Cine-ti spune pe ce bani stai

Dupa anul 1990 a aparut si s-a dezvoltat rapid in societatea romaneasca un domeniu esential activitatii economice, afacerile cu proprietati imobiliare, care au determinat necesitatea nasterii unei noi profesii, de inalta responsabilitate, cea de evaluator al acestor proprietati, se arata intr-un raport al companiei imobiliare Eurisko.
In societatea noastra complexa, evaluatorii profesionisti de proprietati imobiliare furnizeaza o mare varietate de servicii, comenteaza Adrian Nicolescu, director al departamentului de evaluare in cadrul Eurisko Consulting. Evaluatorii estimeaza mai multe tipuri definite de valoare, acorda consultanta clientilor si participa in mod nemijlocit la deciziile care au legatura cu proprietatea imobiliara.
Ei realizeaza analize si emit opinii sau concluzii legate de natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor drepturi specifice sau unor aspecte legate de proprietatea imobiliara.
Evaluarea, adica estimarea valorii, implica cercetari selective in zonele de piata adecvate, asamblarea datelor pertinente, utilizarea tehnicilor analitice rezonabile, precum si aplicarea cunostintelor, experientei si judecatii profesionale a evaluatorului pentru a dezvolta o solutie adecvata la o problema de evaluare. Natura problemei legate de proprietatea imobiliara indica daca aceasta este legata de evaluare sau de consultanta. Valoarea estimata poate fi o valoare de piata, o valoare de asigurare, o valoare de investitie sau orice alta valoare bine definita a unui drept identificat sau a unor drepturi intr-o anumita proprietate imobiliara, la o anumita data, adauga Nicolescu.
Consultanta este actul sau procesul de furnizare de informatii, analize ale datelor legate de proprietatea imobiliara si recomandari sau concluzii despre diverse probleme ale proprietatii imobiliare, altele decat estimarea valorii. In acelasi timp, consultanta cuprinde studii de utilizare a terenului, analize ale cererii si ofertei, studii de fezabilitate economica, analiza celei mai bune utilizari ale proprietatii, precum si consideratii legate de vandabilitate si investitii, care au legatura cu dezvoltarile propuse sau deja existente.
“Intr-o lucrare de evaluare, evaluatorul furnizeaza clientului o estimare a valorii proprietatii imobiliare care reflecta comportamentul pietei imobiliare specifice, dar si a participantilor acesteia”, evidentiaza oficialul Eurisko.
Scopul unei evaluari este stabilit de client si consta in estimarea unei valori pentru o nevoie specifica, cum ar fi marimea unui credit bancar, pretul unei tranzactii, inregistrarea contabila etc. Acest scop se concentreaza asupra acelor informatii de care clientul are nevoie pentru a raspunde anumitor probleme specifice legate de proprietatea reala si stabileste in acelasi timp baza opiniei finale asupra valorii, care nu se modifica in functie de utilizarea evaluarii.
Structura unui raport de evaluare poate fi adaptata, tinandu-se cont de cerintele minime ale standardelor profesionale de evaluare, pentru utilizarea care se intentioneaza a fi data evaluarii, dar estimarea valorii in sine nu se va schimba. Modul de utilizare al unei evaluari reprezinta maniera in care un client foloseste informatiile continute in raportul de evaluare. De exemplu, un client poate dori sa cunoasca valoarea de piata a unei proprietati pentru a nu accepta un pret prea mic in cazul deciziei de a o vinde.
Actiunile pe care evaluatorii le intreprind pentru a raspunde nevoilor clientilor constituie procesul de evaluare, o procedura sistematica, utilizata pentru a raspunde intrebarii clientului privind valoarea proprietatii. Procesul de evaluare este atat un model, cat si o oglinda a activitatii de evaluare si, in felul acesta, reflecta multe atitudini, opinii, tehnici si metode referitoare la modul de abordare a notiunii de valoare.
Analiza datelor relevante problemei incepe cu investigarea tendintelor remarcate la toate la nivelele pietei – nationala, regionala, zonala – si va avea ca scop intelegerea legaturilor dintre principiile, fortele si factorii care influenteaza valoarea proprietatii imobiliare. De asemenea, ea furnizeaza informatii brute din care se pot extrage datele cantitative si cele privind tendintele pietei, precum si modificarile procentuale pozitive sau negative ale valorii proprietatii dupa o perioada de timp.
In mod traditional, tehnicile de evaluare sunt definite ca fiind acele proceduri specifice folosite pentru a obtine indicatii privind valoarea unei proprietati imobiliare. In cazurile in care trebuie stabilita valoarea de piata, scopul ultim al procesului de evaluare il constituie emiterea unei concluzii, a unei opinii care sa contina o valoare bine sustinuta, argumentata si care sa reflecte toti factorii care influenteaza valoarea de piata a proprietatii.
Pentru a finaliza procesul de evaluare, evaluatorul completeaza datele referitoare la caracteristicile fizice ale constructiilor si amplasamentului cu cercetarile de piata si analiza informatiilor, precum si cu rezultatele din aplicarea abordarilor, pentru a formula o concluzie privind valoarea, conchide Adrian Nicolescu.