Cum fac fata dezvoltatorii de mall-uri concurentei "de peste drum"

In incercarea de a profita de un segment imobiliar putin dezvoltat, cel al centrelor comerciale, dezvoltatorii imobiliari au cumparat terenuri incepand cu 2005, dar mai ales din 2006, cu intentia de a construi mall-uri si parcuri de retail.

Cum insa majoritatea terenurilor disponibile apartinusera fostelor fabrici, s-a ajuns la situatia in care mai multe proiecte de centre comerciale au fost anuntate pentru dezvoltare in aceeasi zona a oraselor sau chiar pe aceeasi strada. “Cand am aflat ca au cumparat teren vizavi de mine, am fost putin ingrijorat”, recunoaste Reuven Havar, country manager al Africa Israel, companie care va dezvolta AFI Arad Palace. Centrul comercial va avea concurenta chiar peste drum, unde Atrium Center va dezvolta un mall omonim. “Am stat si ne-am gandit ce sa facem; puteam sa vindem, dar am luat decizia de a merge inainte cu proiectul nostru de centru comercial. Faptul ca avem concurenta peste drum ne-a determinat sa incercam sa venim cu un concept si mai bun decat cel cu care am fi venit in mod normal”, sustine reprezentantul AFI. Artera din Arad pe care se construiesc cele doua centre comerciale, Calea Aurel Vlaicu, este cea mai aglomerata strada din punctul de vedere al proiectelor de retail; tot aici se afla in constructie un mall Galleria dezvoltat de catre GTC Romania si parcul de retail West Gate, dezvoltat de catre compania austriaca Meinl Europe. In plus, in vecinatatea West Gate a fost deja inaugurat Armonia Arad, dezvoltat de RED Management si aflat in proprietatea fondului austriac de investitii Immoeast. Ca si Aradul, mai multe orase din Romania ar urma sa aiba doua sau trei centre comerciale in aceeasi zona sau pe aceeasi strada. Spre exemplu, Futureal Group a achizitionat fosta fabrica de lapte din Baia Mare, unde construieste Gold Plaza, proiect achizitionat de catre Immoeast, in timp ce RED Management va construi pe locul fostei fabrici de textile Maratex un proiect imobiliar mixt care va include si un mall. Constanta va avea la randul sau trei centre comerciale in zona de nord a orasului – Polus si World Trade Center fiind in constructie, in timp ce City Park Mall a fost deja inaugurat. Oradea concureaza cu Aradul din punctul de vedere al numarului de centre comerciale situate pe aceeasi strada. Proiectul irlandezilor de la Mivan, Tiago Mall, va fi inaugurat in aceasta toamna, in timp ce anul viitor vor fi deschise Era Shopping Park, dezvoltat de catre Omilos, si Stop.Shop, realizat de catre Immoeast si SB Group. Cele trei centre comerciale, care implica investitii de peste 170 de milioane de euro, urmeaza sa fie amplasate unul langa altul. Razvan Gheorghe, directorul general al companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Activ Consulting, estima intr-o discutie anterioara cu BUSINESS Magazin ca raportul optim maxim dintre numarul de locuitori ai unui oras si suprafata inchiriabila a tuturor centrelor comerciale din respectivul oras nu ar trebui sa fie mai mare de 1 la 1, adica un metru patrat de centru comercial la fiecare locuitor. Consultantii imobiliari spun insa ca acest indicator depinde si de puterea de cumparare a respectivilor locuitori, de comportamentele de cumparare din respectivul oras si de localitatile aflate in imprejurimile orasului. “Ideal, un centru comercial mediu are nevoie de minim 250.000 de locuitori in zona totala de atractie comerciala”, considera Luiza Moraru, directorul departamentului de retail din cadrul companiei de consultanta imobiliara CBRE Eurisko. Potrivit ultimul raport al Cushman & Wakefield privind segmentul de retail, stocul de spatii comerciale din Romania a ajuns la 41 de metri patrati la 1.000 de locuitori, comparativ cu o medie de 195 de metri patrati in Europa. “De asemenea, raportul fata de celelalte capitale din Europa de Est este inferior, Praga avand spre exemplu o medie de 618 mp/1.000 locuitori, in timp ce in Bucuresti vorbim de 214 mp/1.000 de locuitori”, spune Cristina Dumitrache, senior negociator pentru retailul international in cadrul companiei de consultanta imobiliara. Alaturarea sau invecinarea cu un alt centru comercial va avea efecte in primul rand in ceea ce priveste numarul de vizitatori si rezultatele financiare ale retailerilor. Cristina Dumitrache considera ca unii retaileri nu vor putea sa isi acopere cheltuielile generate de magazine, ajungand astfel in incapacitatea de a isi mai plati chiriile lunare. Rapiditatea cu care dezvoltatorii au ocupat puncte-cheie in orasele slab dezvoltate din punctul de vedere al planurilor de retail au determinat unele companii, precum GTC, sa renunte la o parte din centrele comerciale anuntate spre dezvoltare, in timp ce altele, cum ar fi Mivan sau Euromall, inca analizeaza oportunitatea de a dezvolta un centru comercial in orasele unde se afla deja in constructie mai multe mall-uri – Arad, respectiv Ploiesti. “In general exista doua posibilitati: fie unul dintre concurenti isi adapteaza mixul de chiriasi in functie de cel al primului si vine cu o oferta complementara pentru potentialii clienti, fie renunta la construirea unui proiect de centru comercial si schimba natura constructiei in rezidential”, explica Luiza Moraru. Deocamdata, in segmentul de retail se remarca deja o scadere a chiriilor practicate pentru spatiile din centre comerciale, mai ales in orasele de dimensiuni medii si mici. Consultantii imobiliari considera ca aceasta tendinta se va manifesta si anul viitor, in special in cazul proiectelor mai slabe calitativ, in timp ce pentru proiectele cu un amplasament bun din marile orase estimeaza o mentinere sau chiar o majorare a chiriilor.