Versiunea completă
Business Construct

Cover story: In criza de santiere

Numarul de proiecte noi incepute de investitorii imobiliari, mai ales in sectorul rezidential, a scazut intr-un ritm spectaculos incepand din septembrie, din cauza crizei, iar previziunile pentru anul urmator nu sunt deloc optimiste.

Catalin Lupoaie · 16 decembrie 2008 · 10 min de citit

Dragos Victor Stefanescu, directorul general al Bouygues Romania, spune ca anul viitor va fi unul dintre cele mai dificili de dupa ‘90 pentru companiile de constructii si doar cei care vor reduce la minimum cheltuielile si vor avea un management puternic vor rezista. “Toti jucatorii din constructii se vor lupta anul viitor cu toate armele pentru a supravietui. Diferenta dintre momentul in care toata lumea are de lucru si cel in care piata e blocata este foarte mare si am intalnit aceasta situatie in Franta in anii 1990-1995. Din pacate, Romania nu stiu cat e de pregatita pentru aceasta criza si multe societati vor fi zguduite brutal”, spune Stefanescu, care lucreaza incepand cu 1995 in cadrul grupului francez Bouygues, cel de-al doilea constructor din lume. Timp de noua ani a fost pe rand director comercial si director general al Bouygues Batiment Ile de France, regiunea care administreaza regiunea Parisului si genereaza 12% din veniturile grupului. Bouygues a fost afectata direct de criza de pe piata imobiliara inca din luna septembrie, cand a fost anuntata ca trebuie sa opreasca lucrarile la unul dintre santiere incepute in luna februarie, care apartinea dezvoltatorului imobiliar Copper Beech, cu o valoare de 30 de milioane de euro. “Primele semne de intrebare privind criza trebuia sa ni le punem din vara, cand vestile proaste au inceput sa curga din toate partile, dar mai ales din afara tarii. Primul impact l-am resimtit cand mai multe santiere de pe piata au inceput sa se inchida, iar cei de la Copper Beech ne-a anuntat ca ar putea sista lucrarile la proiectul rezidential Atrium”, explica Stefanescu, care a devenit directorul general al subsidiarei din Romania in 2005. Dezvoltatorul imobiliar Copper Beech, detinut de oameni de afaceri britanici, anunta la inceputul anului ca va construi 17.000 de locuinte in Bucuresti si in imprejurimi, in urma unor investitii de 2,5 miliarde de euro. Ulterior, din cauza blocajului de pe piata creditelor ipotecare, compania a decis sa opreasca 16 din cele 17 proiecte anuntate si sa renunte la 20% din angajati. Proiectul Atrium, care trebuia sa fie construit de Bouygues, viza constructia a 210 locuinte cu un pret mediu de 1.570 euro/mp plus TVA. “Proiectul a fost oprit pentru ca creditele accesate au devenit prea scumpe, iar numarul de vanzari era in scadere. In plus, a aparut o neincredere din partea cumparatorilor de locuinte, pe fondul crizei financiare”, afirma reprezentantul Bouygues. Impactul asupra businessului ar fi putut fi mai mare daca ar fi semnat si un al doilea contract. “In februarie aveam semnate angajamente pentru constructia a doua proiecte imobiliare ale Copper Beech, cu o valoare totala de 100 de milioane de euro. Decizia noastra a fost ca pe unul sa-l abandonam, iar celalalt a fost oprit in septembrie, din lipsa de finantare, cand noi deja lucram la terasamente”.   2009, anul prudentei. Bouygues mai are in derulare un singur contract, care consta in constructia unui proiect rezidential in Baneasa, ce va genera in 2009 venituri de circa 27 de milioane de euro. Restul proiectelor in care era implicata compania au fost finalizate anul acesta. Dintre acestea, cel mai important a fost constructia centrului comercial Baneasa Shopping City din nordul Capitalei. Reprezentantii Bouygues urmaresc in prezent 10-12 proiecte imobiliare, insa criteriile de selectie ale unui contract vor fi mult mai severe in urmatoarea perioada. “Problema noastra nu este activitatea de pana la jumatatea anului 2009, care este asigurata prin proiectele actuale, ci numarul de proiecte care vor demara anul urmator si care va fi valoarea lor”, afirma