Afacerea Opera Center - momentul zero al tranzactiilor pe piata imobilelor

Cumpararea imobilului de birouri Opera Center de catre compania imobiliara CA Immo din Austria a fost un prim pas pe o piata cu un mare potential, dar cu o oferta foarte slaba. Fonduri de investitii in domeniul imobiliar stau cu ochii pe piata romaneasca, insa nu au deocamdata prea multe alternative in care sa-si bage banii.
CA Immo, divizia de investitii imobiliare a Creditanstalt, a cumparat recent imobilul Opera Center, unul dintre cele mai importante centre de afaceri din Bucuresti, intr-o tranzactie in valoare de circa 29 mil. $.
Nici o tranzactie de amploarea achizitiei Opera Center nu a mai avut loc pana acum pe piata imobiliara din Capitala, si cu atat mai putin in provincie. Chiar daca investitorii afirma ca nu sunt interesati sa vanda, este evident ca scopul final al oricarui developer este de a vinde imobilul construit, in general dupa inchirierea acestuia. Cu banii obtinuti, fostii proprietari pot dezvolta alte proiecte, ceea ce duce in final la cresterea pietei.
Pe de alta parte, analistii apreciaza ca foarte putine imobile din Bucuresti ar putea trezi interesul investitorilor institutionali straini, adica fonduri de pensii si fonduri de investitii, care aloca banii pe termen lung. Acesti investitori cauta in general imobile de birouri de clasa A, a caror constructie a fost terminata, care sa fie inchiriate in totalitate.
Analistii mai spun ca asemenea tranzactii vor aparea si in Romania de-abia dupa stabilizarea pietei imobiliare. “In primul rand nu sunt prea multe cladiri de calitate care sa atraga investitorii straini, iar fluctuatiile pietei sunt inca destul de insemnate. Investitorii cauta imobile care sa aiba contracte de inchiriere semnate pe termen cat mai lung, iar chiriasii sa fie companii cunoscute”, spune Bogdan Georgescu, director general al companiei imobiliare Colliers International.
Totusi, potrivit unor surse din piata, mai multe fonduri de investitii asteapta oportunitati pentru a intra in afacerile imobiliare din Romania. Insa variantele sunt limitate, avand in vedere ca in Bucuresti nu sunt decat cateva imobile mari, la standarde internationale. Optiunile sunt si mai limitate dupa vanzarea Opera Center.
“Evident ca aceasta tranzactie nu va ram=ne este o oaza in desert. Mai exista si alte fonduri de investitii care au luat in vizor piata romaneasca. Din pacate deocamdata  nu vor fi multe tranzactii pentru ca nu sunt produse”, spune si Mihnea Serbanescu, director general al companiei imobiliare DTZ Echinox.
“Investitorii mari nu sunt interesati de cladirile cu o suprafata mica, astfel ca sunt prea putine imobile care ar putea fi vandute in viitorul apropiat”, adauga el.
In acest moment, pe piata Capitalei sunt doar cateva cladiri mari de clasa A complet inchiriate, iar dintre acestea World Trade Center sau Bucharest Financial Plaza au un actionariat complex care implica si statul, ceea ce ar face si mai dificila o posibila vanzare, explica directorul DTZ Echinox.
Printre potentialele tinte de achizitie se numara Europe House (imobil situat in Piata Victoriei, in care se afla sediile Orange, Microsoft, Hewlett-Packard, Oracle sau AIG Life), dezvoltat de compania israeliana Globe Trade Center (prin reprezentantul sau local – Victoria International Property SRL). De altfel, surse din piata afirma ca reprezentantii companiei au fost deja contactati de mai multe fonduri de investitii, existand chiar si voci care spun ca tranzactia a fost deja incheiata.
“Europe House nu s-a vandut si nu va pot declara daca exista negocieri pentru ca sunt informatii confidentiale”, a spus Anca Popa, asistent manager la Victoria International Property.
De asemenea, Shay Mor, directorul general al grupului Neocity, a declarat recent ca a fost contactat de mai multi posibili cumparatori ai celor doua cladiri ale grupului: Neocity Tower I, finalizat in 2001 si inchiriat in totalitate, si Neocity Tower II, imobil construit langa cel dintai, ce urmeaza sa fie terminat in septembrie. “Ne-au solicitat cateva fonduri internationale de investitii, dar nu au oferit pretul potrivit”, a spus Shay Mor. El nu a precizat care ar fi “pretul potrivit”, insa a mentionat ca acesta ar trebui sa fie mai mare decat valoarea investitiei in cele doua imobile – 20 mil. $.

