Cel mai puternic dezvoltator străin: Trendul s-a schimbat

Printre câteva zeci de poze cu proiecte imobiliare, dar și cu animale, munți sau ape dintr-o sală de întâlniri a sediului GTC din Primăverii, este expus și un document simbolic, semnat în 2000 de către șefii companiei, arhitecți, ingineri și Traian Băsescu, pe atunci primar al Capitalei.

Pusă în ramă, acea inscripție marca începerea lucrărilor la clădirea de birouri Europe House din Piața Victoriei, primul proiect dezvoltat de GTC în București, cunoscut drept “sediul Orange”. Au urmat America House și City Gate, în materie de birouri, peste 1.000 de apartamente în Colentina și Băneasa, precum și trei malluri mai mici în estul țării.

Așezat într-un fotoliu albastru, Shimon Galon, cel care a construit proiecte imobiliare de circa 400 de milioane de euro pe plan local, nu mai are privirea încruntată din 2010 când se plângea că “degeaba aduci lumea la mall că magazinele oricum o duc prost. Femeia cu zâmbetul pe buze și plasele în mâini lipsește”.

După ce a deschis la debutul crizei trei malluri cu un grad de ocupare la acea vreme de circa 70%, Galon este la câteva zile distanță de inaugurarea celui de-al patrulea proiect Galleria, în Arad, în care si­tuația pare mult schimbată.

“În octombrie 2010 mallul de la Arad era «zero». N-aveam nici măcar o cușcă pentru câini acolo. Acum mai avem un singur spațiu gol de 113 metri pătrați. Evident este un lucru ieșit din comun, rămâne să vedem că și funcționează mallul, dar are toate datele să reușească”, spune Galon, care a atras la Arad chiriași precum Cora, Inditex, Mango sau Cinema City, companii pe care fiecare proprietar de mall le vizează.

De unde diferența aceasta între Galleria Arad și proiectele din Suceava, Piatra-Neamț și Buzău, care deși sunt de trei ori mai mici, au fost mult mai greu de umplut și au o listă de chiriași mult mai “subțire”? Galon răspunde cu o glumă față de directorul de marketing, Burcu Karasoy, cea care și-a făcut mâna în cadrul Anchor Grup înainte să accepte să lucreze în GTC: “Burcu era mai mică pe vremea aceea”.

Realitatea este că pentru atragerea și păstrarea chiriașilor în mallurile din Arad, atât în Galleria, cât și în Atrium, s-a dat o luptă acerbă între proprietarii de malluri care au ajutat retailerii să își amenajeze magazinele și le-au oferit chirii corelate cu cifra de afaceri.

Cu toate acestea, să ai un grad de ocupare de circa 99% pentru un mall cu câteva săptămâni înainte de deschidere poate fi considerată o performanță chiar și într-o situație de creștere economică.

“Chiriașii mari, internaționali, au un element important de chirie din cifra de afaceri. Dacă le merge lor bine, ne merge și nouă foarte bine. În mare, estimăm venituri de circa 4,8 milioane de euro din închirierea Galleria Arad în primul an. Vom vedea dacă am avut dreptate”, spune Galon, care pentru a obține aceste venituri ar trebui să strângă lunar câte 12 euro pentru fiecare metru pătrat de mall.

Ca un bulgăre de zăpadă. În timpul interviului, Galon a vorbit de mai multe ori despre importanța faptului ca lumea să cunoască semnalele pozitive din piața imobiliară deoarece “probleme are toată lumea, dar aici sunt lucruri care au o culoare bună și trebuie arătate”.

Galon a reușit înainte de venirea crizei să vândă proiecte de 150 de milioane de euro (Europe și America House) dublând banii investitorilor.

Tot el a cumpărat însă și mai multe terenuri, în special pentru proiecte comerciale, dar și pentru locuințe în Pipera sau Băneasa. În aceste condiții, este important să ai un moral bun după trei ani în care motoarele au rulat la ralanti.

