Imensa „debara“ a Bucureștiului: o afacere de jumătate de miliard de euro

În anii ’90 la ieșirea din București spre Pitești erau culturi de grâu și floarea-soarelui pe sute de hectare de câmp. Pe unde nu era lucrat pământul puteau fi observate turme de oi. Românii încă făceau cumpărăturile în special în piețe, deoarece conceptul de “comerț modern”, prin inter mediul unor firme cu vânzări de sute de milioane de euro, era o noțiune “străină” pentru cei mai mulți.

În prezent, în București sunt circa 150 de supermarketuri, mobila nu se mai cumpără doar de la depozite, ci mai mult din IKEA și Mobexpert, iar casele au fost împânzite de LCD-uri, calculatoare și alte electrocasnice.

Întregul retail modern a ajuns la circa 22 de miliarde de euro, fapt ce a determinat apariția și dezvoltarea pieței logistice, polul cel mai important fiind localizat la kilometrii 14 și 23 ai autostrăzii spre Pitești, principala ieșire din oraș spre vestul țării și al Europei.

Supermarketuri precum Carrefour, Cora, Metro și miniMax, apoi Domo, Flanco și Altex pe segmentul de electrocasnice, Mobexpert și IKEA, în mobilier, dar și Interbrands, liderul firmelor de distribuție, toți au depozite în zonă din care aprovizionează piața Capitalei, care reprezintă circa 40% din consumul de produse FMCG la nivel național.

Ce înseamnă asta? Afaceri de circa jumătate de miliard de euro anual, potrivit calculelor Business Construct, pentru logisticieni în primul rând, un grup de 20-30 de firme care manevrează marfă pentru venituri de 10-30 de milioane de euro anual, dar și pentru proprietarii de hale industriale și depozite, pentru a lăsa la urmă cele câteva zeci de firme care și-au instalat hale de producție, mai mici sau mai mari, în aceeași zonă.

Pe piața forței de muncă această zonă nu are o importanță strategică, ținând cont că în depozitele superspecializate lucrează doar unu sau doi oameni la 1.000 de metri pătrați, explică Marius Ștefănescu, seni or associate în cadrul departamentului industrial al fir mei de consultanță imobiliară Colliers International.

Astfel, în toate acele hale și depozite lucrează doar în jur de 2.000 de oameni, echivalentul personalului dintr-un mall de mari dimensiuni, dar prin “mâi nile” și motostivuitoarele lor trece anual 80% din piața bunurilor de larg consum a Capitalei.

Chinezii și italienii au fost primii

În prezent, circa 80% din depozitele moderne ale Capitalei sunt condensate la primele două ieșiri de pe autostrada București-Pitești (A1) și la intersecția cu șoseaua de centură.

De altfel, prin această zonă trec zilnic cele mai multe tiruri din România, circa 6.500 de autocamioane în medie, potrivit celor mai recente date ale CNADNR, adică unu la fiecare 15 secunde pe parcursul întregii zile.

Ceea ce înseamnă de asemenea business pentru transpor tatori. Cum a început dezvoltarea zonei? “Primul depozit din zonă a fost Mega Distribution Center, construit de o firmă americană (deținută de familia Chang, cu origini în China – n. red.), care a construit în 1997 un depozit de 3.000 de metri pătrați pentru anvelope. Nu era încă nici Carrefour aici, terenul era 10 cenți metrul pătrat și au continuat să se extindă. Era perioada în care Metro cumpăra teren în Militari pentru magazine cu 5 euro/metrul pătrat. Ulterior, în 2000-2001 Cefin (grupul italian controlat de familia Albarosa – n.

red.) a fost primul care a început să asam bleze terenuri pentru realizarea unui parc logistic de mari dimensiuni”, își amintește Gabriel Chimișliu, partener în cadrul firmei de consultanță imobiliară The Advisers Knight Frank și unul dintre primii consultanți de pe acest segment al pieței imobiliare.

În acea zonă nu existau “latifundiari”, astfel că pentru realizarea unui lot compact de câteva zeci de hectare erau necesare negocieri și tranzacții chiar și cu 200 de proprietari, proces ce putea dura cu anii.

Cefin a profitat de poziția “primului venit” și a realizat două dintre cele mai mari proiecte din zonă – Cefin Logistic Park și A1 Business Park – vândute ulterior către austriecii de la Europolis (cumpărați de CA Immo de la începutul anului), respectiv către gru pul australian Valad.

Afaceri “în familie”

CA Immo deține astfel cel mai mare proiect, cu o suprafață de circa 215.000 de metri pătrați, în care sunt închiriate spații către Carrefour, Altex, Macromex sau FM Logistic, companie care numără printre clienți și rețeaua de hipermarketuri Cora.

