Ce malluri mai construiesc polonezii, cehii și ungurii

Centrele comerciale cu suprafețe de zeci de mii de metri pătrați urmează să fie finalizate abia anul viitor sau în 2013 în Europa Centrală, deocamdată dezvoltatorii mulțumindu-se să finalizeze proiecte de mai mică amploare sau să exindă suprafața centrelor de retail deja construite, arată studiile companiilor de consultanță imobiliară. Polonia atrage în continuare majoritatea investițiilor, fiind cea mai mare piață din regiune și singura economie europeană care nu a fost lovită de recesiune.

Cehia se confruntă în schimb cu o lipsă a inves­tițiilor noi chiar dacă cererea pentru spații din partea retailerilor internaționali este în creștere. Intențiile de extindere ale retailerilor pe piața din Ungaria se lovesc de un sector al consumului căzut la pământ, cu toate că există spații disponibile și chiriile sunt foarte jos, în timp ce piețe mai puțin dezvoltate, cum este Bulgaria, încep să devină mai importante în ochii investitorilor.

Câți bani au dezvoltatorii? Circa șase milioane de metri pătrați de spații comerciale urmează să apară în orașele din țările central și est-europene în următorii doi ani, valoarea cumulată a proiectelor anun­­țate ridicându-se la 11 mld. euro, potrivit esti­mă­rilor analiștilor de la Polish Market Research (PMR).

Majoritatea proiectelor urmează să fie finalizate în 2012. Polonia, singura economie europeană care a continuat să crească și în criză, va atrage cel mai mare volum de investiții, dar piețele cu cel mai rapid ritm de creștere vor fi România și Bulgaria, potrivit consultanților polonezi.

Aceasta înseamnă că până la sfârșitul lui 2013 suprafața totală a spațiilor comerciale din Europa Centrală și de Est va crește cu 50% comparativ cu dimensiunea actuală, ajungând la 18 mil. mp. Spre comparație, suprafața totală a spațiilor de birouri din regiune a crescut cu patru milioane de metri pătrați în ultimii trei ani. Criza financiară, care a afectat puterea de cumpărare a consumatorilor, a limitat ambițiile dezvoltatorilor imobiliari, multe proiecte fiind puse în așteptare și urmând să fie reluate în anii următori.

După ce piața a crescut cu peste 20% în 2007 și 2008, avansul s-a redus la jumătate în ultimii doi ani. Excepție au făcut România și Bulgaria, unde gradul mai redus de dezvoltare a pieței imobiliare a permis ca ritmul de creștere a suprafeței spațiilor comerciale să depășească media regiunii.

Prin comparație, piața din Ungaria s-a dezvoltat mult mai încet, în timp ce în Polonia situația a fost contrabalansată de faptul că economia și cheltuielile de consum au rămas în teritoriul pozitiv.

Pe piața poloneză au fost construite spații comerciale cu o suprafață totală de 1,4 milioane de metri pătrați din 2007 și până în prezent, în timp ce în România s-au construit în total 1,2 milioane de metri pătrați, potrivit datelor PMR. Peste 5 milioane de metri pătrați de spații comerciale se concentrau în orașele poloneze la sfârșitul anului trecut, în timp ce în România existau 1,9 milioane de metri pătrați, nivel similar cu cel înregistrat în Cehia.

Cea mai mare piață. O cincime din centrele comerciale de pe piața poloneză se află în Varșovia, un oraș cu aproape două milioane de locuitori și cu o putere de cumpărare de peste 8.400 de euro pe cap de locuitor.

Această piață are însă în continuare cel mai mare potențial de creștere în condițiile în care sunt puțin peste 400 de metri pătrați de spații comerciale la o mie de locuitori, comparativ cu 500-550 de metri pă­trați la o mie de locuitori în Wroclaw sau Poznan, potrivit datelor Jones Lang LaSalle.

Cumpărătorii din capitala poloneză așteaptă în această toamnă deschiderea centrului comercial Wolf Bracka, cu o suprafață de circa 10.000 de metri pătrați, ceea ce ar putea aduce noi branduri de lux pe piața poloneză, care până acum au eșuat în a găsi spații adecvate pentru a se extinde.

Proiectele mari vor începe să reapară însă abia anul viitor, când Auchan a anunțat că va deschide un nou complex comercial lângă Varșovia, la Lomianki. Proiectul cu o suprafață totală de 44.000 de metri pătrați va cuprinde un hipermarket, un magazin Leroy Merlin și o galerie comercială cu o suprafață de 14.000 de metri pătrați. Parcul de retail Plac Unii, aflat în construcție, care cuprinde și spații de birouri, va fi finalizat în 2013, atunci când este programat să se încheie și extinderea cu 20.000 de metri pătrați a centrului comercial Promenada.

Rata de ocupare a spațiilor comerciale din Varșo­via se situează în jurul a 99%, ceea ce face ca potențialii chiriași să găsească foarte greu spații disponibile. Cu toate acestea, branduri precum New Yorker, Go Sport sau Crocs au deschis magazine noi de la începutul anului în malluri precum Blue City sau Zlote Tarasy. Chiria lunară în cele mai bune malluri din capitala poloneză variază între 70 și 90 euro/metru pătrat.