“Trebuie să vedem semnele bune din piață și așa bulgărele de zăpadă va începe din nou să crească și se va transforma în om de zăpadă. Să nu credem că mâine ne vom trezi cu o cutie de bani. Important este trendul. A devenit acum complicat și să găsim panouri de publicitate prin Arad, după ce înainte ne lăsau cu ele chiar și gratis după ce expirau contractele. Sunt semne că poate ieșim dintr-un mare rahat și ajungem la unul mai mic”, se exprimă Galon plastic într-o română aproape perfectă.

Un grafic cu cele trei malluri din portofoliu arată că traficul a crescut în acest an cu 20-30% atât în Piatra-Neamț și Buzău, cât și în Suceava, care este orașul cel mai aglomerat de malluri raportat la populație – un metru pătrat pentru fiecare locuitor.

“Vânzările au crescut semnificativ în malluri, sunt chiriași prezenți în toate mallurile noastre care ne-au spus că au vânzări mai mari cu 40% față de anul trecut. Erau timpuri când oamenii nici nu se plimbau. Acum a crescut semnificativ și traficul”, spu­ne Galon, care raportează numărul de vizitatori dintr-o lună la populația orașelor și la suprafața

în­chi­riabilă, obținând astfel rezultate comparabile cu cele ale unui mall deținut de GTC în Praga.

Birourile rămân nr. 1. După finalizarea la în­ce­putul lunii octombrie a proiectul Galleria din Arad, Galon va avea un alt proiect în dezvoltare de care să se ocupe, respectiv turnul de birouri Ana Tower din București pentru care s-a asociat cu George Copos.

Proiectul se află lângă hotelul Crowne Plaza, la câteva sute de metri de City Gate, cele două turnuri din Piața Presei vizibile pentru oricine vine în Capitală dinspre Ploiești, inclusiv de la cele două aeroporturi. Cum turnurile de 18 etaje sunt finalizate și închiriate, Galon a început deja market-area proiectului Ana Tower.

“În City Gate am închiriat ultima mie de metri pătrați către o subsidiară a Roche și am mai rămas cu doar 400 de metri pătrați în care vrem să facem biroul de marketing pentru Ana Tower deoarece este la doar câteva sute de metri de șantier. Chiriile sunt la fel ca în 2008, la primii chiriași, deoarece nu mai este competiție în clădirile din centrul orașului”, spune Galon.

Consultanții au început să constate scădere gradului de neocupare în cadrul birourilor, iar timid și alți dezvoltatori au început să construiască pentru a prinde viitorul val de relocări și consolidări, ce ar putea avea loc peste doi ani.

“Mulți se îndreaptă spre 2013 pentru mutări deoarece atunci expiră multe contracte. Spre exemplu, și noi am terminat America House în 2008, iar cum contractele aveau o durată de cinci ani, multe vor expira în 2013”, explică Galon, care se așteaptă deja să semneze primele precontracte pentru turnul de 24 de etaje.

“Pentru Ana Tower am finalizat broșura de marketing și sper să facem astăzi (21 septembrie – n.red.) primele precontracte cu doi clienți care vor câte 2.000 de metri pătrați. Ana Tower va fi de la început o clădire verde și vom obține certificarea și pentru City Gate”.

O mare problemă pentru dezvoltatori în aceste zile este încă reprezentată de obținerea unui credit pentru finanțarea construcției, băncile solicitând grade de preînchiriere de 30-40% din suprafața proiectului. Galon spune că singurul impediment pentru pornirea șantierului este legat de schimbarea autorizației de construire, deoarece investitorii vor să ridice un turn cu patru etaje mai scurt decât proiectul gândit inițial.

“Pregătim proiectul, avem două oferte pentru finanțare și în aceste zile începem marketingul. Tare aș vrea să începem lucrările anul acesta, avem licitația pentru alegerea constructorului pregătită, așteptăm doar schimbarea autorizației de construire. Aș vrea să săpăm până în iarnă”, spune Galon.

