Cum s-au transformat băncile în agenții imobiliare

Instituțiile de credit au ajuns astfel într-o postură de care s-au temut cel mai mult, aceea de a deveni agenții imobiliare. Bancherii au accentuat în trecut că băncile au un obiect de activitate complet diferit și că vor încerca să găsească soluții pentru a nu se trezi cu un portofoliu uriaș de proprietăți imobiliare pe care să le scoată la vânzare.

De exemplu, BRD a publicat pe propriul site de vânzări peste 50 de anunțuri cu apartamente, case și terenuri aflate în proprietatea unor clienți a căror situație financiară s-a înrăutățit și care încearcă să vândă garanțiile înainte de a ajunge la încetarea plăților către bancă. Prețurile sunt însă sensibil mai mari decât în cazul bunurilor executate silit.

“Sunt garanții pentru credite care nu au ajuns încă în neperformanță. Sunt debitori care își dau seama că nu mai au bani să-și plătească ratele pe viitor și formulează o cerere către bancă pentru a accepta vânzarea amiabilă a bunului”, au declarat reprezentanții băncii.

În paralel, BRD are aproape 300 de proprietăți imobiliare, autovehicule și echipamente recuperate de la clienții rău-platnici. Și Banca Transilvania are anunțuri cu aproape 280 de bunuri executate silit, în timp ce Raiffeisen încearcă să vândă până la sfârșitul lui octombrie 135 de proprietăți, în cea mai mare parte locuințe și terenuri.

La nivelul întregii piețe, numărul licitațiilor cu bunuri executate silit a trecut de 1.200, în creștere exponențială comparativ cu toamna anului trecut, când existau cu puțin peste o sută de anunțuri. Multe proprietăți au prețul redus cu 25% față de evaluarea inițială, ceea ce arată că au mai trecut cel puțin printr-o licitație fără ca banca să-i găsească cumpărător. Executorii spun chiar că în medie un bun executat silit nu se vinde în cele mai multe cazuri mai devreme de a patra sau chiar a cincea licitație.

În contextul în care reducerea de preț operată de bancă se adaugă în cele mai multe cazuri peste o scădere de două cifre a valorii garanției comparativ cu momentul la care a fost acordat creditul băncile riscă să nu-și recupereze în totalitate creanța nici măcar atunci când are cui să vândă bunul executat.

“Cred că băncile au deja pierderi din aceste operațiuni. Valoarea proprietăților a ajuns sub cea a creanței mai ales în contextul reducerilor de preț pe care băncile le-au făcut”, comentează analistul economic Aurelian Dochia.

El apreciază că în ciuda scăderii prețurilor băncile nu găsesc foarte ușor cumpărători, pentru că sunt destule cazuri de clienți care deși au bani așteaptă ca piața imobiliară să mai scadă. “Lucrurile nu sunt însă deloc simple, deoarece, fiind vorba de o tendință pe termen lung, nu poți spera să primești o ofertă mult mai bună după o lună sau două”, avertizează Dochia.

Portofolii semnificative de bunuri executate silit mai au și Leumi, care și-a creat un site specializat cu aproape 120 de anunțuri, și Credit Europe care publică 110 anunțuri cu apartamente, case și terenuri scoase la vânzare. Totodată, OTP are 64 de licitații afișate pe site, iar Alpha Bank 40 de anunțuri.

Doar o parte mică din anunțuri se află în București, majoritatea fiind în zona rurală sau în orașe medii și mici, unde băncile încearcă să scape mai repede de garanții, pentru că perspectivele de revenire a pieței nu există.

“Cea mai proastă situație a pieței imobiliare se găsește în zonele rurale și în orașele mici, unde băncile pot spera cel mai puțin la o revenire a pieței. În schimb, în București și în orașele mari se mai poate mișca ceva”, spune Aurelian Dochia.

Creditele de consum cu ipotecă încep să pună probleme

Numărul clienților care înregistrează restanțe este în creștere aproape continuă, iar în perioada iulie 2009 – iulie 2010 a urcat cu 17%, până la 718 persoane, potrivit datelor BNR. În paralel, valoarea sumelor restante a urcat însă mult mai rapid, ajungând la 4,6 miliarde de lei (ceva mai mult de un miliard de euro), nivel de peste două ori mai mare decât în iulie anul trecut.

Aceasta arată că în această perioadă au apărut restanțe mai ales la creditele de valoare mare, după ce inițial problemele fuseseră concentrate în zona împrumuturilor pentru consum de mică valoare.

Potrivit datelor Biroului de Credit, băncile au în derulare circa 180.000 de credite ipotecare și peste 4 milioane de credite de consum. O bună parte dintre creditele de consum sunt însă garantate cu ipotecă, metodă care permitea clienților să obțină finanțări mai mari, fără să fie însă nevoiți să justifice utilizarea sumelor. În iunie anul acesta, 43% din creditul de consum era garantat cu ipoteci, potrivit datelor BNR. De asemenea, banca centrală relevă faptul că rata de nerambursare (ponderea creditelor cu restanțe mai vechi de 90 de zile) a început să urce și în cazul acestui tip de finanțări.

“Creditele de consum garantate cu ipoteci înregistrează o rată a restanțelor tot mai mare, dar care rămâne inferioară creditelor de consum negarantate (6% față de circa 11% – n. red.). Creditele imobiliare au o rată de neperformanță care s-a menținut la valori reduse de la începutul crizei (3%, iunie 2010). În aceste condiții, decuplarea comportamentului de plată între creditele imobiliare și cele de consum garantate cu ipoteci reclamă atenție”, potrivit Raportului asupra stabilității financiare, ediția 2010, publicat recent de BNR.

Dacă în primăvară bancherii vorbeau de o “stabilizare” a calității portofoliilor de credite de retail, toamna aduce din nou dificultăți, odată cu implementarea măsurilor de ajustare luate de guvern.