Imobiliarele, in confuzia platii TVA

Modificarile si completarile aduse Codului fiscal prin Ordonanta de Urgenta a Guvernului nr.106/2007, cu aplicabilitate de la 1 ianuarie 2008, reflectate si prin completarea normelor metodologice, au creat o problema de interpretare pentru piata imobiliara: sunt sau nu sunt considerate platitoare de TVA persoanele fizice care vand imobile noi, respectiv nu mai vechi de doi ani.
“Ministerul Finantelor nu a stabilit un ‘test’ usor aplicabil pentru a face incadrarea ca activitate economica in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate, asa cum exista de pilda in cazul chiriilor”, spune Rodica Segarceanu, tax&legal partner al Deloitte Romania.
In Ungaria, de exemplu, Fiscul a stabilit ca a cincea vanzare succesiva a unui imobil de catre o persoana fizica este taxata automat. De asemenea, in Slovacia este folosit un plafon valoric dincolo de care apare obligativitatea platii TVA.
Au aparut astfel situatii in care un dezvoltator imobiliar care cumpara de la o persoana fizica un teren construibil sa fie sfatuit de consultanti sa nu plateasca pretul brut, ci partea reprezentand TVA sa fie virata intr-un cont escrow, banii urmand a fi eliberati numai dupa ce persoana respectiva in cauza se inregistreaza la Fisc ca platitor de TVA.
Pe piata imobiliara sunt numeroase proiecte dezvoltate de persoane fizice, inclusiv blocuri cu mai multe etaje.
Obligativitatea platii TVA in cazul in care Fiscul constata ca este vorba despre “activitati economice” poate reprezenta un nou factor de crestere a preturilor, care deja au urcat atat de mult incat unii analisti apreciaza ca ar trebui sa urmeze o perioada de stabilizare.
“Daca este vorba de un proiect imobiliar cu 10 apartamente construit de o persoana fizica nu se poate pune problema ca nu ar fi activitate economica, deci se aplica TVA”, spune Mihaela Mitroi, tax&legal partner la PricewaterhouseCoopers Romania.
Ea considera ca interpretarea era valabila chiar de la 1 ianuarie 2007, conform normelor privind TVA.
Oricum, nu exista niciun dubiu in privinta faptului ca in cazul persoanelor fizice care isi vand locuinta personala nu se aplica TVA. Aceeasi situatie apare daca este vorba despe o casa mai veche de doi ani.
Pentru terenuri, Fiscul face distinctia intre terenurile agricole – tranzactiile cu acestea fiind scutite de TVA, si terenurile construibile – tranzactiile cu acestea fiind subiect de TVA in orice situatie, cu exceptia celor cu valoarea mai mica de 35.000 de euro, pentru care nu este obligatorie plata TVA.
Consultantii apreciaza ca ar fi binevenite clarificari in privinta definitiei locuintei, pentru a limpezi situatiile in care inspectorul fiscal ajunge sa initieze o investigatie pentru a stabili daca declaratia vanzatorului corespunde cu realitatea, respectiv daca un anumit imobil chiar a fost folosit ca locuinta, deci nu ar fi subiect de TVA conform legislatiei.
Situatia este in schimb cat se poate de clara in cazul tranzactiilor imobiliare intre persoane juridice, pentru care TVA se aplica uniform.

Interpretarea notarilor
In practica, din vanzarea unui singur apartament sau a unui lot de teren, daca este vorba de o constructie noua, respectiv teren construibil in sensul art. 141 alin. 2 lit. F din Codul fiscal, plafonul de scutire de TVA (n.r. de 35.000 de euro) este depasit si persoana respectiva are obligatia inregistrarii in scopuri de TVA, devenind persoana impozabila.

Raspunsul Ministerului Finantelor
Exceptia prevazuta la art. 141 alin. 2 lit. F din Codul fiscal se aplica numai in cazul persoanelor care devin impozabile in sensul art.127 din Codul fiscal pentru livrarea de constructii noi, de parti ale acestora sau de terenuri construibile. (…) Este considerata persoana impozabila orice persoana care desfasoara activitati economice, respectiv in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate.