În așteptarea investitorilor

În Bulgaria, cererea pentru case de vacanță a fost întreținută ani la rănd de britanici și irlandezi și ulterior de est-europeni în condițiile în care investițiile în piața imobiliară locală au fost promovate puternic în publicații internaționale precum Financial Times sau prin spoturi publicitare difuzate de CNN.

Investitorii au devenit însă mai prudenți după izbucnirea crizei financiare, iar în prezent cererea s-a mutat dinspre cumpărare spre închiriere. Turiștii britanici sunt în continuare vizați de proprietarii de case de vacanță, anunțurile publicate pe site-urile de specialitate afișănd adesea prețurile în lire sterline.

Din datele publicate de agențiile imobiliare bulgare cererea pentru închirierea de locuințe de vacanță crește în perioada primăverii, cănd turiștii încep să-și planifice vacanța de vară.

Prețurile pentru închirierea unei vile cu două-trei camere într-una dintre stațiunile de pe litoralul Mării Negre pornesc de la 50 euro/zi, potrivit datelor de pe site-ul rentinbulgaria.com, specializat în închirierea locuințelor de vacanță.

Impactul crizei la bulgari. Economia Bulgariei a fost afectată puternic de recesiunea mondială, Produsul Intern Brut (PIB) al țării contractăndu-se cu 6% în 2009, în timp ce majoritatea instituțiilor financiare internaționale previzionează o scădere în continuare a activității economice cu 1% pănă la 2,5%, ceea ce pune și mai multă presiune asupra pieței imobiliare.

“Impactul declinului economic asupra pieței rezidențiale este vizibil nu doar pe piața din capitala Sofia, ci mai ales pe piața locuințelor de vacanță din stațiunile situate de-a lungul coastei Mării Negre. În același timp este incert în ce măsură spațiul gol lăsat de exodul capitalului străin va putea fi acoperit”, se arată într-un studiu al firmei de consultanță imobiliară Jones Lang LaSalle.

Înainte de 2008, cănd cererea de locuințe de vacanță pe litoralul bulgăresc al Mării Negre era alimentată de investitorii occidentali, prețul pe această piață depășea în unele locuri 1.200 de euro pentru un metru pătrat, similar cu prețul mediu pentru un apartament nou în Sofia.

În prezent, pe piața din capitala Bulgariei prețurile au scăzut cu 20% pănă la 40%, coborănd sub pragul de 1.000 de euro pentru un metru pătrat, în condițiile în care majoritatea dezvoltatorilor au reacționat la scăderea cererii prin lansarea de promoții agresive. Totuși, analiștii Jones Lang LaSalle apreciază că pe termen lung piața rezidențială din Bulgaria are perspective foarte bune de creștere, avănd în vedere deficitul de locuințe și calitatea scăzută a stocului existent.

Doar chiria mai este căutată. Și în Croația scăderea economiei cu aproximativ 5% anul trecut s-a reflectat într-o cădere serioasă a pieței imobiliare, în special a celei rezidențiale. Probleme majore se înregistrează pe piața locuințelor de vacanță de pe coasta Mării Adriatice, dar și pe piața din capitala Zagreb.

La fel ca în Bulgaria, pe piața locuințelor de vacanță, singurul segment unde activitatea continuă este cel al închirierilor, avănd în vedere că numărul cumpărătorilor este în scădere.

Potrivit anunțurilor de pe site-urile de specialitate, chiria pentru o locuință cu două dormitoare în Dubrovnik, cea mai vănată stațiune din Croația de către turiștii străini, ajunge undeva între 350 și 580 de lire sterline pe săptămănă. Prețurile ajung însă și la 3.000 de lire sterline pe săptămănă pentru vilele de lux cu suprafețe de căteva sute de metri pătrați, potrivit informațiilor prezentate pe site-urile de specialitate.

Piața rezidențială din Zagreb a suferit, de asemenea, o ajustare importantă chiar dacă dezvoltatorii au reacționat mai greu la scăderea cererii și au menținut prețurile la un nivel ridicat pentru o perioadă mai lungă de timp. Chiar dacă lipsa cererii a început să se resimtă încă din 2008, cănd circa o treime din locuințele nou construite erau vacante, prețurile au început să scadă abia anul trecut. Prețul locuințelor noi de pe piața din capitala croată au coborăt pe parcursul anului trecut sub 2.000 de euro pentru un metru pătrat, declinul înregistrat în 2009 fiind de circa 7%, potrivit datelor Jones Lang LaSalle.

Analiștii JLL spun că numărul mare al locuințelor nevăndute va întărzia revenirea pieței rezidențiale, chiar dacă se preconizează că economia va ieși din recesiune anul acesta.