Stefanescu. Francezii intentionau ca la inceputul anului viitor sa inceapa constructia unui proiect rezidential, care urma sa atraga o investitie de 35-40 de milioane de euro si cuprindea doua cladiri, cu 500 de apartamente, pe un teren de 14.000 de metri patrati situat in zona Prelungirea Ghencea din Bucuresti. Insa, in conditiile actuale, Bouygues a decis sa amane inceperea lucrarilor de constructie. Compania ar fi pornit demersurile pentru atragerea unei finantari bancare pentru proiectul din Ghencea, in cazul in care ar fi vandut circa 25-30% din apartamente. “Din cele 10-12 proiecte pe care le urmaresc nu stiu cate vor fi afectate de situatia actuala. Contam ca la anul sa lansam proiectul rezidential din Ghencea, insa va trebui sa asteptam primul trimestru al anului viitor pentru a studia elaborarea unui plan agresiv de comercializare. In momente de criza trebuie sa fii cat mai inventiv, cat mai competitiv, pentru a te diferentia de concurenta”, precizeaza directorul general al Bouygues. Compania va reduce drastic cheltuielile anul viitor, avand in vedere perspectivele pesimiste legate de evolutia pietei constructiilor in urmatorii ani. “Strategia noastra este «sa strangem cureaua», reducem toate cheltuielile pana la minimul necesar. Ne-am ajustat bugetul inainte sa ajungem in criza. Vom functiona adaptati la piata din 2009, care se anunta foarte greu”, explica Stefanescu. Compania va ajunge anul acesta la o cifra de afaceri sub 60 de milioane de euro, fata de previziunile de la inceputul anului de circa 65 de milioane de euro. “Anul acesta vom ajunge aproape de previziunile initiale in ceea ce priveste cifra de afaceri, undeva sub 60 de milioane de euro, pentru ca proiectul Atrium avea un impact redus asupra businessului de anul acesta, dar ne afecteaza pentru anul 2009”, afirma managerul Bouygues. De altfel, bugetul pe 2009 va fi sub nivelul celui din 2008, dar compania nu a stabilit un obiectiv clar din cauza incertitudinilor de pe piata. Birourile, Prima Tint~. In conditiile in care piata rezidentiala este blocata, Bouygues se va orienta catre contractarea lucrarilor de constructie a unor imobile de birouri sau proiecte logistice, care sunt mai putin afectate de criza. Compania a fost implicata in constructia fazei a 12-a a proiectului logistic Cefin Logistic Park din vestul Capitalei si a construit imobile de birouri precum Bucharest Financial Plaza de pe Calea Victoriei din Capitala. “Vom pivilegia proiectele de birouri si industriale si mai putin pe cele din sectorul rezidential, care in prezent este blocat. In ceea ce priveste sectorul de retail, avand in vedere ce s-a livrat in 2007-2008 si ce se va livra anul viitor, vom ajunge cu raportul de metri patrati de spatii comerciale pe capacitatea locuita apropiat de cel intalnit azi in majoritatea statelor europene”, mentioneaza Stefanescu. O alternativa pe care o iau in considerare reprezentantii Bouygues este preluarea unor lucrari civile cu finantare de la stat, avand in vedere ca in anii trecuti a efectuat lucrarea de reabilitare a Palatului Justitiei, proiect cu o valoare de 32 milioane de euro, pe care francezii o compara cu lucrarile de reabilitare a aripii noi de la muzeul Luvru sau cu modernizarea muzeului D’Orsay. “Una dintre prioritatile la care ne vom orienta anul viitor este participarea la licitatii pentru constructia de lucrari civile cu finantare de la stat. Este esential ca noul guvern sa fie in linia politicii europene de a investi in infrastructura rutiera, hospitaliera si imobiliara. Daca la anul administratia nu va sustine mai bine sectorul public va fi un an extrem de greu”, spune directorul general al Bouygues Romania. Piata privata a fost principala tinta a companiei in ultimii ani, datorita efervescentei pietei imobiliare. “Vor ramane in continuare oportunitati de dezvoltare, dar vom fi foarte selectivi in calitatea locatiei si vom verifica modalitatile de finantare ale fiecarui proiect. Vom fi mult mai exigenti ca inainte.”   