Banii investitorilor se întorc în Est

Primele semnale că piața imobiliară din regiune captează din nou atenția investitorilor apăruseră încă din a doua jumătate a anului trecut, când s-au perfectat primele tranzacții majore după aproape doi ani de îngheț, dar o tendință clară în acest sens a început să se contureze abia în ultimele două-trei luni, pe măsură ce piața a fost invadată de tot mai multă lichiditate. Spațiile de birouri și cele comerciale, dar și spațiile industriale într-o anumită măsură, sunt principalele ținte ale investitorilor.

Volumul tranzacțiilor finalizate în ianuarie și februarie pe piața imobiliară din Europa Centrală și de Est este evaluat de consultanții CB Richard Ellis la 1,2 miliarde euro, cu circa 20% mai mult decât în aceeași perioadă a anului trecut. O contribuție importantă la creșterea volumului tranzacți­ilor a avut-o preluarea Europolis de către dezvoltatorul austriac CA Immo pentru circa 270 de milioane euro, tranzacție anunțată încă din vara anului trecut, dar perfectată abia la începutul lui 2011.

Polonia, lider în continuare. Cele mai multe investiții se îndreaptă în continuare către Polonia, singura țară din regiune care nu a fost afectată de recesiunea economică globală și care este văzută ca o “oază de stabilitate” de către investitorii străini.

Dar nici alte țări, ca Bulgaria, Ungaria sau România nu se pot plânge de lipsă de interes din partea investitorilor. De exemplu, fondul de investiții Europa Capital a anunțat recent achiziția pentru 20 mil. euro a unui parc comercial din Plodviv. Proiectul, cu o suprafață totală de 25.000 de metri pătrați, este primul activ imobiliar din Bulgaria intrat în portofoliul Europa Capital.

În Polonia, numărul tranzacțiilor rămâne limitat și acestea sunt concentrate mai ales pe piața de birouri, dar performanța economică a țării face ca tot mai mulți investitori să treacă Polonia pe agenda lor pentru 2011.

De exemplu, fondul de investiții german Union Investment a anunțat în februarie achiziționarea clădirii de birouri Zebra Tower din Varșovia pentru circa 76 milioane euro. Clădirea, finalizată recent, are peste 18.000 de metri pătrați de spații de birouri, o structură de 17 etaje și este închiriată în proporție de 75%. În afară de această achiziție, fondurile de investiții germane, principalii jucători de pe piața est-europeană în anii de boom imobiliar, au evitat încheierea de tranzacții majore în regiune în acest an. O veste negativă vine din Rusia, unde în ciuda unei rate ridicate de lichiditate pe piața imobiliară pe parcursul anului trecut, tranzacțiile au înghețat în primele două luni din acest an, situație pusă de analiști pe seama activității scăzute din perioada de iarnă. În Cehia, cu excepția preluării portofoliului deținut de Europolis de către CA Immo, nu s-a înregistrat nicio altă tranzacție în primele două luni din acest an, analiștii așteptându-se însă la o revenire a pieței în următoarele luni pe măsură ce mai multe tranzacții importante sunt pe cale să fie încheiate. Totodată, tranzacțiile vor continua să fie impulsionate de creșterea lichidităților disponibile.

Investiții mai prudente. Activitatea de pe piața imobiliară est-europeană este impulsionată în bună măsură de cererea din sectorul spațiilor de retail, dar în ciuda semnalelor de revenire analiștii spun că acest sector nu va mai reveni la ritmurile de creștere înregistrate înainte de criză.

Înainte de 2008, investitorii au pompat miliarde de euro anual în dezvoltarea de centre comerciale în regiune, fiind încurajați de cererea puternică de spații noi venită din partea marilor retaileri internaționali. Piața est-europeană se îndreaptă însă spre o etapă de maturizare și astfel oportunitățile de creștere vor fi mult mai limitate pentru toți actorii implicați: dezvoltatori, investitori și retaileri, spun consultanții.

“Sunt în continuare oportunități de creștere, dar toți jucătorii din segmentul de retail trebuie să se adapteze la situația și nevoile actuale și viitoare ale pieței. Expansiunea va necesita de acum încolo o abordare mult mai sofisticată și analize de piață detaliate, care să țină cont de factori precum creșterea popularității cumpărăturilor online sau schimbarea dinamicii demografice”, notează analiștii Jones Lang LaSalle într-un raport recent publicat de compania de consultanță imobiliară.