Ce s-a intamplat pana anul trecut
Activitatea de vanzari a investitiilor finalizate a fost foarte redusa anul trecut, rezumandu-se la vanzarea unor mici cladiri rezidentiale sau vile, inchiriate companiilor multinationale, dar pe termene scurte, in general, se arata in ultimul raport de piata al companiei imobiliare Colliers International.
“Investitorii in acest gen de imobile erau, in principal, oameni de afaceri israelieni care cautau rentabilitati ridicate, fiind dispusi sa-si asume riscuri mai mari investind pe piata romaneasca”, potrivit studiului citat.
Avand in vedere ca, pana de curand, nu existau tranzactii cu care sa se faca o comparatie, analistii Colliers estimeaza ca preturile de vanzare pot fi evaluate numai pe baza preturilor cerute de mai multi investitori in proiectele din Bucuresti. Astfel, in cazul imobilelor de clasa A, cladirile sunt scoase la vanzare la rate de capitalizare de 12-15%, adica investitorii incearca sa-si recupereze in 7-8 ani investitia, in timp ce spatiile industriale si centrele comerciale au rate de capitalizare si mai mari.

Ce urmeaza
“Aceasta tranzactie va creste increderea investitorilor straini”, este de parere Alexander Hergan, director executiv al companiei Avrig 35, unul dintre cei mai importanti developeri de pe piata imobiliara din Bucuresti. “Este un semnal ca marile companii de investitii imobiliare considera ca piata romaneasca este suficient de dezvoltata pentru a prezenta interes”, completeaza Serbanescu de la DTZ Echinox.
“S-a facut un prim pas care ar putea duce la aparitia unei piete a investitiilor in Romania. Faptul ca s-a vandut Opera Center dovedeste ca strainii au incredere in piata imobiliara autohtona si este un semnal foarte bun, mai important decat imbunatatirea ratingurilor de catre Moody’s sau Standard & Poor’s. Acest lucru nu inseamna insa ca peste cateva luni vom asista la o avalansa de tranzactii de acest gen”, afirma si Mihai Grigore de la Colliers.
“Aceste investitii intra in categoria celor cu risc relativ redus, cu venit imediat si rata de amortizare ridicata, ceea ce atrage investitorii mari pe piata macroimobiliara. Singurul aspect negativ care ar trebui subliniat este faptul ca firma care cumpara nu are un control efectiv asupra clauzelor contractuale, preluandu-le asa cum au fost negociate initial de proprietarul spatiilor”, spune Eduard Mircea Uzunov, presedintele companiei imobiliare Regatta.

Rentabilitatea in scadere nu sperie investitorii
Compania austriaca de investitii imobiliare CA Immo va plati circa 29 milioane de dolari pentru preluarea Opera Center. Este mare, mic sau corect si pe ce baza a fost stabilit pretul la care a fost vandut unul dintre cele mai bine cotate imobile de birouri din Bucuresti?
Potrivit lui Mihai Grigore, consultant pe probleme de evaluare imobiliara la compania imobiliara Colliers International, in asemenea tranzactii se face un calcul al veniturilor pe care le poate aduce cladirea in urmatorii ani.
“Exista doua metode de stabilire a valorii de piata a unei proprietati imobiliare. Pe de-o parte, se poate folosi capitalizarea veniturilor care consta in insumarea veniturilor probabile in urmatorii sapte ani, in conditiile in care rata de capitalizare pe piata romaneasca este de 12-15% (care corespunde unei recuperari a investitiei in circa sapte ani – n.r.). Pe de alta parte, in cazul imobilelor de mari dimensiuni, care au deja semnate contracte de inchiriere, se aplica o metoda numita ‘discounting cash-flow’, in care se actualizeaza veniturile viitoare, adica aplicarea unui discount asupra veniturilor ce vor fi obtinute. Se analizeaza contractele, se fac si previziuni privind nivelul chiriilor peste ani, iar ulterior se adauga valoarea de vanzare a proprietatii in ultimul an, care este de asemenea, adusa in prezent”, spune Mihai Grigore.
Cu cat rata de capitalizare este mai mica, cu atat investitia este mai sigura, iar valoarea proprietatii este mai mare, adauga el. Pana acum, Romania nu a fost in centrul atentiei investitorilor institutionali desi rata de capitalizare medie a ultimilor ani era mai atractiva decat a pietelor din Polonia, Cehia, Ungaria.
Potrivit lui Mihnea Serbanescu, director general al DTZ Echinox, tocmai nivelul ridicat al ratei de capitalizare, i-a indepartat pe acesti investitori, care sunt atrasi mai degraba de stabilitate decat de o rentabilitate ridicata care, in general, este asociata si unui risc mai mare.
In prezent, piata imobiliara locala este in curs de maturizare, iar oferta de spatii a crescut cantitativ si calitativ, ceea ce a condus la o scadere continua a chiriilor in ultimii ani si, implicit, a rentabilitatii medii. “Aceasta rata este de 12-15%, ceea ce corespunde unei recuperari a investitiei in 6-8 ani. Comparativ cu Praga, Budapesta sau Varsovia, unde cladirile importante au fost tranzactionate catre investitori cu un pret ce depaseste echivalentul a zece ani de chirie (rata medie 8-9%), Bucurestiul este evident mai atractiv si, mai nou, este considerat suficient de stabil”, este de parere Serbanescu. bogdan.neagu@zf.ro