Bani mai scumpi. Principala cauza care a condus la criza de pe piata imobiliara, in opinia lui Stefanescu, este ca bancile si-au uitat regulile de prudenta in ultimii ani, mai ales in sectorul imobiliar. Situatia s-ar putea reglementa totusi in a doua jumatate a anului viitor, cand bancile ar putea relua procesul de creditare. “Practic, s-au cuplat doua fenomene, s-a spart o bula financiara, dar a survenit si o tasare a unui ciclu economic. Am avut o perioada fasta de cinci ani, insa lucrurile au mers prea repede si trebuia sa ne asteptam la un revers al dezvoltarii economice”. Piata locala are fundamente solide prin care sa credem ca socurile vor fi mai bine atenuate, considera managerul Bouygues. Previziunile de crestere pentru anul viitor se situeaza la circa 4%, ceea ce este foarte bine si mult peste media UE. “Problema este ca Romania este foarte dependenta in domeniul imobiliar de creditele externe, iar reducerea ratingurilor inseamna un semnal de alarma pentru investitorii straini”, explica Stefanescu. Ceea ce este cert este ca regulile de creditare se vor inaspri si se vor da bani mult mai scumpi si mult mai greu. Bancile nu mai accepta ca dezvoltatorii sa spuna ca au vandut 10% din apartamente catre investitori, pentru ca investitorul devine un concurent al dezvoltatorului pentru ca scoate la vanzare locuintele achizitionate. Multi dezvoltatori preferau sa vanda chiar si 50% din locuinte catre un fond de investitii, pentru a obtine fondurile necesare pornirii proiectului. “Cand maresti cu 1-2% dobanda la creditele imobiliare, impactul poate fi de 10 ori mai mare. Conditiile actuale de acordare a creditelor sunt mult mai drastice fata de ultimii ani”, explica Stefanescu. Francezii au intrat pe piata romaneasca in 1991 pentru ca era singura tara latina din fostul bloc comunist si pentru ca au crezut in potentialul de dezvoltare al acestei tari, potrivit lui Stefanescu. In perioada anilor ‘90, Bouygues a participat ca dezvoltator si constructor de proiecte, insa in ultimii trei ani Bouygues s-a pozitionat ca un furnizor de servicii design and build. Valoarea totala a proiectelor in care a fost implicat grupul francez de la intrarea pe piata locala este de peste 500 de milioane de euro, din care 300 de milioane de euro reprezinta proiecte de dezvoltare imobiliara. Grupul Bouygues, al doilea grup de constructii dupa Vinci, a fost infiintat in 1952 si are activitati in industria constructiilor, imobiliare, energie, media si telefonie.    Santiere Inchise. Pe langa decizia investitorilor britanici de la Copper Beech, in ultimele saptamani au fost anuntate mai multe sistari de proiecte rezidentiale. Astfel, compania norvegiana RomReal, care anuntase la inceputul anului investitii de 1,5 miliarde de euro, a decis sa opreasca lucrarile de constructie la doua proiecte rezidentiale din Constanta – Central, cu 89 de locuinte, la care a returnat avansurile primite de la cumparatori si proiectul Corallia, cu 36 de apartamente. Compania norvegiana activeaza pe piata locala prin intermediul firmei Westhouse, care a achizitionat in ultimii ani circa 120 de hectare de teren in mai multe orase din tara. Valoarea activelor companiei a scazut cu 30% in primele noua luni ale anului, pana la o valoare de 104,8 milioane de euro. Un alt jucator care anuntase investitii importante, compania ungara Ablon, a decis sa opreasca constructia ansamblului rezidential Sunset Residences din cartierul bucurestean Drumul Taberei, urmand ca persoanele care au achitat avansurile si taxele de rezervare pentru locuinte in cadrul proiectului sa primeasca banii inapoi. Sunset Residences a fost lansat la inceputul acestui an, pe un teren de 4,1 hectare de pe bulevardul Timisoara, unde a fost anuntata constructia a zece blocuri cu 16 etaje si un numar de locuinte cuprins intre 1.800 si 2.100 de unitati, cel mai mare proiect inceput in cartierul Drumul Taberei din vestul Capitalei. Intr-o prima faza era vizata constructia a patru blocuri, a caror finalizare era programata pentru anul 2010.     Efectele crizei
Citește și