„Companiile sunt dispuse să plătească cu 30% mai mult pentru a scăpa din Pipera“

Consultanții imobiliari apreciază că “înainte să fie mai bine, va fi mai rău” în piața de birouri din zona Pipera-Tunari, unde nu se poate ajunge cu metroul, iar traficul rutier este dificil, în timp ce pietonii nu au nici măcar un trotuar pentru a veni către stația de metrou de pe bulevardul Dimitrie Pompei.

În zonă își au închiriate birouri firme importante, precum Coca-Cola, Ford (Global City), Vodafone (North Center) sau Metro (Twin Towers Barba Center), care sunt nevoite să pună microbuze la dispoziția angajaților pentru a ajunge mai ușor la birou.

Chiar și așa, birouri de zeci de mii de metri pătrați sunt încă goale, iar un alt proiect de mari dimensiuni – Swan Office Park – ar trebui finalizat până la sfârșitul acestui an.

“Din discuțiile avute cu chiriașii, este puțin probabil să aibă loc o revenire a pieței de birouri din Pipera. Multe companii vor să plece din zonă din cauza infrastructurii. Sunt în Pipera o serie de chiriași din farma sau servicii al căror profil nu se potrivește zonei, dar au intrat pe piață când birourile din centru aveau foarte puține spații disponibile și au fost nevoiți să închirieze în Pipera. Acum caută clădiri mai în centru”, spune Mădălina Cojocaru, head of office department în cadrul firmei de consultanță imobiliară DTZ Echinox.

Pentru o perioadă, și Oracle a avut închiriat un spațiu în Pipera, dar a renunțat la el anul trecut, când a mai preluat un spațiu în proiectul Floreasca Business Park, în apropierea Oracle Tower.

“Nu se ajunge foarte ușor în Pipera-Tunari. Eu fac destul de mult naveta de la sediul din Charles de Gaulle la cel din Pipera și cum nu am mașină, de cele mai multe ori iau metroul și apoi încerc să mă sincronizez cu microbuzele puse la dispoziție de companie, conform unui program cunoscut de noi toți. Când nu mă sincronizez cu microbuzul, de cele mai multe ori trebuie să iau un taxi pentru a putea ajunge și fac cam o jumătate de oră”, spune Teodora B., un angajat al Vodafone. Operatorul de telefonie mobilă a pus la dispoziția angajaților mașini care fac naveta între clădirea de birouri și stația de metrou Pipera la intervale cuprinse între 15 minute și o oră, în funcție de oră – mai des dimineața și mai rar la amiază.

Pipera are în continuare avantajul costurilor mai mici, chiriile fiind negociate în jur de 8-10 euro/metrul pătrat lunar.

“Nu mai contează prețul mic, deși în zonă au fost construite clădiri bune din punct de vedere tehnic, cu spații mari pe etaj, fără forme ciudate și cu o bună eficiență energetică. Dar este foarte greu să ajungi în zonă, nu sunt trotuare pe care să poți merge civilizat, nu poți pleca la orice oră în oraș. Sunt companii care ar fi dispuse să plătească cu 30% mai mult să se mute mai în centru”, mai spune consultantul.

Potrivit datelor DTZ Echinox, nivelul închirierilor de spații de birouri a crescut cu circa 40% în prima jumătate a acestui an, companiile preluând spații cu o suprafață de aproape 80.000 de metri pătrați.

Două dintre cele mai mari trei contracte au fost pentru businessuri noi, respectiv spitalul din zona Piața Victoriei realizat de Sanador și afacerea Mic.ro cu mini-marketuri a lui Dinu Patriciu, în timp ce Rompetrol s-a consolidat într-un turn din proiectul City Gate, aflat în Piața Presei Libere. Ritmul de dezvoltare al unor afaceri noi nu ține însă pasul cu cel în care sunt finalizate noi clădiri de birouri, astfel că rata de neocupare va continua să crească în acest an.

“Sunt semne că România continuă să fie targetată pentru start-up-uri, dar nu la fel ca în 2007-2008. Rata de neocupare ar putea crește până la 20% spre sfârșitul anului, ca urmare a finalizării unor noi proiecte”, mai spune Cojocaru, care lucrează de aproape patru ani în cadrul DTZ Echinox, în ultimii doi ani coordonând departamentul de birouri.

La creșterea gradului de neocupare vor contribui în primul rând proiectele livrate în zona de nord a orașului, în timp ce în zona centrală clădirile în curs de finalizare au, în general, semnate contracte de preînchiriere. Din cauza faptului că la nivelul Capitalei sunt disponibile spații cu o suprafață de aproape 300.000 mp de birouri, dezvoltarea unor alte proiecte în această perioadă este puțin probabilă.

“Proiectele importante de dezvoltare sunt «pe hold», ca urmare a cerințelor băncilor de atingere a unui nivel de preînchiriere de 40-50% a proiectelor și a faptului că în prezent chiriașii nu mai vor să semneze contracte de închiriere cu doi ani înainte de finalizarea clădirii. Anul viitor ar putea începe să se uite din nou după alte proiecte, pe măsură ce spațiile bune vor fi deja ocupate.”