Logistica: Logistica reia viteza

Chiriasii mici sunt cei mai avantajati de situatia actuala din logistica, pentru ca rata de neocupare va scadea, iar preturile la inchiriere vor creste spre sfarsitul anului. Principala problema pentru dezvoltarea de proiecte ramane insa si in acest caz finantarea.

Consultantii imobiliari sunt de parere ca piata imobiliara logistica se va debloca de anul viitor, cel putin la nivelul tranzactiilor, cand cererea va egala oferta, iar revenirea va fi una rapida, tinand cont de durata mica de dezvoltare. Principala problema pentru anul urmator ramane insa finantarea proiectelor si mediul de business incert.

“In ceea ce priveste nivelul de tranzactionare ne asteptam la un 2010 ceva mai bun decat 2009, pentru ca multe companii si-au amanat proiectele anul acesta din cauza incertitudinii mediului de business. Prin durata mica de dezvoltare a unui proiect ar trebui ca sectorul logistic sa revina repede. Depinde insa si de finantare sau increderea dezvoltatorilor in aceasta piata”, a explicat Viorel Opait, managerul departamentului industrial din cadrul Colliers International.

Si Rodica Tarcavu, directorul departamentului industrial al DTZ Echinox, este de aceeasi parere si se asteapta ca in 2010 sectorul logistic sa se deblocheze. “Deja sunt semne de dinamizare a cererii incepand cu aceasta toamna, asa ca suntem optimisti ca in 2010 se va pune in miscare intreaga economie, determinand astfel si intensificarea sectorului logistic”, a explicat ea.

In ceea ce priveste livrarile de spatii logistice, anul acesta s-au dat in folosinta aproximativ 80.000 de metri patrati, peste jumatate din acestea in Bucuresti, iar restul in tara.

Pana la sfarsitul anului nu mai sunt anuntate alte livrari, reducerea ofertei ducand treptat la cresterea preturilor la inchiriere.

“In 2009 s-au livrat in Bucuresti 50.000 de metri patrati de depozite clasa A, toate proiectele fiind contractate si incepute inca din anul 2008. Deocamdata, toti investitorii asteapta sa vada cum va evolua piata de logistica, respectiv cererea. Este o atitudine prudenta si corecta, avand in vedere restrangerea activitatii de catre majoritatea chiriasilor si cererea in scadere. In tara s-au livrat 37.000 de metri patrati, din care 25.000 de metri patrati doar in Brasov”, a adaugat Tarcavu.

In prezent stocul de spatii logistice se ridica la peste 900.000 de metri patrati in Capitala si alti 500.000 de metri patrati in proiecte din tara, concentrate in marile orase precum Timisoara, Arad, Ploiesti sau Brasov.

Totalul spatiilor logistice aflate in diferite faze de executie se ridica insa la peste 2 mil. metri patrati. Cu toate acestea, pentru acest an, Opait apreciaza ca nu se vor mai livra proiecte logistice pana la sfarsitul anului, investitorii manifestand un interes ceva mai ridicat pentru retail si spatiile de birouri in aceasta perioada.

“Putinii cumparatori activi in piata sunt interesati mai mult de piata de birouri si retail. Sunt foarte putini investitori interesati de proiecte logistice, desi randamentul este ceva mai mare”, a explicat directorul Colliers.

Chiriasii mici, in avantaj. Pe fondul scaderii cererii din ultima perioada, proprietarii de spatii logistice sunt dispusi sa negocieze in scadere chiriile, in acest sens chiriasii mici fiind cei mai avantajati, in timp ce chiriasii mari, care doresc peste 10.000 de metri patrati, trebuie sa plateasca acum chiar mai mult decat la sfarsitul anului trecut, pe fondul reducerii ofertei de astfel de locatii.