Austria a rămas atractivă. În schimb, Austria a reușit să-și păstreze atractivitatea pentru investitorii străini, prețurile pe piața imobiliară locală înregistrănd doar scăderi ușoare în a doua jumătate a lui 2007 și în 2008 pentru ca începănd de anul trecut să revină pe un trend ascendent.

Locuințele de vacanță din Alpii austrieci sunt vănate în continuare de cumpărători în condițiile în care Austria este percepută ca o destinație mai ieftină decăt Elveția sau Franța.

Austria este văzută, de obicei, ca o destinație pentru practicarea sporturilor de iarnă, dar turiștii nu lipsesc nici pe timpul verii, în regiunea Salzburg lunile de vărf fiind februarie și martie, respectiv iulie și august, potrivit datelor Savills International.

În stațiunea Rauris, de exemplu, 48% din numărul total al turiștilor dintr-un an se înregistrează în lunile de vară.

Aproape 70% dintre vizitatori sunt străini, în special germani. Creșterea numărului de vizitatori și faptul că regiunea Alpilor austrieci reprezintă o atracție pentru turiști pe toată perioada anului sunt doi indicatori care influențează pozitiv investițiile imobiliare în regiune, spun analiștii Savills International.

În Rauris, ponderea locuințelor private oferite spre închiriere turiștilor ajunge la circa 20% din totalul facilităților de cazare existente.

Ponderea scade însă pănă la 5-10% în stațiunile mai mari, cu o piață a hotelurilor mai dezvoltată, cum sunt Obertauern sau Zell am See. Rata de ocupare a locuințelor de vacanță din Alpii austrieci tinde să fie mai ridicată în sezonul de iarnă, iar în ultimii ani a înregistrat o creștere cu căteva puncte procentuale în ciuda contextului economic dificil.

Prețurile de pe piața rezidențială din stațiunile montane austriece nu au înregistrat ritmuri de creștere foarte înalte nici în perioada în care prețurile explodau aproape peste tot în Europa, astfel că nu a existat un spațiu foarte larg de corecție odată cu apariția crizei economice. Prețurile locuințelor de vacanță din stațiunile alpine au rămas stabile anul trecut, în jurul a 4.000-5.000 de euro pentru un metru pătrat, arată datele Savills.

Mai mult, numărul scăzut al locuințelor nou construite ajută în continuare la stabilitatea și eventual creșterea ușoară a prețurilor.

Chiria pentru o locuință de căteva sute de metri pătrați în care pot fi cazate patru pănă la șase persoane se situează în jurul a 450 de euro pentru o săptămănă, potrivit datelor de pe site-urile de profil.

Slovenia continuă creșterea. Investitorii interesați de piața locuințelor de vacanță găsesc în continuare oportunități în Slovenia, unde turismul a fost industria cu cea mai rapidă creștere în ultimii ani. Intrarea țării în Uniunea Europeană în 2004 a facilitat accesul investitorilor străini, aceștia căutănd în general locuințe cu suprafețe mici, dar care beneficiază de teren în jurul lor.

Atenția investitorilor a fost atrasă în ultimii ani de regiunea Karst și Notranjska, situată între Golful Trieste și Lacul Cerknica. Regiunea are un potențial turistic ridicat, vizitatorii fiind atrași aici de așezările vechi construite din piatră, podgorii cu viță-de-vie și celebrele peșteri de la Postojana.

Castelul Predjama este un alt punct de reper pentru turismul local, la fel ca și lacul glaciar Bled din Alpii Julieni. Chiria pentru un apartament cu două camere într-o stațiune montană din apropierea Lacului Bled pornește de la circa 50 de euro pe zi, potrivit datelor de pe site-urile cu anunțuri. Și pe piața imobiliară slovenă prețurile au început să scadă în 2007 și 2008, pentru ca situația să se stabilizeze în ultima perioadă odată cu apariția primelor semne de stabilizare a economiei.

Pe termen lung, piața locuințelor de vacanță, la fel ca întreaga piață imobiliară din Europa Centrală și de Est are un potențial uriaș de creștere, spun analiștii imobiliari. Îmbunătățirea sentimentului investitorilor străini odată cu revenirea economiei globale va genera un nou flux de capital pe piața de profil din regiune, iar semnalele în acest sens au început deja să apară, potrivit unui studiu al Jones Lang La Salle.

“În ciuda tensiunilor acumulate în continuare pe piețele financiare, sectorul imobiliar și-a recăștigat atractivitatea în fața investitorilor și, în condițiile în care economiile își revin din recesiune, volumul capitalului îndreptat către investiții în proprietăți este în creștere. Piața investițiilor imobiliare din Europa Centrală și de Est a înregistrat tranzacții de circa 700 de milioane de euro în primele cinci luni din 2010, în creștere cu 169% față de perioada similară a anului trecut. Volumul tranzacțiilor ar trebui să crească și în perioada următoare”, spune Tomasz Trzoslo, Head of Capital Markets în cadrul Jones Lang LaSalle.