ARC OFFICE EXPERIENCE: ce înseamnă o clădire de ultimă generație care redefinește standardele spațiilor de birouri

Interviu cu Mirela Ciovică, Head of Leasing & Eugen Mandric, Proiectant MEP:

1. Într-o piață deja competitivă, în care multe clădiri promit experiențe premium, ce anume face ca ARC OFFICE EXPERIENCE să nu fie doar încă un proiect bine poziționat, ci unul care schimbă cu adevărat standardele? Unde se simte diferența, concret, pentru utilizator?

Mirela Ciovică, Head of Leasing:  Accesibilitatea către ARC este un factor care poate îmbunătăți calitatea vieții oamenilor prin proximitatea la cele două linii de metrou, dar și la Gara Basarab, care lărgește opțiunile rezidențiale ale chiriașilor și care oferă posibilitatea transportului feroviar scurt, zilnic.

Odată ajunși la clădire, în exteriorul clădirii avem cei 2.500 de mp de spațiu verde amenajat peisagistic, cu diferite tipuri de plante, dar și diferite funcții pentru pauze sau pentru lucratul în aer liber.

În interior, chiriașii pot merge la sala de sport dedicată exclusiv lor, pot servi cafea de specialitate și prânz de calitate. În spațiul de birouri, avem iluminatul circadian, aerul dublu filtrat cu cărbune activ, plafonul radiant pentru confort maxim, înălțimea de 3 metri liberi pe etaj, etajele cu colțuri curbate și multe alte detalii de design pentru sentimentul de confort și de bine în clădire. Aceste trăsături vor avea reverberații pozitive asupra utilizatorilor și în afara timpului petrecut în clădire, de exemplu în calitatea somnului, datorată iluminatului circadian.

De altfel, acesta este și motivul pentru care proiectul se numește ARC OFFICE EXPERIENCE, pentru că nu este doar un loc în care lucrezi, ci o experiență în sine.

Eugen Mandric, Proiectant MEP: Tocmai pentru a susține tot ceea ce ne dorim de la această experiență, și din punct de vedere tehnic, prima mare diferență vine din modul în care a fost concepută clădirea. Nu vorbim despre sisteme separate, care funcționează independent, ci despre un ansamblu coordonat: centrale de tratare a aerului de înaltă eficiență, plafoane radiante, pompe de căldură, chillere și un sistem centralizat de management al clădirii – totul proiectat să creeze o sinergie perfectă care depășește cerințele nZEB cu cel puțin 10%.

Totul a fost proiectat astfel încât să atingă, și chiar să depășească cerințele nZEB, cu o performanță estimată la cel puțin 10% peste standard, fără compromisuri în operare.

1. Dincolo de concept, cum credeți că va schimba această clădire comportamentul real al chiriașilor? Vorbim doar despre un spațiu mai eficient sau despre o altă filozofie de utilizare a biroului?

Mirela Ciovică, Head of Leasing: În multe clădiri, mai ales în zonele de lângă fațadă, există spații care, deși fac parte din birou, ajung să fie evitate sau și mai rău, să fie acoperite gurile de ventilație din cauza disconfortului creat. Fie este prea cald, fie prea rece, fie există curenți de aer. La ARC OE nu se va întâmpla acest lucru. Practic, vei putea folosi cu libertate spațiul fără disconfort termic sau fonic, plafonul radiant fiind cel mai elegant și eficient sistem de climatizare.

Eugen Mandric, Proiectant MEP: Ca să adaug și detaliile tehnice ale acestui beneficiu, aș vrea să adaug că în clădirile convenționale, confortul se bazează de regulă pe sisteme cu aer, ventiloconvectoare sau difuzoare amplasate la fațadă, care generează adesea disconfort punctual. ARC OFFICE EXPERIENCE va folosi plafoane radiante, care funcționează prin transfer termic, nu prin circulația aerului. Astfel, temperatura se distribuie uniform în tot spațiul. Nu există jeturi de aer puternice și nici zone prea calde sau prea reci în apropierea fațadei.

1. Când vorbim despre confort zilnic, ce înseamnă, de fapt, această promisiune în termeni tangibili pentru angajați? Este vorba despre detalii subtile sau despre o schimbare pe care o resimți imediat?

Mirela Ciovică, Head of Leasing: Va fi unul dintre acele lucruri pe care oamenii le vor observa aproape imediat. Nu va exista zgomot de fundal de la instalații, nu vor fi curenți de aer, nu vor apărea schimbări bruște de temperatură, pur și simplu se va simți confortabil în mod constant pe tot parcursul zilei.

