa chiriasilor, tinand cont ca si acestia au incetinit puternic ritmul de extindere. “Cred ca intarzierile vor fi mai lungi, comparativ cu scaderea consumului preconizata pe fondul crizei. Speram ca la un moment dat piata sa-si revina, dar este greu de spus cand, tinand cont ca si retailerii isi amana extinderea”, mai spune Iliescu de la DTZ. O serie de dezvoltatori precum Mivan, Plaza Centers sau GTC au anuntat planuri pentru dezvoltarea unor retele extinse de malluri la nivel national, insa o parte dintre aceste proiecte vor ramane la nivel de “biblioraft”. “Exact asta face criza – o selectie a proiectelor bune. Mai sunt cateva proiecte bune care nu vor putea fi incepute din cauza crizei, dar majoritatea celor la care se continua constructia sunt proiecte bune”, spune Moraru de la CBRE Eurisko. Consultantii vorbesc si despre o noua tendinta de pe piata centrelor comerciale, o situatie provocata tot pe acelasi fond al incertitudinilor economice, si anume amanarea deschiderii unor proiecte, desi constructia a fost finalizata. Astfel, in conditiile in care gradul de ocupare al centrelor comerciale nu este unul satisfacator, developerii ar putea decide, alaturi de cea mai mare parte a retailerilor care au semnat deja contracte de inchiriere, amanarea deschiderii pana la semnarea mai multor contracte si imbunatatirea conditiilor de pe piata. In plus, am putea asista si la oprirea lucrarilor la anumite proiecte, tinand cont ca sunt cazuri in care desi dezvoltatorii au anuntat lansarea constructiei in urma cu un an, acestea nu au avansat aproape deloc in ultima perioada. “Pana si o parte din proiectele aflate in prezent in constructie ar putea suferi amanari din cauza faptului ca nu vor mai reusi sa atraga chiriasii care acum au devenit mult mai selectivi. Insa nu putem vorbi despre faptul ca proiectele existente sunt suficiente. Piata de retail va continua sa evolueze si proiecte noi, mai bune, vor continua sa apara”, mai spune Vacaru de la Jones Lang LaSalle. Cele mai multe santiere de malluri sunt in prezent in Bucuresti, unde se lucreaza la constructia a patru centre comerciale, in timp ce la proiectul Dambovita Center sunt in executie lucrari pregatitoare ale structurii Casei Radio, pe “scheletul” careia ar putea fi construit unul dintre cele mai mari malluri din tara. In afara de Dambovita Center, cel mai mare mall din tara aflat in prezent in constructie este AFI Cotroceni Park, care va avea o suprafata inchiriabila de 76.000 de metri patrati si ar trebui finalizat pana la sfarsitul acestui an. In Bucuresti se mai afla in constructie proiectele Grand Arena, a carui deschidere ar putea avea loc in luna martie, Sun Plaza (octombrie acest an), precum si cel de-al doilea centru comercial de tip outlet Mega Designer Outlet. Pe de alta parte, si in alte orase precum Oradea, Craiova sau Arad sunt in lucru cate doua centre comerciale de mari dimensiuni, a caror finalizare ar putea inchide pentru urmatorii ani aceste piete pentru extinderea altor dezvoltatori. Astfel, in Oradea in luna martie-aprilie va fi finalizata prima parte a parcului de retail ERA Shopping Park, dezvoltat de Omilos, in timp ce in septembrie este programata deschiderea primului mall Tiago de pe piata locala, care alaturi de centrul comercial Lotus deschis la inceputul anilor 2000 si extins anul trecut vor reprezenta un numar suficient sau chiar prea mare de centre comerciale in capitala Bihorului. Craiova si Galati sunt doua dintre cele mai mari orase din tara in care nu a fost inaugurat in ultimii ani niciun centru comercial modern. Situatia s-ar putea schima in acest an, cand doi dezvoltatori – austriecii de la Delta si Euromall – ar trebui sa finalizeze proiectele West Gate Craiova si Euromall, care ar trebui sa intre in proprietatea integrala a fondului austriac de investitii Immoeast dupa finalizare. Tot in acest an ar putea intra pe harta oraselor cu centre comerciale moderne si localitati precum Satu Mare, Botosani sau Miercurea Ciuc, unde este programata finalizarea proiectelor Armonica Center, Uvertura City Mall, respectiv Csiki Plaza. In materie de incepere a unor proiecte noi, acestea sunt conditionate in cazul celor mai multi dezvoltatori de obtinerea finantarilor bancare. Astfel, nord-irlandezii de la Mivan declarau recent ca isi propun pentru acest an inceperea a doua noi proiecte Tiago, iar in Bucuresti ar putea fi inceputa anul acesta constructia proiectului Colosseum, din nord-vestul orasului. Noi proiecte de centre comerciale ar putea incepe anul acesta si in Brasov, unde TriGranit si Echo Investments au anuntat recent obtinerea autorizatiilor de constructie pentru doua malluri de mari dimensiuni, in conditiile in care “sub Tampa” au fost realizate pana in prezent doar proiecte mici si medii, precum Macromall, Magnolia sau Unirea Shopping Center. In cazul in care dezvoltatorii vor finaliza toate aceste proiecte, s-ar putea lovi de o alta problema, daca au ca strategie vanzarea acestora in urmatoarea perioada. Din vara anului trecut, de la semnarea tranzactiei de vanzare a centrului comercial Iris Shopping Center din Titan, nu a mai fost facuta publica nicio mutare de acest gen, iar aprecierile consultantilor indica o crestere a randamentelor pentru care investitorii ar fi dispusi sa realizeze achizitii catre 10% in euro pe an. Mai multi dezvoltatori care aveau centre comerciale la vanzare au decis sa pastreze proprietatile in portofoliu, in conditiile in care ofertele investitorilor erau departe de pretentiile acestora.