Bancile, vectorul de dezvoltare al pietei spatiilor comerciale

Extinderea retelelor de sucursale ale principalelor banci romanesti a constituit unul dintre principalii vectori ai cererii pe piata spatiilor comerciale in acest an, tendinta fiind o continuare a situatiei inregistrate pe piata si la sfarsitul anului trecut.

Pe piata retailului bancar din Romania sunt prezente si extrem de active 12 banci in momentul de fata, potrivit lui Daniel Nistor, senior broker in cadrul departamentului de spatii comerciale al companiei imobiliare Eurisko.

“Rezultatul se traduce prin masive aglomerari in zonele puternic dezvoltate din punct de vedere comercial. Operatorii de pe piata bancara au inteles faptul ca trebuie sa fie cat mai aproape de potentialii clienti, si din acest motiv au investit masiv in dezvoltarea retelelor teritoriale”, a precizat acesta.

Bancile au continuat sa fie cei mai activi jucatori de pe piata spatiilor comerciale, spune si un studiu al pietei imobiliare publicat de compania imobiliara Colliers in a doua jumatate a anului. Raiffeisen Bank a deschis o sucursala cu doua nivele pe Bulevardul Bratianu, Libra Bank, BRD-GSG, si Alpha Bank si-au asigurat locatii pe Stefan cel Mare, iar Banca Tiriac a deschis o sucursala pe Calea Dorobanti, potrivit Colliers.

Banc Post a inchiriat un spatiu pe Calea Rahovei, in timp ce Raiffeisen, Citibank si BRD-GSG au inchiriat spatii comerciale pe Soseaua Giurgiului. De asemenea, Banca Transilvania a deschis sucursale pe Stefan cel Mare, Pantelimon, Lacul Tei, Berceni, Calea Giurgiului si Lucretiu Patrascanu, mai arata Colliers. Un alt competitor activ pe piata este ING Bank.

Potrivit lui Nistor, locatia este elementul cel mai important in luarea deciziei de inchiriere a unui spatiu comercial de catre o banca.

“Tendinta evidenta este acum de minimizare a distantei fata de utilizatorii finali prin deschiderea de agentii in zonele de cartier, zone aglomerate, piete, intersectii, statii de transport in comun, in vecinatatea altor retaileri importanti care creeaza trafic, in centre comerciale, chiar si in campusuri universitare si facultati”, a mai spus Nistor.

Strategiile de dezvoltare ale bancilor vizeaza deschiderea unui numar cat mai mare de agentii pentru ocuparea tuturor punctelor importante de pe harta orasului. Din acest motiv, spatiile cautate au scazut in suprafata, intr-un interval cuprins intre valorile 100 si 200 mp. Acest lucru a fost necesar pentru eficientizarea acestor strategii, in conditiile in care valoarea investitiilor in aceste spatii creste o data cu cresterea suprafetelor.

“Spatiile comerciale tip Çopen spaceÈ sunt ideale pentru o agentie bancara. Un astfel de spatiu acorda libertate deplina pentru o compartimentare specifica unei activitati bancare, cu un spatiu in fata pentru relatii cu clientii si cu o portiune pentru back-office si spatii sanitare. In acelasi timp, suprafata vitrata a fatadei unui astfel de spatiu este foarte importanta pentru asigurarea unei vizibilitati cat mai mari”, a mai explicat Nistor.

Dezvoltarea puternica a retelelor bancare a fost unul dintre factorii decisivi care au dus la cresterea chiriilor pe piata imobiliara. Pentru ocuparea unor locatii cheie, bancile au oferit progresiv chirii peste pretul pietei, insa chirii care le permit obtinerea unui profit pe termen lung, a adaugat Nistor. Exceptie fac anumite locatii ultracentrale, in care nu profitul este primordial, ci plusul de imagine, care este mult mai dificil de cuantificat si care, in mod indirect, influenteaza veniturile obtinute in celelalte locatii.

“De mentionat totodata ca, in momentul actual si in majoritatea cazurilor, nu bancile sunt cele care ofera cele mai ridicate chirii de pe piata. Printre cei mai puternici concurenti in acest sens, se numara farmaciile, cazinourile, cafenelele de lux si alti retaileri importanti care reprezinta firme de marca”, a mai precizat Nistor. Cu toate acestea, bancile se bucura de cea mai mare incredere din partea proprietarilor datorita stabilitatii financiare de care dispun si a investitiilor masive care aduc spatiilor un plus important de valoare.

Potrivit datelor Colliers, chiriile spatiilor comerciale din zonele periferice variaza intre 10-25 euro/mp/luna, in timp ce in zonele centrale chiria poate ajunge si la 120 euro/mp/luna.

In conditiile in care spatiul sufera transformari spectaculoase, cu siguranta ca aspectul initial prezinta o importanta scazuta pentru banci. In contextul unei concurente acerbe, personalizarea si standardizarea reprezinta elemente esentiale pentru crearea imaginii pe piata. Investitiile intr-un spatiu de 100 mp totalizeaza intre 100.000 si 150.000 de euro, amortizarea facandu-se in aproximativ 3 ani, potrivit reprezentantului Eurisko.

In ceea ce priveste dezvoltarea in viitor a sistemului romanesc de retail-banking, exista cateva directii previzibile. In primul rand, datorita concurentei acerbe, vor scadea semnificativ costurile cu intermedierea bancara.

Colliers estimeaza ca cererea pentru spatii comerciale se va orienta in perioada urmatoare catre zonele care inca nu au fost acoperite, cum ar fi Bucurestii Noi, Chitila, Pajura, Giurgiului, Alexandriei sau Oltenitei. Oferta de spatii comerciale periferice este foarte redusa si concentrata in cateva zone semnificative: zona Pantelimon-Delfinului, Drumul Taberei, Colentina-Doamna Ghica, Iuliu Maniu si Calea Crangasi. Oferta pentru aceste destinatii o reprezinta spatiile situate la parterul imobilelor rezidentiale.

Majoritatea spatiilor sunt intr-o conditie foarte proasta, doar cateva indeplinind standardele cerute, in timp ce raportul dintre spatiul destinat vanzarii propriu-zise si cel de depozitare este ineficient. Retailerii sunt creativi si gasesc solutii, dar principala problema ramane lipsa spatiilor disponibile, rata de neocupare a spatiilor de calitate fiind sub 10%.

Spatiile localizate pe arterele principale ale Bucurestiului, denumite “high-street”, sunt in principal spatii cu un singur nivel, localizate la parterul unor imobile rezidentiale. Anul trecut nu au fost livrate pe piata constructii noi care sa influenteze stocul total de spatii “high-street”.

alexandru.cerchez@zf.ro