“Pentru chiriasii mici este cel mai bun moment sa inchirieze spatii, deoarece proprietarii au spatii care au stat neocupate de mai multe luni, sunt mai flexibili si per ansamblu vor obtine termeni financiari buni. Pe masura ce vor fi inchiriate si aceste spatii, ofertele vor reveni la un nivel mai ridicat. Pentru chiriasii mari, optiunile sunt foarte limitate si de cele mai multe ori ofertele sunt chiar mai ridicate decat in urma cu un an”, a declarat Opait.

In ceea ce priveste preturile, chiriile variaza in prezent intre 4 si 5 euro pe metru patrat, dar evolutia din urmatoarele luni depinde in mare masura de cum va evolua piata in ultimul trimestru.

Cu toate acestea, se apreciaza o crestere a chiriilor pe masura ca spatiile logistice se vor ocupa, iar oferta va ramane constanta.

“Chiriile variaza in intervalul 4-5 euro pe metru patrat, in functie de suprafata. In tara pentru spatii similare chiriile variaza in acelasi interval. Evolutia din urmatoarele luni va depinde de ce se va intampla in ultimul trimestru, insa pe masura ce spatiile disponibile vor fi inchiriate, chiriile pentru spatii mici vor putea creste spre nivelul anterior”, a adaugat Opait.

Logistica mai multa in tara. Consultantii sunt de parere ca de anul viitor investitorii se vor orienta in continuare catre dezvoltarea de proiecte logistice, cu preponderenta in Capitala, insa in urmatorii ani se vor orienta si catre restul tarii.

“Credem ca investitorii se vor concentra in continuare in Bucuresti, aici fiind cea mai mare piata de desfacere, fiind insa atrasi in urmatorii ani si de orase cum ar fi Cluj, Bacau, Craiova sau Constanta, care momentan duc lipsa de spatii logistice de clasa A”, a explicat Tarcavu.

Si Opait crede ca vom vedea mai multe dezvoltari logistice in tara, pe masura ce investitorii se vor orienta si in afara Bucurestiului. “Se va investi in continuare in Bucuresti, dar miza va fi pe termen mediu si lung pe proiecte in tara. Sunt multe proiecte inghetate care vor porni in momentul in care va creste si interesul chiriasilor”, a spus directorul Colliers.

In ciuda dezvoltarilor din ultima perioada, comparativ cu alte capitale din regiune, Bucurestiul are un stoc de spatii logistice de doua ori mai mic decat Varsovia si Budapesta, in conditiile in care ambele sunt orase mai mici decat Capitala.

“Ca si stoc total de spatii, Bucurestiul sta mai prost decat Varsovia, care are un stoc de 2,3 milioane de metri patrati dezvoltati, sau Budapesta, cu un stoc de 1,5 milioane de metri patrati, in conditiile in care Bucurestiul este un oras mai mare. Diferenta mare este in restul tarii, Polonia sau Cehia avand dezvoltati in afara capitalei 3,4 milioane de metri patrati si respectiv 1,6 milioane de metri patrati”, a incheiat Opait.

Depind de infrastructura. Romania pierde anual miliarde de euro investitii straine din lipsa unei infrastructuri moderne.

Cei 281 de kilometri de autostrada, A1 Bucuresti-Pitesti si A2 Bucuresti-Cernavoda, au atras investitii masive in ultimii ani. Dintre acestea, autostrada Bucuresti-Pitesti (130 km) a atras investitii care depasesc un miliard de euro.

Dezvoltatori precum compania belgiana Liebrecht & Wood, americanii de la ProLogis si italienii de la Cefin au investit cumulat aproape 500 de milioane de euro in parcuri comerciale si spatii logistice la iesirea dinspre Bucuresti spre Pitesti.

Cele doua autostrazi finalizate au atras numai in ultimul an in Romania investitii de peste 290 de milioane de euro, cat reprezinta cifrele cumulate pentru proiectele logistice si industriale anuntate de companii precum PepsiAmericas, Nokia sau Romaqua.