Aveți certificat energetic?

Obligativitatea certificatelor energetice pe piața imobiliară din România stă între o lege veche de cinci ani și metodele de ocolire a actului normativ: actul în sine seamănă cu schema colorată în nuanțe de verde și roșu de pe mașinile de spălat proaspăt cumpărate, care îți arată “clasa energetică” a produsului.

Obținerea lui din partea unui auditor energetic poate costa pentru un apartament între 100 și 200 de euro, în funcție de suprafață, însă pe piață sunt și auditori care “testează” disponibilitatea proprietarilor de a scoate bani din buzunar și cer astfel prețuri de 500 de euro.

Per total, dacă ținem cont de o estimare a numărului de tranzacții cu locuințe de cel puțin 100.000 de unități pe an, am putea vorbi de o piață de 10 milioane de euro. Dar ce te faci dacă o hotărâre a notarilor emisă la începutul anului spune că tranzacțiile se pot efectua fără certificat dacă vânzătorul și cumpărătorul cad de acord?

Certificatele energetice sunt cu adevărat imperative doar pentru locuințele vândute prin programul Prima casă, clădirile comerciale și pentru proiectele imobiliare noi.

În cazul tranzacțiilor cu locuințe, majoritatea realizate prin programul Prima casă, cel puțin în Capita­lă, obligativitatea este în primul rând impusă de că­tre bănci, care nu acordă credite în absența certificatelor.

“80% din locuințele care se vând acum în Bu­curești sunt prin Prima casă”, spune Ionuț Nicolescu, consultant imobiliar în cadrul firmei Coldwell Banker Affiliates of Romania. “Prima casă nu se tranzacționează fără certificate energetice, pentru că nu acceptă băncile. În plus, oamenii au mai văzut la televizor că tranzacțiile fără certificate ar putea fi anulate și contactează un auditor”, afirmă Nicolescu. La nivel național, ponderea tranzac­țiilor realizate prin programul Prima casă scade, în condițiile în care până la sfârșitul anului 2010 au fost acordate credite garantate de stat pentru doar circa 33.000 de locuințe, din care circa două treimi au fost tranzacționate anul trecut. Potrivit datelor notarilor publici, peste 300.000 de proprietăți imobiliare sunt tranzacționate anual în România, din care cel puțin o treime sunt locuințe.

Pentru anul acesta, Prima casă a continuat cu un plafon total de 200 de milioane de euro, care la jumătatea lunii martie era pe terminate. În cazul unui scenariu optimist, România ar putea trece pe creștere economică în 2011, iar așteptările privind avansul numărului de tranzacții imobiliare ar putea plasa volumul apartamentelor vândute la cel puțin 25.000 în toată țara, ceea ce pentru auditorii energetici s-ar putea traduce într-o piață de circa 5 milioane de euro doar ca urmare a eliberării certificatelor energetice pentru tranzacțiile cu Prima casă.

“Ar fi o piață bunicică, important este să înceapă să se vândă apartamente și să se elimine neclaritățile juridice”, spune Florin Popa, managing partner al firmei de consultanță în construcții Vitalis Consulting, care obține certificate pentru proiecte imobiliare din câteva orașe mari ale țării. “E o mică harababură la aplicarea legii. Mă surprinde să văd că și unele primării nu cer certificatul la darea în folosință a unui proiect imobiliar nou”, afirmă consultantul.

Popa spune că firma pe care o conduce obține certificări energetice pentru proiecte imobiliare mari, clădiri comerciale, și mai puțin pentru locuințe. Pe lista sa de clienți se numără parcul de afaceri Global City din Pipera și imobilui Nusco Tower de pe strada Barbu Văcărescu, precum și pentru mai multe clădiri comerciale și ansambluri rezidențiale din țară.

Costurile evaluării în cazul clădirilor de birouri variază între 0,7 și 0,85 euro pe metru pătrat, însă în cazul suprafețelor foarte mari, de câteva zeci de mii de metri pătrați, tarifele se negociază la un nivel inferior.

“Am constatat că toate ansamblurile rezidențiale noi auditate au ieșit în prima clasă energetică. Clădiri de birouri din prima clasă energetică nu sunt însă în București. Ele sunt construite bine, însă deseori sunt depunctate din cauza ferestrelor și a instalațiilor care consumă foarte multă energie pentru ventilare”, menționează Popa.

