Afacerea rabdarii

Jay Gould, un faimos speculator, spunea: “Omul de afaceri perfect trebuie sa stie cand sa intre; mai important, trebuis sa stie cand sa ramana; si mai important, trebuie sa stie cand sa iasa”.

Pentru cineva cu bani, cu suficienta rabdare si dispus sa aplice enuntul afaceristului american, proiectul de revizuire a Constitutiei ofera posibilitatea initierii, in cazul in care legislatia privind circulatia terenurilor va fi modificata, a unor afaceri care pot aduce castiguri importante. Sau poate afacerea a inceput, deja…

Concret, Comisia parlamentara a admis ca cetatenii straini si apatrizii sa poata avea drept de proprietate asupra terenurilor, in anumite conditii, dar prevederea nu va intra in vigoare decat peste cativa ani. In primul rand, trebuie mentionat ca procesul de revizuire a Constitutiei este abia la inceput, in cel mai optimist caz el putandu-se incheia in 2004.

Pentru ca deciziile rezultate din Comisia parlamentara vor parcurge traseul lung si sinuos, cunoscut deja, din Camera Deputatilor si Senat, dupa care noua Constitutie va fi supusa votului prin referendum. Pana in prezent, strainii nu aveau acces la terenuri decat prin intermediul unor firme inregistrate in Romania.

In momentul in care va intra in vigoare noua varianta a Constitutiei, strainii altor state decat cele din comunitatea europeana vor putea dobandi drept de proprietate asupra terenurilor. Cu conditia ca Romania sa fi incheiat tratate bilaterale cu statele din care provin, tratate care sa prevada regim de reciprocitate.

Conditiile in care strainii din aceasta categorie pot dobandi drept de proprietate asupta terenurilor in Romania vor fi reglementate printr-o lege speciala, care urmeaza sa fie adoptata de Parlament.

Pentru cetatenii care provin din statele Uniunii Europene, asteptarea va fi mai lunga. Ei pot dobandi drept de proprietate asupra terenurilor, in cel mai bun caz peste zece, respectiv 12 ani. Mai exact dupa cinci ani, de la aderarea Romaniei la UE pentru terenurile extravilane, respectiv sapte ani pentru terenurile extravilane.

Pe piata din Romania, conform datelor oficiale ale Ministerului Agriculturii, pretul unui hectar de teren se situa, la sfarsitul lunii septembrie, la o valoare medie de 135,13 milioane lei (circa 4.000 de dolari) pentru intravilan si de 8,17 milioane lei (circa 250 de dolari) pentru terenurile din afara localitatilor.

In Europa occidentala si in Est preturile pentru un hectar de teren ating valori duble (8.000 de dolari/ha in Franta, 10.000 de dolari in Olanda, 9.000 de dolari in Slovacia sau 6.000 de dolari in Polonia).

Pentru moment analistii se arata ceva mai reticenti si spun ca posibilitatea ca strainii sa poata cumpara terenuri nu va duce la o explozie a preturilor. Acestea ar putea creste cu 5-10%, insa va spori semnificativ numarul de tranzactii, adauga ei.

Pe de alta parte, experienta anilor anteriori, cand speculatiile dominau piata, arata ca noua reglementare ar putea conduce la un interes sporit pentru cumpararea de terenuri in anumite zone, cu potential mare de dezvoltare.

“Principalul efect (n.r. – al acestei decizii) va fi cresterea cererii prin extinderea segmentului de potentiali clienti cu persoanele fizice ce nu puteau detine in mod legal teren in Romania”, spune Alexandru Nitescu, directorul departamentului de proiecte si investitii al companiei imobiliare Regatta.

“In al doilea rand, se va imbunatati mediul de afaceri prin achizitia de catre entitati straine (persoane fizice si juridice inregistrate in strainatate) de terenuri pe care vor putea dezvolta proiecte imobiliare. Acest lucru va conduce la cresterea increderii pentru investitii pe teritoriul Romaniei”, adauga Nitescu.

Pe de alta parte, hotararea ar putea conduce la asigurarea unui control mai bun asupra impozitelor platite si a proprietarilor terenurilor, considera Doru Stanescu, directorul departamentului de investitii din cadrul agentiei imobiliare Eurisko.

Evolutia pe termen lung va depinde insa mai mult de integrarea in structurile europene sau nord-atlantice, spune Radu Lucianu de la aceeasi companie. “Admiterea in Uniunea Europeana si in NATO vor determina o crestere mult mai mare a preturilor (decat posibilitatea ca strainii sa cumpere – n.r.). Dar acestea se vor calma ulterior”, este de parere Lucianu.

“Orice influenta care conduce la cresteri de preturi pe piete sunt insotite in general de actiuni speculative. Piata imobiliara are insa cateva particularitati care nu permit realizarea unor astfel de actiuni la scara larga, astfel incat acest lucur nu poate deveni un fenomen”, spune Alexandru Nitescu de la Regatta.

“Ma astept la o crestere exponentiala a preturilor doar in cazul in care apar perspectivele unei dezvoltari accentuate, cum ar fi constructia de autostrazi, complexuri comerciale, centre industriale, zone rezidentiale”, spune Doru Stanescu. Atunci intr-adevar, preturile s-ar putea dubla sau chiar tripla, explica el.

Este posibil ca si acum sa fie cumparatori care sa mizeze pe cresterea exploziva a preturilor peste cativa ani, adica dupa intrarea in vigoare a prevederii. Si chiar daca reglementarea nu va fi adoptata, cumparatorii de acum tot vor vinde in castig, crede Stanescu.

“Daca prevederea nu va fi adoptata, nu se vor produce mutatii semnificative pe piata imobiliara, care va functiona ca si pana acum”, adauga Nitescu.

“Zonele de interes raman aceleasi. Pentru Bucuresti zona de nord si cea vest, iar pentru orasele din provincie, zonele ultracentrale – pentru segmentul rezidential, precum si marile suprafete de teren agricol”, spune Alexandru Nitescu de la Regatta.

De altfel, potrivit lui Lucianu de la Eurisko, in perioada urmatoare cresterea cea mai semnificativa se va inregistra in cazul preturilor la terenurile agricole.

Dimensiunea medie a unei exploatatii agricole era in urma cu un an de 2,3 hectare pentru fiecare din cele patru milioane de gospodarii taranesti.

Pentru rezolvarea situatiei si depasirea inerentelor probleme ce apar din administrarea unei suprafete reduse de teren, actuala putere propune asocierea producatorilor in ferme mari, care sa beneficieze sI de o serie stimulente fiscale. Aceasta politica agricola este pe contrasens, considera Dinu Gavrilescu, directorul Institutului de economie Agrara a Academiei Romane.

“Modul european de exploatatie, ferma familiala, este viitorul, dar poate fi greu de atins din foste IAS si din concesiuni. Aici sunt necesari proprietarii. Actualii jucatori din agricultura, cei ce concesioneaza terenuri pe cativa ani, le exploateaza si le lasa nu sunt o formula viabila”, spune el.

Agriculturii ii lipsesc marii investitori. “Pamantul nu se vinde in Romania, nu are pret si nu este perceput ca o sursa de profit”, adauga directorul Institutului de Economie Agrara. Criticii spun ca Ministerul Agriculturii ar trebui sa promoveze legislatia potrivita pentru a facilita vanzarea, cumpararea si leasingul de terenuri.

“Ceea ce este necesar este o lege buna pentru piata terenurilor, in loc de a crea ferme mari, bazate pe sprijinul financiar puternic al Guvernului”, apreciaza Andrzej Kwiecinski, analist in cadrul Organizatiei de Cooperare si Dezvoltare Economic.