Cum a devenit piata rezidentiala una a cumparatorilor in mai putin de un an?

“In contextul crizei mondiale, piata locala este cel mai putin afectata datorita calitatii imprumuturilor ipotecare si dimensiunii pietei. Unele proiecte ar putea avea preturi exagerate, dar nu putem vorbi de un “bubble” pe piata locala”, spunea in septembrie 2007 intr-un interviu pentru ZF Ahmet Buyukhanli, presedintele companiei Opus Land, care dezvolta unul dintre cele mai mari ansambluri rezidentiale din nordul Bucurestiului.

Vanzarile mergeau la turatie maxima, cu zeci de apartamente precontractate lunar atat de catre investitori, cat si de catre persoane fizice. Insa putini au fost cei care au luat in calcul la vremea respectiva ca atat companiile de dezvoltare imobiliara, cat si majoritatea cumparatorilor sunt dependenti de finantarea bancara. Iar fara bani de la banci, nu se mai fac tranzactii si incet-incet nu se mai construieste. Nimeni nu anticipa la vremea respectiva cat de sus se ridica valul falimentelor din piata financiara a Statelor Unite si care sunt implicatiile asupra bancilor straine prezente pe piata locala. Concomitent cu restrictionarea accesului la credite a inceput sa se manifeste si teama persoanelor care ar fi avut inca posibilitatea sa faca achizitii, legata in special de faptul ca pretul apartamentelor ar putea merge pentru prima data in jos dupa multi ani. Astfel, la inceputul anului trecut preturile au inceput sa stagneze, iar proprietarii care voiau neaparat sa vanda se vedeau nevoiti sa negocieze 10-15% din preturile de oferta. Pe parcursul primaverii scaderea a inceput sa se generalizeze iar, in timpul verii, care este de regula o perioada moarta pentru piata tranzactiilor imobiliare, scaderea a fost mai lina, in conditiile in care multi proprietari asteptau “reintoarcerea” cumparatorilor odata cu venirea toamnei. Lucrurile nu au stat insa deloc asa, lunile octombrie si noiembrie fiind de altfel chiar mai slabe decat primavara lui 2008 din punct de vedere al vanzarilor pentru majoritatea dezvoltatorilor. Situatia de pe piata bancara a descris-o poate cel mai bine in luna octombrie a anului trecut CEO-ul companiei portugheze Sonae Sierra, Alvaro Portela, care, desi nu dezvolta apartamente, depinde la fel de mult ca toti ceilalti dezvoltatori de finantarea bancara. “Asteptam ca aceasta perioada turbulenta sa se indeparteze, sa vedem lumina la capatul tunelului. Aceasta criza financiara are efecte de neimaginat atat pentru business, cat si pentru oamenii de rand. Sangele nu circula, iar doctorii nu dau inca semne ca trupul va incepe sa functioneze din nou”, spunea Portela in octombrie pentru ZF, executiv al unei companii care detine 50 de malluri in Europa si America de Sud. In doar cateva luni, informatiile legate de anuntarea unor proiecte de ansambluri rezidentiale noi, de vanzari impresionante de locuinte si de cresteri de preturi au fost inlocuite cu cele despre proiecte amanate, anulate si volume de vanzari care pot fi calculate lunar pe degetele de la o mana. Piata este blocata in momentul de fata, lucru pe care il admit si consultantii imobiliari care nu au programata pentru urmatoarele luni nicio lansare noua de ansamblu rezidential si afirma ca singurele tranzactii care se realizeaza in aceasta perioada sunt cele in care proprietarii constransi sa vanda accepta preturi cu circa 20-30% mai mici fata de oferta. Si nici preturile de oferta nu mai sunt ce erau. In functie de zona si de sursa informatiei, fata de inceputul anului trecut preturile solicitate de proprietari sunt cu circa 25% mai mici. “Anul trecut, chiar si in ianuarie, se semnau tranzactii mult mai usor decat acum. Multi dintre cei care sunt interesati de apartamente nu mai reusesc sa obtina credit bancar si, in plus, s-au speriat si de devalorizarea leului. Unii incearca sa convinga proprietarii sa vanda locuintele in lei”, explica Elena Usainchisa, broker in cadrul agentiei imobiliare Nick Intermed. Pentru romanii platiti in lei, care si-ar dori sa cumpere o locuinta printr-un credit in euro, o buna parte din reducerea preturilor afisate in euro a fost anulata de devalorizarea leului si de cresterea dobanzilor practicate de bancile din sistem. Astfel, fata de luna august leul s-a devalorizat cu circa 20%, de la un curs de circa 3,5 lei/euro, in timp ce rata dobanzii de politica monetara a BNR era de 7%, fata de 10,25% in prezent. In aceste conditii, potentialii cumparatori sunt atenti atat la evolutia cursului valutar, a deciziilor BNR legate de piata creditelor ipotecare, dar si la politicile fiscale ale Guvernului, care a incercat sa dea un impuls pietei prin reducerea TVA-ului de la 19% la 5% pentru locuintele cumparate de la persoane juridice cu un pret mai mic de 380.000 de lei. Pana la aparitia unor modificari semnificative in aceste domenii, precum si a unei asezari a pretului apartamentelor care ajunsesera prea repede la valori comparabile cu alte Capitale mai dezvoltate din regiune, cei care dispun de lichiditati se vor afla pe o pozitie dominanta in timpul negocierilor cu proprietarii interesati intr-adevar sa incheie o tranzactie. Acestia, dar si dezvoltatorii proiectelor noi vor trebui sa-si reanalizeze pozitiile si sa dezvolte doar proiectele pe care le pot vinde la un pret acceptat de piata pentru zona respectiva si calitatea constructiei. Pana atunci, dezvoltarea rezidentiala poate fi apreciata in proportie de 50% drept una speculativa, tinand cont ca unele ansambluri finalizate sunt aproape goale, majoritatea locuintelor fiind in proprietatea investitorilor.
Pasii spre blocaj

• Septembrie 2007:

In ciuda acutizarii crizei in Statele Unite, jucatorii de pe piata locala de real estate sustineau ca piata locala este imuna la problemele de peste ocean;

• Inceputul lui 2008:

Pretul apartamentelor vechi din Bucuresti a inceput sa stagneze, iar proprietarii care doreau sa incheie tranzactii lasau 10-15% din pret;

• Vara lui 2008:

Preturile au scazut usor, in conditiile in care proprietarii asteptau reinceperea tranzactiilor odata cu venirea toamnei;

• Octombrie 2008:

Dezvoltatorii incep sa descrie piata finantarilor drept un organism in care “sangele nu circula, iar doctorii nu dau inca semne ca trupul va incepe sa functioneze din nou”;

• Ianuarie 2009:

Brokerii numara pe degetele de la o mana tranzactiile de vanzare-cumparare incheiate, iar persoanele cu acces la lichiditati cauta sa cumpere doar chilipiruri, pentru care ofera preturi cu 30-50% mai mici;

• Primul trimestru din 2009:

Consultantii afirma ca nu au niciun proiect care ar putea fi lansat spre vanzare si constructie in primele luni ale anului, in conditiile in care dezvoltatorii se feresc sa construiasca daca nu au cui vinde.