5.000 de euro tot blocul. Pe piața rezi­den­țială, până în urmă cu câteva luni se vorbea despre certificatele energetice obligatorii numai la pachet, respectiv pe ansambluri rezidențiale mari, pentru care dezvoltatorii erau obligați să obțină atestare la darea în folosință.

Certificarea energetică a unui bloc de apartamente de zece etaje poate costa până în 5.000 de euro, în scădere față de anii de boom, după cum estimează Cătălin Lungu, vicepreședintele Asociației Inginerilor de Instalații din România (AIIR) și unul dintre cei aproape 350 de auditori energetici din București.

El este cadru universitar la Facultatea de Instalații din cadrul Universității Tehnice de Construcții București, unde se organizează cursuri pentru atestarea de auditor energetic și spune că interesul pentru acest segment este în creștere. Numărul auditorilor autorizați este estimat în prezent la 1.200, iar Lungu spune că până la sfârșitul anului ar putea fi cu circa 20% mai mulți.

La nivelul costurilor, reprezentantul AIIR spune că un apartament cu certificat energetic clasa A poate fi mai ieftin de întreținut cu până la 60% în ceea ce privește cheltuielile energetice. “Un apartament dintr-un bloc reabilitat termic se înscrie în clasa A-B de eficiență energetică, în timp ce o locuință similară dintr-un bloc neizolat obține calificativul C-D. Diferența este undeva la 60% în privința costurilor energetice”, afirmă Lungu.

Lege fără sancțiuni. În ceea ce privește obligativitatea expresă a certificatelor în tranzacțiile individuale de apartamente, există câteva formulări juridice care au lăsat loc de interpretări.

În primul rând, Directiva europeană 91 din 2002 pe care se bazează Legea 372 a certificatelor energetice stipulează că proprietarul trebuie să pună la dispoziția cumpărătorului un certificat energetic, însă nu menționează ce se întâmplă când cumpărătorul nu solicită un astfel de act. Apoi, legea românească nu prevede nicio sancțiune pentru tranzacțiile care nu au atașate certificate energetice.

“În prezent există intenția să se modifice legea sau să se intervină asupra ei cu un act normativ tocmai din această cauză”, spune Alin Buftea, partener la casa de avocatură DLA Piper. Unul dintre motivele acestei intervenții este hotărârea Uniunii Notarilor Publici, care într-un comunicat transmis în luna ianuarie susține că impunerea unui certificat energetic este o piedică în “libera circulație” a proprietăților, iar notarii pot înregistra tranzacțiile dacă vânzătorul și cumpărătorul sunt de acord cu absența certificatului.

“Credem că notarii erau îngrijorați că vor scădea tranzacțiile și de aceea au interpretat legea astfel, însă din semnalele pe care le avem, din vară situația se va clarifica, în sensul că legea va deveni obligatorie pentru toată lumea”, afirmă Buftea.

Avocatul mai spune că la nivelul Uniunii Europene se fac în prezent demersuri legislative pentru elaborarea unor sancțiuni pentru nerespectarea legii, sancțiuni care ar putea fi adoptate și de legislația românească.

Tranzacțiile imobiliare din România au scăzut în fiecare an de după criză, iar segmentul locuințelor nu a dus-o mai bine. Statisticile notarilor referitoare la tranzacțiile imobiliare realizate anul trecut nu au adus schimbări majore față de anul 2009, piața fiind într-o relativă stagnare, cu ceva mai mult de 350.000 de tranzacții realizate în fiecare din ultimii doi ani. Piața rezidențială a rămas cea mai afectată de pe plan local, în condițiile în care tranzacții relevante s-au făcut aproape exclusiv prin Prima casă. Consultanții apreciază însă că pe acest segment au început să se dezmorțească finanțările, astfel că în acest an ar putea începe construirea la noi proiecte. În condițiile în care 2011 ar putea fi anul în care România scapă de criză, iar piața rezidențială s-ar relansa, pe un fond legislativ coerent, jucătorii din auditul energetic nu pot fi decât optimiști.