Sume importante pentru continuarea investițiilor ar putea fi obținute din vânzarea participației de 59% din turnurile City Gate, în care își au sediul companii precum Rompetrol, Romtelecom, Millennium Bank sau Microsoft.

În actualele condiții de piață însă, în care investitorii caută ținte de achiziții care să aducă randamente anuale în jurul valorii de 8% și chiar mai mari, este puțin probabil ca GTC să vândă, cu atât mai puțin cu cât israelienii au prins și perioada în care cumpărătorii se mulțumeau și cu un randament mai mic de 6% pentru proiectele din Piața Victoriei, cum a fost cazul America House.

“Hotărârea de a vinde City Gate o va lua boardul din Polonia, eu sunt doar administrator, dar pot spune că nu sunt negocieri pentru vânzarea proiectului. Ultima evaluare era undeva la peste 170 de milioane de euro”, spune șeful GTC.

500 de locuințe nevândute. Piața reziden­țială din București, despre care Galon spunea anul trecut că a perceput-o greșit, crezând că “prețurile apartamentelor vor crește fără oprire”, s-a mai dezmorțit după reducerea prețurilor, astfel că în proiectul FeliCity din Băneasa firma de construcții Bog’Art va finaliza până la sfârșitul anului 200 de apartamente.

În proiectul Rose Garden din Colentina au fost ridicate toate blocurile ansamblului cu 908 apartamente, dar ultimele două clădiri cu aproape 200 de locuințe au fost lăsate “la roșu”, având astfel un preț mai scăzut cu circa 10.000 de euro față de apartamentele finisate.

“În FeliCity am finalizat primele 112 apartamente, din care mai avem 40, iar în decembrie Bog’Art va finaliza alte 212 unități. În Rose Garden din 908 apartamente mai avem 306 de unități, dintre care două blocuri cu 190 de apartamente sunt «la roșu» și nu au fost încă scoase la vânzare”, explică șeful GTC.

Cum au evoluat vânzările? “Spre exemplu, în criză vindeam două apartamente lunar. Din aprilie ritmul a crescut la 8-9 apartamente în lunile slabe și chiar la 17 unități într-o lună, aproape ca în vremurile bune. Prețul este cu 20% mai mic față de acum patru ani, când în Rose Garden era 1.200 de euro/metrul pătrat. Inițial am crezut că a fost doar o lună norocoasă, dar apoi am văzut că ritmul se menține. În decembrie vom termina încă 200 de apartamente în FeliCity, unde nici nu venea lumea să se uite. Acum vindem câte 3-4 apartamente pe lună”.

Galon a avut de-a lungul anilor o relație bună cu mai multe bănci de pe piață – s-a finanțat de la BERD pentru malluri, inclusiv pentru proiectul de la Arad, pentru proiectul City Gate a colaborat atât cu Raiffeisen, cât și cu Alpha Bank, Bank of Cyprus și Eurobank, care au refinanțat cu 80 mil. euro proiectul anul trecut, în timp ce pentru FeliCity Băneasa a luat bani de la UniCredit.

Acum, “spre binele tuturor”, băncile oferă con­diții mai favorabile și la achiziția apartamentelor. “Băncile se comportă cu noi foarte pozitiv. Ne dau posibilitatea să lăsăm mai jos prețurile și au redus birocrația la împrumuturile pentru achiziția de locuințe. În câteva zile poți avea aprobarea dosarului; este o situație care nu s-a mai întâmplat de mult”, spune Galon.

Șeful GTC s-a transformat astfel într-unul dintre cei mai optimiști oameni din imobiliarele locale, într-o perioadă în care, într-adevăr, unele semne pozitive au început să se vadă. Mai important este însă cât se vor putea menține, atâta timp cât investitorii de afară nu au făcut deocamdată “coadă” în România, iar dintre cei “captivi” puțini sunt deocamdată activi. Dar toamna par­că a început bine pentru imobiliare.