Cerere în creștere. Pe piața din Cehia, dezvoltarea sectorului spațiilor comerciale se limitează în acest moment la extinderea centrelor deja existente și la proiecte de dimensiuni reduse în orașele mai mici.

În Praga, spre exemplu, nu s-a deschis niciun centru comercial nou în trimestrul al doilea, dar au început lucrările la extinderea centrului comercial Centrum Cerny Most. Finalizarea proiectului ar trebui să aibă loc în 2013, când Centrum va deveni unul dintre cele mai mari centre comerciale din țară. Extinderea proiectelor deja existente a fost principala activitate și a dezvoltatorilor din orașele mai mici. De exemplu, parcul de retail Centro Zlin și-a extins anul acesta suprafața cu 4.000 de metri pătrați. Cererea din partea retailerilor este însă în creștere. Astfel, centrul comercial Avion Shopping Park din Ostrava și-a găsit chiriași noi – un magazin de mobilă Kika și unul de articole sportive Decathlon.

Printre brandurile care au intrat pe piața din Cehia în acest an se numără Foot Locker, Crabtree & Evelyn, Desigual sau 7camicie, potrivit unui studiu al Jones Lang LaSalle.

Lipsa unui unui volum semnificativ de spații disponibile, în condițiile în care nu s-a construit foarte mult în ultimii doi ani, împiedică expansiunea mai rapidă a retailerilor străini care nu au intrat încă pe piață.

Chiria lunară pe piața de retail din Praga ajunge la 95 euro/mp pe lună în cele mai bune proiecte, dar în centrele comerciale cu un flux mai mic de clienți chiriile pot fi cu 30% sau chiar cu 50% mai mici, deoarece proprietarii încearcă să-și păstreze chiriașii. Cu toate acestea, cererea ridicată și numărul limitat de spații disponibile creează condițiile propice pentru creșterea chiriilor în perioada următoare. Concurența începe să se intensifice în acest context și devine din ce în ce mai vizibilă diferența dintre centrele comerciale performante și cele mai puțin performante, în sensul că proprietarii primelor pot negocia de pe alte poziții contractele de închiriere.

Mai puține cumpărături. Pe piața spațiilor de retail din Ungaria au început să apară semne timide de revenire a investitorilor, astfel că în al doilea trimestru în Budapesta a apărut un nou centru comercial cu o suprafață totală de 6.000 de metri pătrați – Europeum.

Printre chiriașii noului centru dezvoltat de israelienii de la Ablon Group se numără retaileri precum H&M, Müller, Deichmann sau Tally Weijl. Odată cu finalizarea acestui proiect, suprafața totală a spațiilor comerciale din capitala ungară a urcat la aproape 715.000 de metri pătrați. Alte câteva centre comerciale cu o suprafață totală de peste 80.000 de metri pătrați au fost finalizate în vară sau urmează să fie finalizate până la sfârșitul lui 2011.

Volumul total al spațiilor de retail localizate în afara Budapestei depășește 508.000 de metri pătrați, potrivit datelor Jones Lang LaSalle. Anul viitor este programată finalizarea centrului comercial Arkad din Szeged, cu o suprafață totală de 41.000 mp.

De asemenea, tot anul viitor urmează să fie deschis și centrul comercial Sio Plaza din apropierea lacului Balaton. Construcția Sio Plaza a fost oprită timp de un an și jumătate din cauza unor neînțelegeri între dezvoltator și finanțator, respectiv Sio Ingatlan Invest și Erste Bank. Proiectul a fost transferat în luna mai a anului trecut către divizia ungară de investiții imobiliare a grupului Erste, lucrările fiind astfel reluate.

Retailerul de îmbrăcăminte Debenhams și-a deschis anul acesta un magazin de peste 2.000 de metri pătrați în centrul comercial West End din Budapesta, în timp ce mai mulți retaileri internaționali urmăresc să intre pe piața ungară.

Cu toate că există spații disponibile, iar chiriile sunt la un nivel scăzut, retailerii sunt încă precauți din cauza condițiilor economice dificile. Cu toate încercările autorităților de la Budapesta de a impulsiona creșterea economică, inclusiv prin introducerea unei cote unice de impozitare a veniturilor, cheltuielile consumatorilor se mențin la un nivel scăzut. Maghiarii și-au redus drastic cheltuielile din cauza gradului ridicat de îndatorare, mulți clienți având probleme cu plata ratelor lunare în special la creditele denominate în valută.

Chiriile pentru spațiile comerciale din Budapesta nu au scăzut semnificativ anul acesta, dar mulți chiriași încearcă deja să modifice contractele, astfel încât să plătească o chirie variabilă în funcție de evoluția vânzărilor. Chiriile variază de obicei între 20 și 50 de euro pe lună pe metru pătrat, dar retailerii care au magazine în spațiile stradale din centrul orașului plătesc și 90 euro pe lună pe metru pătrat.

Dezvoltatorii din Bulgaria, care se confruntă cu o recesiune economică prelungită, au în plan să deschidă centre comerciale și parcuri de retail cu o suprafață cumulată de aproximativ 500.000 de metri pătrați în 2012 și 2013. Spre deosebire de piețele saturate – precum Polonia sau Cehia – în Bulgaria se contruiesc în general centre comerciale de dimensiuni mari, cu suprafețe de zeci de mii de metri pătrați, care să fie dominante pentru mulți ani și să descurajeze concurența potențială.