E loc de creștere. Aceste provocări sunt mai degrabă elemente la care investitorii ar trebui să se uite pe termen mediu și lung, pe termen scurt existând în continuare oportunități de creștere, cel puțin pe anumite piețe.

De exemplu, estimările arată că după doi ani de scădere vânzările de retail din Europa Centrală și de Est vor crește cu 5%, până la 9% în 2011, nefiind excluse complet nici creșteri de două cifre, cele mai înalte ritmuri de creștere urmând să se înregistreze în România și Polonia. De fapt, piața poloneză de retail este singura din regiune care a continuat să crească și în criză. Având în vedere rezultatele pozitive așteptate pe aceste piețe, mulți retaileri internaționali iau în calcul posibilitatea extinderii în regiune.

Scenariile consultanților de la Jones Lang LaSalle indică faptul că Polonia va continua să atragă cea mai mare parte a investițiilor străine în anii următori, inclusiv pe segmentul spațiilor de birouri, atât datorită perspectivelor de creștere a consumului, cât și faptului că suprafețele totale de spații de birouri sunt în continuare reduse comparativ cu numărul total de locuitori.

Pe piața din Varșovia, rata de ocupare a spațiilor comerciale este de circa 99% datorită suprafețelor reduse raportat la populația totală. În capitala poloneză există 432 de metri pătrați de spații comerciale moderne la fiecare 1.000 de locuitori, ceea ce face ca această piață să aibă un potențial uriaș de dezvoltare, fiind din ce în ce mai urmărită atât de către dezvoltatorii imobiliari, cât și de către potențialii chiriași. Situația este similară și în Cracovia, în timp ce în orașe mai mici, precum Poznan sau Wroclaw, suprafața spațiilor moderne depășește 500 de metri pătrați la fiecare 1.000 de locuitori, în ciuda faptului că salariile sunt cu 30% mai mici decât în Varșovia, arată o analiză a Jones Lang LaSalle.

Media la nivelul întregii țări este de 182 de metri pătrați la 1.000 de locuitori, mai puțin decât în Cehia (228 mp) și Croația (199 mp), dar mai mult decât în Slovacia (175 mp) și Ungaria (118 mp). Printre cele mai mari proiecte care vor fi finalizate până la jumătatea acestui an pe piețele din regiune se numără Centrul Slonecze, cu o suprafață totală de 42.000 de metri pătrați, dezvoltate de AIG Lincoln în orașul polonez Radom, și centrul comercial Lumini din orașul croat Varazdin, cu o suprafață totală de 33.000 de metri pătrați.

Scade puterea chiriașilor. Pe piața spațiilor de birouri situația începe să se schimbe, iar dacă până acum chiriașii păreau să fie avantajați deoarece puteau negocia mult mai ușor chiriile, în prezent consultanții estimează că nivelul chiriilor va crește sau cel puțin va stagna pe parcursul acestui an.

Chiriile ar putea crește cu 6% în Slovacia, 4,9% în Ungaria și 3% în Croația după ce în 2009 și 2010 pe aceste piețe s-au înregistrat chiar și scăderi de două cifre. În Cehia și Polonia creșterea chiriilor este estimată la circa 1%, în timp ce în România nivelul acestora ar putea stagna.

Totodată, numărul spațiilor de birouri nou-construite va continua să fie limitat, astfel că gradul de ocupare a spațiilor deja existente va continua să crească, întărind poziția dezvoltatorilor în fața chiriașilor. Pe cea mai mare piață din regiune, cea din Varșovia, există în prezent spații de birouri aflate în diverse faze de construcție cu o suprafață totală de peste 100.000 mp. În plus, piețele din Europa de Est trebuie să lupte acum pentru banii investitorilor străini cu regiuni emergente din Asia de Sud-Est sau America Latină, dar și cu metropole dezvoltate, precum Londra, Chicago, Singapore sau Hong Kong.

Și piața spațiilor industriale dă primele semne de revenire, în Cehia fiind semnate anul trecut contracte de închiriere pentru spații cu o suprafață totală de 845.000 de metri pătrați, aproape de nivelul record înregistrat în 2007, potrivit datelor companiei de consultanță imobiliară Cushman&Wakefield. Totuși, construcții noi nu au mai apărut decât sporadic începând din a doua jumătate a lui 2009, astfel că rata de ocupare a crescut la aproape 90%.