Eugen Mandric, Proiectant MEP: Din punct de vedere tehnic, am separat ventilația de climatizare. Plafonul radiant preia sarcina termică, adică încălzirea și răcirea, în timp ce sistemul de ventilație este dedicat exclusiv aportului de aer proaspăt. Prin această separare evităm problemele clasice ale sistemelor bazate pe aer: curenți, zgomot, distribuție neuniformă. În același timp, controlăm foarte precis parametrii de mediu: temperatura, umiditatea relativă și nivelul de CO₂, astfel încât condițiile interioare să rămână constante în toată clădirea.

1. Calitatea aerului a devenit un subiect tot mai prezent în discuțiile despre spațiile de lucru. Ce se întâmplă, însă, în culise, la nivel tehnic, pentru ca această promisiune să fie livrată constant?

Eugen Mandric, Proiectant MEP: Abordarea este una foarte riguroasă. Vom introduce 100% aer proaspăt, fără recirculare, iar întregul volum de aer va trece prin centrale de tratare a aerului de înaltă performanță. Un detaliu important este utilizarea filtrelor cu carbon activ, concepute special pentru reducerea compușilor organici volatili din aerul exterior. E o soluție pe care nu o întâlnești în mod obișnuit în clădirile de birouri.

În plus, așa cum am menționat mai devreme, vom monitoriza permanent parametri precum CO₂, umiditatea și sistemul este ajustat dinamic prin BMS. Așadar, nu este vorba doar despre a introduce aer în clădire, ci despre a menține constant calitatea lui.

1. Toate aceste soluții tehnologice vin, de regulă, cu costuri. În cazul ARC OFFICE EXPERIENCE, cum se traduce investiția în eficiență în facturile reale ale chiriașilor? Vorbim despre economii vizibile sau despre optimizări pe termen lung?

Mirela Ciovică, Head of Leasing: Plafonul radiant consumă mai puțină energie decât sistemele de climatizare clasice, iar la fel de important este acest Building Management System, menționat de Eugen, computerul clădirii, de unde se pot gestiona cu ușurință toate sistemele clădirii întocmai pentru a fi folosite eficient. Toate aceste lucruri și faptul că ARC este clădire mai eficientă decât standardul Near Zero Emission Building, se vor traduce într-o factură la utilități considerabil mai mică decât în clădirile clasice.

Eugen Mandric, Proiectant MEP: Centralele de tratare a aerului folosesc un sistem dublu rotativ de recuperare și acesta permite preluarea atât a temperaturii, cât și a umidității. Astfel, în loc să consumăm energie suplimentară pentru a usca aerul proaspăt introdus, transferăm o parte din umiditate și reducem astfel sarcina asupra sistemelor de răcire. Împreună cu pompele de căldură și chillerele de înaltă eficiență, acest sistem ne permite să folosim energie doar acolo unde recuperarea nu mai este posibilă. De aici vine reducerea semnificativă a consumului total.

1. Flexibilitatea este un cuvânt-cheie în piața actuală. Cât de adaptabilă este, în realitate, clădirea la nevoile foarte diferite ale chiriașilor și cât control au aceștia asupra propriului spațiu?

Mirela Ciovică, Head of Leasing: Plafonul radiant va fi proiectat, dimensionat și implementat, conform amenajării fiecărui chiriaș, astfel încât nu avem limitări de funcționalitate sau design.

Eugen Mandric, Proiectant MEP: Prin sistemul clădirii de management, putem implementa strategii de control diferite. Se poate merge pe control individual pe fiecare spațiu, pe setări centralizate sau pe soluții hibride, în care utilizatorii pot face ajustări locale într-un interval prestabilit. De exemplu, un chiriaș va putea seta o temperatură de bază, iar ocupanții o vor putea ajusta ușor, cu câteva grade, prin offset-uri. Important este că toate aceste modificări se vor face la nivel software, fără intervenții asupra instalației fizice.  Va oferi foarte multă flexibilitate, păstrând în același timp eficiența sistemului.

1. Mutarea într-un nou sediu sau reconfigurarea spațiului sunt, de obicei, procese complicate. Cum reușește acest proiect să simplifice concret aceste etape pentru chiriași?

Eugen Mandric, Proiectant MEP: Sistemele au fost gândite de la început într-o logică modulară. Există rețele de distribuție și puncte de conectare deja definite, astfel încât, în etapa de fit-out, nu reconstruiești infrastructura, ci te racordezi la ea.

