Administrare: Cum scade factura unei cladiri cu 30%

Compania germana Drees & Sommer, unul dintre principalii furnizori de project management de pe piata locala, estimeaza pentru anul acesta o reducere la jumatate a cifrei de afaceri, pana la 1,2 milioane de euro, din cauza diminuarii numarului de proiecte imobiliare noi. Pentru 2010, compania estimeaza mentinerea cifrei de afaceri, in acelasi timp cu cresterea contractelor de facility management in defavoarea celor de project si construction management.

“Sunt optimista pentru ca avem in portofoliu servicii care abia asteapta sa intre pe piata locala, cum ar fi cel de facility management sau de realizare a conceptelor de reducere a costurilor unei cladiri inca din faza de proiectare”, afirma Renate Kremer, directorul general al Drees & Sommer Romania, filiala grupului german Drees & Sommer, cu afaceri anuale de 140 de milioane de euro.

Inca din a doua jumatate a anului trecut, cand s-au resimtit primele semne ale crizei financiare, proprietarii de imobile – spatii de birouri, logistice sau de retail- au fost mult mai atenti in administrarea proprietatilor.

“Din cauza crizei financiare, tot mai multi proprietari de cladiri nu reusesc sa le vanda, raman cu ele in portofoliu si trebuie sa vada cum gestioneaza cat mai ieftin costurile de administrare. Se poate merge in detaliu pana la scaderea spatiului liftului din suprafata care trebuie curatata de la un etaj sau poate fi calculata suprafata cu linoleum, care trebuie doar stearsa, si cea cu mocheta, care trebuie sa fie aspirata si curatata”, explica Kremer.

Mai mult, inca din faza de proiectare se pot face economii viitoare pentru cheltuielile de aprovizionare sau colectare a deseurilor, activitati derulate dupa finalizarea constructiei. “Arhitectul poate sa influenteze semnificativ exploatarea viitoare a imobilului inca din faza de pregatire a proiectului”.

Project managementul scade. Businessul Drees & Sommer de pe piata locala este realizat in proportie de 70% de serviciile de construction management si project management, insa din cauza scaderii investitiilor imobiliare, compania se va reorienta catre facility management si controlling pentru santierele aflate in perioada de garantie si postgarantie.

“Perioada de garantie a lucrarilor este de obicei un an, iar noi preluam santierele cu probleme tehnice, pentru a realiza un controlling special pentru perioada de garantie. Facem o analiza a statusului cladirii si in cazul unor disfunctionalitati, cercetam daca este o problema de montaj sau de utilizare neconforma a unor materiale”, sustine Kremer.

Principalele contracte de controlling se deruleaza cu bancile, care impun drept una dintre principalele conditii inainte de acordare de finantare ca dezvoltatorul sa apeleze la serviciile unei companii de project management.

“Va urma un ritm mai lent de dezvoltare pana in 2011, prin care businessul se va maturiza. Pierdem volume, dar nu pierdem servicii, pentru ca putem sa ne extindem in domenii noi cum ar fi cele pentru cladiri verzi sau managementul procesarii, mai ales in sectorul industrial, cum este cel automotive. Revenirea pietei imobiliare va fi resimtita mai intai de proiectanti, pe urma de consultanti si intr-un final de constructori”, explica Kremer.

Strategia directorului general al Drees & Sommer este mentinerea numarului de angajati la 18, fata de 46 de salariati cati erau in vara anului trecut sau 60 cati au fost in 2007. “Ma lupt sa tin oamenii care au mai ramas intr-o marja de plus-minus 3-5% pentru a pastra un nucleu cu care sa putem sa crestem in viitor. Trebuie sa majoram productivitatea, pentru ca biroul Drees & Sommer de la Viena realizeaza o cifra de afaceri de doua ori mai mare cu circa 12 angajati”, afirma Kremer. Drees & Sommer a incercat sa angajeze absolventi part-time, pentru a compensa locurile disponibilizate, insa nu a reusit pentru ca legile din Romania nu permit acest lucru.

“Legea din Romania nu ne permite sa oferim locuri de practica cu un salariu simbolic. De exemplu, in Polonia orice absolvent al unei facultati de constructii sau arhitectura poate obtine un post de practica de pana la un an, platit cu un salariu redus si cu un contract mult mai simplificat”, sustine Kremer.

