Cât costă să faci din centrul Bucureștiului un al doilea Sibiu

Sibiul, care în 2007 a fost capitală culturală europeană și este în prezent unul dintre cele mai apreciate orașe turistice din țară, a avut nevoie de investiții de circa 50 de milioane de euro pentru reabilitarea zonei istorice.

În București lucrurile s-au îmbunătățit în ultimii ani, afacerile s-au înmulțit “ca ciupercile după ploaie”, ploaie care însă ar fi bine să nu te prindă pe o serie de străzi din centrul istoric, care amintesc de Paris, dar de cel din “Mizerabilii”.

Un număr de 120 de baruri, restaurante și cafenele generează afaceri de 150 de milioane de euro pe an în punctul zero al capitalei, aproximativ cât au fost în 2010 vânzările totale din mallul Cotroceni Park din București, iar perspectivele comerțului din zonă ar putea indica cel puțin dublarea sumei, în condițiile în care circa jumătate din clădiri sunt încă nerenovate.

“Centrul vechi este un fenomen pozitiv, peste așteptările jucătorilor din industria ospitalieră”, afirmă Dragoș Petrescu, proprietarul rețelei City Grill și poate cel mai important jucător pe segmentul barurilor și restaurantelor din zona Lipscani.

Zona Lipscani, cum este cunoscută pentru bucureșteni, sau “Pilotul A”, în limbajul administrativ, a trecut probabil prin mai multe etape de proiectare, reevaluare și tergiversare decât Autostrada Transilvania, însă la opt ani de la semnarea acordului de împrumut între Primăria Capitalei și Banca Europeană pentru Reconstrucție și Dezvoltare (BERD), primele rezultate se văd în cele câteva străzi refăcute, descărcate arheologic și cu canalizare nouă. Programul de renovare inițiat în 2003 se va termina în vara aceasta, după cum asigura primarul Sorin Oprescu la ultima vizită pe șantierul de pe Lipscani. Ce se întâmplă însă de la nivelul străzii în sus, în condițiile în care în majoritatea zonelor este de preferat să nu ridici privirea spre pereții imobilelor?

Clienții a peste 80% din barurile din zonă riscă se se :trezească cu tavanul în cap” din senin sau să le cadă pe masa de la terasă unul dintre “îngerii de gips” care decorează balcoanele clădirilor, avertiza recent arhitectul-șef al Sectorului 3, Ștefan Dumi­trașcu. Schimbarea la față a clădirilor impune nu doar cosmetizări de fațadă, ci și reconsolidări ale structurilor de rezistență, lucrări care cer o listă de avize greu de ținut minte și perioade de așteptare de până la un an și jumătate, conform proprietarilor.

Centrul vechi al Bucureștiului se întinde pe o suprafață de 57 de hectare, din care Pilotul A ocupă circa 15 hectare. Un număr de 527 de clădiri – din care aproximativ o treime condensate în zona Lipscani – sunt incluse în perimetrul delimitat de șase străzi mari: la nord de bulevardele Elisabeta și Carol, la est de bulevardul Hristo Botev, la vest de Calea Victoriei, iar la sud de Splaiul Independenței și bulevardul Corneliu Coposu. Jumătate din clădirile din centrul vechi sunt construite înainte de anul 1900, iar alte 220 sunt ridicate înainte de 1940. Costurile recondițio­nării unor astfel de imobile merg în acest caz până la mai bine de jumătate din valoarea de achiziție.

“A fost un program de tip Sibiu pentru centrul istoric al capitalei în 2009, însă a venit criza și nu a mai fost urmărit din cauza lipsei de bani”, spune Gheorghe Pătrașcu, arhitectul-șef din cadrul Primăriei Capitalei. “Situația de pe Lipscani este mai dificilă însă și mai costisitoare. La Sibiu nu au fost nevoiți să-și facă griji din cauza cutremurelor, în schimb Bucu­reștiul este o zonă cu activitate seismică ridicată”, spune oficialul.

Seceta de finanțare, dar și trenarea lucrărilor de reabilitare a străzilor care au înghițit circa 40 de milioane de euro din bugetul primăriei în ultimul deceniu nu au lăsat loc pentru programe alternative de recondiționare a clădirilor sau fațadelor. Singurele modificări au fost făcute de proprietari, după un proces de durată în obținerea avizelor și autorizațiilor.

Un număr de până la 28 de avize, aprobări și documente de atestare a plății anumitor taxe este necesar pentru demararea lucrărilor de reabilitare în centrul istoric al Capitalei, obținerea lor durând și un an.

În ritmul și cu mijloacele actuale, schimbarea la față a Bucureștiului vechi devine o chestiune de ani.

“Bucureștiul ar avea nevoie de circa cinci ani pentru ca centrul vechi să semene cu Sibiul”, spune Radu Moldoveanu, un proprietar de clădiri din centrul istoric. “Dincolo de lucrările efective de construcție, sunt necesare mai multe avize succsesive, a căror obținere poate dura foarte mult, printre care certificatul de urbanism, studii istorice, aviz de la Ministerul Culturii, avize de la pompieri, ca în final să aștepți obținerea autorizației de construire. Toate aceste acte se eliberează în câteva luni. Spre exemplu, eu am așteptat patru luni certificatul de urbanism pentru renovarea unui spațiu din strada Șepcari”, susține Moldoveanu.