În clădirile tradiționale, de multe ori trebuie mutate ventiloconvectoare, modificate tubulaturi sau refăcute trasee de țevi. Toate acestea înseamnă timp, costuri și disconfort. În cazul de față, intervențiile sunt minime, ceea ce reduce semnificativ atât durata amenajării, cât și complexitatea ei.

1. Privind dincolo de România, unde se poziționează ARC OFFICE EXPERIENCE în raport cu tendințele din piețele europene mature? Este un pas înainte sau o aliniere la un standard deja consacrat?

Mirela Ciovică, Head of Leasing: Este important de înțeles că această abordare nu este una experimentală. Și mă refer la clădiri proiectate în jurul unor sisteme de înaltă eficiență.

La nivel european, în special în piețe mature precum Belgia sau Olanda, astfel de dezvoltări reprezintă deja norma, nu excepția. Numeroase clădiri de birouri și instituții europene au adoptat aceste soluții, datorită capacității lor dovedite de a asigura un nivel superior de confort, un consum redus de energie și o fiabilitate pe termen lung.

În acest context, demersul nostru nu a fost acela de a testa un concept nou, ci de a implementa un model validat, deja aliniat obiectivelor europene de sustenabilitate și de a-l integra pe piața locală la standarde comparabile de calitate și performanță.

Eugen Mandric, Proiectant MEP: În aceste piețe, sistemele cu tavan radiant, ventilație eficientă și control centralizat sunt deja standard, datorită confortului și eficienței energetice. Noi am aplicat aceleași principii, integrate cu cerințe mai noi: nZEB, eliminarea combustibililor fosili și monitorizare avansată, astfel încât clădirea este aliniată atât cu standardele actuale, cât și cu direcția industriei.

1. Într-un context în care sustenabilitatea devine rapid o necesitate, nu doar un avantaj, cum vă asigurați că această clădire rămâne relevantă și peste 10–15 ani?

Mirela Ciovică, Head of Leasing: PPF Real Estate este un dezvoltator și investitor pe termen lung, Încă de la etapa de concept a clădirii ARC, s-a avut această perspectivă, tocmai din acest motiv ne-am dorit să înțelegem în detaliu cum s-ar simți oamenii mai bine la noi in clădire. Credem ca investițiile pe care le-am făcut în acest sens vor rămâne relevante.

Eugen Mandric, Proiectant MEP: Din punct de vedere tehnic, una dintre deciziile esențiale a fost eliminarea dependenței de combustibili fosili. Clădirea funcționează fără racord la rețeaua de gaz, deci, practic, fără utilizare de metan. Încălzirea este asigurată de pompe de căldură aer-apă, iar răcirea de chillere de înaltă eficiență, integrate cu turnuri de răcire.

În plus, ARC OFFICE EXPERIENCE include sisteme fotovoltaice pentru producție locală de energie, precum și soluții de reutilizare a apei gri și a apei pluviale. Toate acestea, împreună cu monitorizarea continuă și funcțiile de mentenanță predictivă prin BMS, contribuie la performanță pe termen lung, conformitate și reziliență.

1. Dacă ar fi să convingeți un chiriaș indecis, într-o singură idee clară, care ar fi argumentul principal pentru a alege ARC OFFICE EXPERIENCE în locul altor opțiuni de pe piață?

Mirela Ciovică, Head of Leasing: Intenția noastră a fost să îmbunătățim calitatea vieții de zi cu zi a oamenilor care merg la birou. Fie că alegi să petreci timp în una dintre zonele verzi ale proiectului, fie că alegi să faci sport oricând, având sala de sport și fitness la parterul clădirii, sau să iei un prânz sănătos variat tot la parter, fie că te poți concentra mai bine în parametrii noștri superiori de aer, de lumină și de spațiu, starea ta va fi una bună și vei putea performa la nivel optim.

ARC OE este o clădire complet electrică, fără utilizare de metan, proiectată să depășească standardele nZEB, iar sistemele sale integrate asigură eficiență ridicată, un climat interior optim și performanță pe termen lung. În esență, oferă chiriașului o experiență fluidă și confortabilă, fără compromisuri inutile de cost sau funcționalitate. Iar accesibilitatea foarte bună face ca deplasarea să nu mai fie o preocupare – you can live anywhere if you work here.

Articol susținut de PPF Real Estate