Drees & Sommer, care a intrat pe piata locala in 1996, a fost implicata in ultimii ani in proiectele de constructie a supermarketurilor Billa, a peste 20 de magazine Kaufland, doua cladiri dezvoltate de catre Premiumred, divizia de dezvoltare imobiliara a grupului Volksbank, in apropierea Pietei Victoria din Capitala. Insa compania a pierdut un contract important anul acesta in conditiile in care trebuia sa realizeze project managementul pentru dezvoltarea a patru cladiri de birouri in cadrul proiectului Sema Parc, realizat de catre River Invest. “Investitia in cele patru cladiri care aveau o suprafata de 100.000 de metri patrati a fost amanata si a trebuit sa renuntam la zece oameni care trebuiau sa se ocupe de acest proiect”, explica Kremer.

O industrie cu 7.700 de angajati. Piata de facility management va creste anul acesta cu circa 30-40%, pana la 210-225 mil. euro, datorita majorarii cererii pentru astfel de servicii in contextul in care criza financiara i-a fortat pe proprietarii de cladiri sa reduca costurile. In plus, cresterea a fost generata si de numarul ridicat de proiecte imobiliare incepute in anii trecuti si finalizate in 2009.

In Romania sunt inregistrate in prezent 690 de firme care au ca obiect de activitate administrarea imobilelor pe baza de tarife si contracte, dintre care 540 sunt active, potrivit datelor oefrite de Asociatia Romana de Facility Management (ROFMA), infiintata in luna iunie a acestui an. Din asociatie fac parte in prezent sapte companii specializate in astfel de servicii – BSS, Archibus, CBRE/Eurisko, Coral Construct, Dress & Sommer, ISS si MT & T. Aceasta industrie noua, creata in 1970 la nivel mondial, genereaza deja pe piata locala peste 7.700 de locuri de munca.

“Pentru 2009 estimam o majorare de 30-40% a pietei, strict legata de proiectele de birouri si spatii comerciale care au fost sau vor fi finalizate anul acesta. Ulterior, din 2010 credem ca piata va suferi o stagnare, pentru ca nu au mai fost incepute proiecte noi”, a declarat Lucian Anghel, presedintele ROFMA.

Cheltuielile legate de plata taxelor, a utilitatilor, servicii de intretinere, paza, mentenanta reprezinta circa 40% din totalul cheltuielilor unei firme, potrivit estimarilor ROFMA. Anghel sustine ca valoarea pietei s-a dublat de la an la an incepand cu 2005, datorita numeroaselor proiecte de birouri si comerciale care au fost construite.

“Prin intermediul acestei asociatii incercam sa introducem niste standarde in imobiliare, atat pentru dezvoltatori, cat si pentru avocati in ceea ce priveste notiunea de suprafata inchiriabila, inchirieri si gestionari. In plus, intentionam sa stabilim un reper in ceea ce priveste tarifele pentru activitatea de facility management”, afirma Kremer.

Ea considera ca dezvoltarea pietei de profil se datoreaza si crizei financiare, care a pus presiune pe servicii noi.

Piata de facility management a ajuns anul trecut la 160 de milioane de euro, din care circa 70 de milioane de euro revin firmelor specializate, iar restul este reprezentat de proprietarii care isi administreaza singuri cladirile.

“Ponderea firmelor specializate in totalul pietei va creste in urmatorii ani, pentru ca proprietarii si-au dat seama ca astfel de servicii trebuie externalizate catre firmele specializate. Prin astfel de servicii se pot reduce cu pana la 30% cheltuielile de regie, rezultand resurse financiare suplimentare, utile catre alte directii”, au declarat reprezentantii ROFMA.

In prezent, costurile pentru astfel de servicii, care includ si plata taxelor si impozitelor si facturile pentru utilitati, se ridica la circa 5 euro pe metrul patrat. Pe piata locala din totalul firmelor specializate, doar 30 de companii controleaza 80% din total.

La nivel european, valoarea pietei de facility management se ridica la 440 miliarde de euro, dintre care circa 60% revin firmelor specializate.