CÂT O TREIME DE MALL. Omul de afaceri deține în parteneriat cu doi cetățeni olandezi mai multe clădiri în centrul istoric din București.

Anul trecut a renovat o clădire de 1.500 de metri pătrați de pe strada Covaci cu 700.000 de euro, iar anul acesta pregătește încă 600.000 de euro pentru renovarea unei clădiri de aproape 1.100 de metri pătrați pe care a cumpărat-o pe strada Gabroveni pentru 1,1 milioane de euro.

Prețul mediu de renovare se situează astfel la circa 500 de euro pe metru pătrat, o cifră avansată de majoritatea proprietarilor de clădiri din centrul istoric. Conform datelor furnizate de Direcția de Urbanism din cadrul Primăriei București, suprafața construită desfășurată din toate clădirile din centrul vechi este de 652.000 de metri pătrați.

Zona Lipscani concentrează aproximativ o treime din această suprafață, respectiv ceva mai mult de 200.000 de metri pătrați, din care circa 10% reprezintă suprafețe renovate, conform estimărilor Business Construct. Alte spații ar trebui scoase din ecuație în contul clădirilor emblemă din zonă, cum sunt Muzeul de Istorie și sediul BNR. Devizul pentru restul clădirilor ar urca astfel la 80-100 de milioane de euro, mai puțin de o treime din banii investiți în construcția celui mai scump mall construit în București, AFI Palace Cotroceni.

Refacerea clădirilor este pusă în plan secund pentru unii proprietarii din cauza lipsei fondurilor.

Sergiu Bercea, administratorul unui imobil deți­nut de Dragoș Țânțăreanu, fiul celebrului om de afaceri, susține că investițiile în renovare vor mai aștepta. “Piața imobiliară este în stagnare, iar clienții mei au decis orientarea fondurilor în alte direcții”, afirmă administratorul clădirii de 450 de metri pătrați din strada Grabroveni, scoasă la închiriere. “Inițial plănuiam să deschidem un club aici, însă din cauza lipsei fondurilor am hotărât să închiriem”, afirmă Bercea.

Banii trebuie să vină din mediul privat, în con­dițiile în care Primăria Capitalei mai deține doar 12 clădiri în centrul vechi, din care opt sunt în fază de renovare. Municipalitatea mai deține părți de imobil în parteneriat cu persoane private, precum și interese în câteva imobile disputate în instanță, însă proporția lor este nesemnificativă, conform oficialilor pri­măriei.

Inițiativele primăriei privind refacerea fațadelor s-au făcut până acum la nivel declarativ.

Primarul Sorin Oprescu anunța într-o vizită de verificare a lu­crărilor din centrul vechi de la începutul lunii mai că primăria poartă discuții cu parteneri privați pentru refacerea fațadelor. Edilul a susținut atunci că plănuiește “parteneriate în sistem public-pri­vat, care presupun o concesiune temporară”, însă nu a men­ționat niciun demers legislativ local în acest sens.

La nivel guvernamental există o inițiativă legislativă sub formă de proiect, avansată de ministrul dezvoltării și turismului Elena Udrea, care prevede obligativitatea pro­prietarilor de a-și reface fațadele cu ajutorul unor credite garantate de stat. Proiectul a fost respins în Senat, însă decizia finală va aparține Camerei Deputaților.

Conform proiectului legislativ, clădirile expertizate în clasa I de risc seismic sunt exceptate, iar în centrul vechi predomină astfel de imobile. Primăria Capitalei dispune însă de alte pârghii pe care le poate folosi pentru a convinge proprietarii să-și renoveze fațadele, spune arhitectul Gheorghe Pătrașcu. “Am putea să condiționăm autorizațiile pentru terase de refacerea fațadei”.

Banii investiți acum în reconsolidarea și refacerea unei clădiri din centrul istoric al Bucureștiului se amortizează în circa zece ani dacă lucrările s-au făcut la un nivel apropiat de prețul pieței, iar rezultatul este fructificat prin exploatarea spațiilor închiriabile.

Dragoș Petrescu spune că cei zece ani de amortizare reprezintă o perioadă firească pentru o astfel de investiție. “O investiție în real-estate nu poate fi amortizată mai devreme de zece ani pentru că există cheltuieli volatile care au prioritate la amortizare, cum este mobilierul unui restaurant, care trebuie schimbat la câțiva ani”, afirmă omul de afaceri.

Oamenii de afaceri care au reușit în anii de după criză să cumpere proprietăți la circa 1.000 euro/metrul pătrat, față de o valoare triplă în boom-ul din 2007, spun acum că singura direcție este în sus, iar perspectiva unui exit este exclusă, chiar în condițiile unor costuri de renovare de mai bine de jumătate din valoarea de achiziție.

În aceste condiții, cu costuri mai mici de achiziție, dar cu chirii cel puțin comparabile, în condițiile în care piața chiriilor din centrul istoric a rezistat cel mai bine crizei, centrul istoric al Capitalei mai are o șansă de reabilitare.