Deși este chiriaș în Europolis Logistic Park, și Carrefour are externalizat serviciul de lo gistică în favoarea firmei Transcondor, subsidiara grupului Norbert Dentressangle, afacere ce poate fi considerată “în familie”, între francezi.

Gradul de neocupare a parcului logistic este în media pieței, spun reprezentanții CA Immo, respectiv 14-18%, adică în cadrul proiec tului sunt disponibile spații de circa 30.000 mp, după ce și acest segment a fost lovit de scăderea consumului.

Compania ar mai avea teren pentru construirea unor hale cu o suprafață de 170.000 de metri pătrați, dar în ultima perioadă a atras un singur chiriaș nou în cadrul proiectului, respectiv operatorul logistic Gebruder Weiss, astfel că planurile sunt deocamdată în stand-by.

Gebruder Weiss a închiriat spațiu după ce a câștigat în primăvară un contract cu OMV Petrom. Afacerea este practic 100% austriacă, deoarece atât OMV, cât și Gebruder Weiss și CA Immo au sediile companiilormamă la Viena. Gebruder Weiss e unul dintre primii operatori logistici de pe piață, intrați în urmă cu 10 ani printr-o achiziție.

Ulterior, în 2009 austriecii au finalizat o investiție de 15 milioane de euro într-un centru propriu cu o suprafață de 11.000 de metri pătrați în apropierea ieșirii de pe A1 la kilometrul 23, dar în prezent au rămas din nou fără spații libere, astfel că au fost nevoiți să închirieze circa 6.000 mp în proiectul Europolis.

Cine a mai mizat pe kilometrul 23

Tot în apropierea ieșirii de la kilometrul 23 de pe autostradă se află cel de-al doilea proiect logistic ca dimensiune, dezvoltat de americanii de la ProLogis.

Acesta are 110.000 de metri pătrați și este închiriat aproape exclusiv unor mari operatori logistici, precum Geodis Calberson, Kuehne & Nagel, H. Essers sau Cargo Partners, companii cu afaceri de peste 50 de milioane de lei fiecare și clienți puternici.

“Peste drum” se află un alt proiect important, Mercury Logistics Park, aflat în portofoliul fondului de investiții Heitman și în care fiecare dintre cele trei hale are câte un alt chiriaș: miniMax, rețeaua de supermar keturi deținută de Dinu Patriciu, transportatorul Dumagas și operatorul logistic Tibbett Logistics. Dezvoltările din zonă au fost “facilitate” de o serie de oameni de afaceri care au început să compacteze te re nurile încă dinaintea dezvoltatorilor de proiecte logistice.

De-a lungul autostrăzii, pe mai multe panouri cu alb și roșu este promovată firma Kassianos, deținută de omul de afaceri elen Ioannis Kassianos, 63 de ani, care a vândut de-a lungul timpului zeci de hectare în zonă și mai deține alte câteva zeci, dacă nu sute, de hectare, potrivit informațiilor din piață. Teren mai au însă și cei de la ProLogis, după ce au cumpărat în urmă cu mai mulți ani parcele mari de la firma Universal Property, controlată de omul de afaceri Nicolae Rațiu, dar și de la Nicholas Abaco, cel care a dezvoltat și clădirea de birouri Astoria Center din centrul Capitalei, vândută anul acesta pentru 10 mil. euro către grupul elen Bluehouse. Atât Rațiu, cât și Abaco mai au terenuri pentru proiecte logistice, iar Universal Property chiar a început dezvoltarea unei hale, din care au fost realizați până în prezent doar stâlpii de susținere, lucrările fiind abandonate.

Curentul, o miză importantă

Consultanții spun că infrastructura ridică probleme însă la cea de-a doua ieșire de pe autostradă, în special în ceea ce privește legarea la curent, care poate ajunge la un cost de un milion de euro pentru șase megawați.

Astfel, proiectul cu cea mai bună dotare din punctul de vedere al infrastructurii este Bucharest West, deținut de compania Portland Trust a omului de afaceri Robert Neale, care este partener în afacerile imobiliare cu fondul american Apollo.

Neale și-a construit proiectul de circa 104.000 mp la kilometrul 14, are stație proprie de furnizare a energiei electrice și acces la canalizarea Capitalei. La fel ca și afacerile cu birouri pe care le-a dezvoltat (Opera Center, Bucharest Business Park și Floreasca Business Park) și le-a vândut pentru aproape 200 de milioane de euro, și acest proiect este destinat vânzării.