Investitii: Reconfigurarea unui miliard

Proiectele imobiliare finantate intr-o proportie foarte mare de banci si ai caror dezvoltatori nu au activitati conexe care sa genereze venituri se vor confrunta cu o incetinire a ritmului de livrare, in contextul crizei, afirma omul de afaceri Ion Radulea care dezvolta proiectul imobiliar Sema Parc prin intermediul companiei River Invest.

El spune ca bancile au oprit intentiile de finantare a proiectelor imobiliare pana la sfarsitul anului, din cauza crizei internationale, iar piata rezidentiala se afla in blocaj. “Credem ca abia incepand din primavara anului 2009 bancile isi vor schimba criteriile de acordare a creditelor, deoarece acestea vor ceda presiunilor din partea celor interesati sa achizitioneze proprietati, iar efectele crizei financiare se vor estompa, ceea ce va duce la o revitalizare a pietei imobiliare”, explica Radulea. Din aceste cauze, compania va amana inceperea constructiei zonei rezidentiale pentru momentul in care creditele ipotecare vor fi din nou accesibile. “Piata rezidentiala este in expectativa in prezent, din cauza inaspririi conditiilor de creditare, potentialii clienti preferand sa amane luarea unei decizii in privinta achizitionarii unei locuinte noi. Cel mai probabil vom amana inceperea constructiei la partea rezidentiala pentru momentul in care va fi deblocat creditul ipotecar”, afirma Radulea. Zona rezidentiala va avea o suprafata construita de 300.000 de metri patrati, echivalentul a circa 3.000 de locuinte, potrivit ultimelor date disponibile. River Invest se afla in prezent in negocieri avansate pentru obtinerea finantarii pentru urmatoarele etape din proiect – constructia fazei a doua de birouri, zona de retail si un hotel de patru stele. “Toate bancile si-au blocat intentiile de creditare pana la sfarsitul anului si pregatesc noi strategii pentru anul viitor. Pentru o parte din subproiecte avem deja finantare, pentru altele care urmeaza sa inceapa vom relua negocierile cand va fi deschisa finantarea”, explica proprietarul Sema Parc. Din cauza crizei, bancile vor solicita o componenta de equity mai mare din partea investitorilor si probabil ca in a doua jumatate a anului viitor lucrurile se vor regla in ceea ce priveste acordarea finantarilor. In plus, structurile bancilor internationale s-au schimbat, multe dintre ele au fost nationalizate, iar conditiile ridicate de banci se vor schimba. “Criza financiara nu ne afecteaza, pentru ca nu suntem investitori speculativi si vom continua sa dezvoltam proiectul asa cum l-am gandit inca de la inceput pe termen lung. Insa, cu siguranta criza va avea efecte asupra proiectelor de mari dimensiuni si probabil se va inregistra o incetinire a ritmului de evolutie a acestora, dar nu cred ca va duce la oprirea lor”, explica Radulea. Potrivit lui, piata imobiliara sufera in prezent un proces de reasezare, pentru ca pana acum a fost o piata speculativa. “Chiar daca nu ar fi venit criza, piata oricum s-ar fi stabilizat de la sine, pentru ca s-a trecut in urmatoarea etapa de dezvoltare, cand preturile trebuie sa fie corelate standardelor de calitate si cu servicii corespunzatoare, deoarece clientii au devenit mai pretentiosi”, afirma Radulea.   Start pentru faza a doua. Proiectul Sema Parc este dezvoltat pe o suprafata de 42 de hectare pe actuala platforma Semanatoarea. Rivers Invest a finalizat pana in prezent doua cladiri de birouri cu o suprafata inchiriabila de 42.000 mp, vandute anul trecut catre fondul de investitii austriac Europolis pentru circa 90 mil. euro. Finalizarea tranzactiei cu Europolis este in curs, austriecii detinand in prezent circa 50% din cele doua cladiri de birouri finalizate de catre River Invest, inchiriate integral si aflate in proces de predare catre chiriasi. Compania a inceput deja lucrarile pentru constructia celei de-a doua faze de birouri, care va avea aproximativ 60.000 de metri patrati. “Noi negociem obtinerea unei finantari pentru constructia unei faze de birouri foarte mari, de 60.000 de metri patrati, echivalentul a trei proiecte normale care sunt dezvoltate in Capitala. Bancile analizeaza in prezent documentatiile si probabil abia in primavara vor acorda din nou credite”, afirma Radulea. River Invest a anuntat recent ca a renuntat la constructia unui centru comercial de 180 de milioane de euro in cadrul proiectului Sema Parc din cauza aglomerarii centrelor comerciale din vestul Capitalei. Mallul din cadrul proiectului Sema Parc ar fi trebuit realizat in parteneriat cu compania germana ECE, colaborare la care insa s-a renuntat. Intregul proiect Sema Parc a fost schimbat anul acesta prin intermediul unuia dintre cele mai mari birouri de urbanism din Europa – Albert Speer & Partner, iar in locul centrului comercial va fi construit o zona mixta de retail, office si locuinte. In plus, suprafata totala construita a crescut la 980.000 de metri patrati, la care se adauga circa 400.000 de metri patrati de parcare. Proiectul Sema Parc este unul dintre cele mai mari din Bucuresti si din tara, investitii imobiliare in jurul sau chiar peste un miliard de euro fiind anuntate in cazul unui numar redus de proiecte, printre care Baneasa, Dambovita Center sau Esplanada. Investitiile realizate pana in prezent in Sema Parc se ridica la aproximativ 100 de mil. euro, concretizate in doua cladiri de birouri. Sema Parc este realizat pe unul dintre putinele loturi de teren de asemenea dimensiuni disponibil in zona semicentrala a Bucurestiului, in apropierea complexului studentesc Regie, care poate reprezenta un argument in plus pentru firmele interesate de birouri in zona. Proiectul are acces la metrou, iar prin apropiere vor trece legatura rutiera rapida dintre A1 si A2 si viitorul pod Basarab. River Invest are in prezent 35 de angajati, insa alti aproximativ 100 de oameni lucreaza la acest proiect in cadrul firmelor de arhitectura, project management sau consultanta catre care sunt externalizate diferite activitati.