Magazine tot mai mici

Fenomenul este vizibil mai ales pe piețe precum Cehia sau Polonia, unde gradul de dezvoltare al sectorului de retail este mai mare, dar nu este încă prezent pe piețe ca Rusia sau Ucraina, aceasta din urmă aflându-se într-o fază relativ incipientă de dezvoltare.

Lanțurile internaționale au fost ținute mult timp departe de piața ucraineană, care s-a dezvoltat exclusiv pe seama companiilor locale, astfel că gradul scăzut de saturație al pieței și potențialul ridicat al acesteia (Ucraina are 46 de milioane de locuitori) creează perspective foarte bune pentru investitorii străini.

Cehia, spre exemplu, a ajuns în prezent la peste 280 de hipermarketuri având o populație totală de 10 milioane de locuitori, ceea ce înseamnă o unitate la fiecare 35.000 de locuitori. Mai mult, există orașe precum Karlovy Vary (celebru pentru unul dintre cele mai vechi festivaluri de film care are loc anual aici), unde există un hipermarket la 21.000 de locuitori. Un grad de saturație ridicat se înregistrează și în orașele Zlin sau Ostrava, cu circa 30.000 de locuitori la un hipermarket.

Ce vor clienții. În acest context, retailerii încear­că să acopere în prezent orașele mai mici, care au fost neglijate în perioadele de dezvoltare din trecut, astfel că majoritatea unităților noi sunt spații comerciale de dimensiuni reduse (circa 3.000-4.000 de metri pătrați), potrivit unui studiu al firmei de consultanță imobiliară Jones Lang LaSalle. Astfel de unități sunt deschise însă nu doar în orașele mici, ci chiar și în orașe mari, retailerii încercând să răspundă astfel pre­ferinței tot mai vizibile a clienților pentru magazinele de proximitate.

“Sunt două motive principale pentru care observăm această tendință. În primul rând se observă o nevoie în creștere de cumpărături la îndemână, iar clienții cu putere de cumpărare ridicată ar putea aprecia mai mult un supermarket aflat în apropiere decât un hipermarket la marginea orașului. În al doilea rând, în orașele mici dimensiunea pieței combinată cu puterea de cumpărare a locuitorilor nu justifică de cele mai multe ori construirea unui hipermarket, iar un format mai mic este în această situație alegerea logică a unui retailer în încercarea sa de a se apropia de clienții-țintă”, explică Ondrej Vlk, senior research analyst în cadrul Jones Lang LaSalle.

Mai mult, o parte din hipermarketurile aflate în centre comerciale și-au redus suprafețele, iar spațiul rămas vacant a fost ocupat de alți retaileri. Tendința de reducere a suprafețelor magazinelor este vizibilă și anul acesta, în condițiile în care au fost anunțate foarte puține deschideri de hipermarketuri pe piața din Cehia în 2012, printre cele câteva deschideri de magazine de dimensiuni mari numărându-se o nouă unitate în centrul comercial Forum Nova Karolina din Ostrava.

Pe lângă extinderea afacerilor în orașele mici, retailerii au încă oportunitatea de a-și dezvolta afacerile în capitala Praga, unde există un hipermarket la fiecare 50.000 de locuitori, față de media națională de o unitate la 35.000 de locuitori. Praga și orașele mari au fost de altfel primele puncte aflate pe harta lanțurior de retail internaționale, care au început cu unități de peste 10.000 de metri pătrați, dar treptat au ajuns să deschidă magazine din ce în ce mai mici. Printre jucătorii importanți de pe piața cehă se numără Tesco, Kaufland, Albert Hypermarket, Interspar și Globus.

Unde merg investitorii. Piața poloneză, mai puțin afectată de criza economică din 2008, înregistrează la rândul său o tendință de reducere a suprafețelor nou construite, dar de data aceasta fenomenul se manifestă mai degrabă în sectorul mallurilor și al centrelor comerciale decât în cel al hipermarketurilor.

Tendința retailerilor de a deschide magazine de mici dimensiuni nu este încă prezentă pe piețe ca Rusia sau Ucraina, aceasta din urmă aflându-se într-o fază relativ incipientă de dezvoltare

Un rol din ce în ce mai important îl joacă și în acest caz orașele mici, cu mai puțin de 100.000 de locuitori. Potrivit unui studiu al JLL, 45% din spațiile comerciale care urmează să fie finalizate anul acesta se află în astfel de orașe.

Dezvoltatorii se concentrează în prezent pe proiecte cu suprafața mai mică de 40.000 de metri pătrați, acestea reprezentând aproape trei sferturi din suprafața totală a spațiilor comerciale care urmează să fie finalizate în 2012.

Polonia este singura țară din Uniunea Europeană care a reușit să evite recesiunea, iar în 2011 creșterea economică a fost de peste 4%, context în care vânzările retailerilor s-au majorat cu 11%. Creșterea consumului a fost susținută în principal de nivelul scăzut al ratei șomajului, care a atins un minim al ultimilor 20 de ani.

Anul trecut, pe piața poloneză au fost finalizate spații comerciale cu o suprafață totală de aproape 500.000 de metri pătrați, potrivit datelor JLL. Investitorii continuă să fie totuși prudenți în ciuda rezultatelor anterioare bune, existând așteptări ca tensiunile din zona euro să aibă impact inclusiv asupra unei piețe care a dovedit stabilitate în trecut, cum este Polonia. Cererea pentru spațiile comerciale din marile orașe a fost stabilă în ultimele trimestre, dar piețele suprasaturate sunt examinate cu mare atenție de către retaileri, ceea ce face ca în anumite zone să existe o presiune vizibilă pentru scăderea chiriilor.

Chiar dacă orașele mici au intrat în atenția retailerilor în ultima perioadă, anumite zone cântăresc mai mult în ochii investitorilor decât altele, principalele criterii pe baza cărora sunt luate deciziile de extindere fiind atitudinea autorităților locale și gradul de dezvoltare a infrastructurii, potrivit unui studiu al Colliers.

Piața din Polonia a fost susținută puternic anul trecut de expansiunea retailerilor de bricolaj, același tipar de creștere fiind urmat și de alte piețe din regiune. Singura țară unde investițiile au fost aproape înghețate în criză este Ungaria.

Creșteri de două cifre. În schimb, piețele mai puțin dezvoltate, dar cu un potențial ridicat, precum Rusia sau Ucraina, raportează creșteri de două cifre.

Chiar dacă nimeni nu mai așteaptă prea curând ritmurile de creștere de dinaintea crizei, vânzările de retail din Ucraina au crescut cu 22% anul trecut și au atins echivalentul a 70 miliarde de dolari, potrivit unui studiu al Polish Market Research (PMR). Ritmul de creștere de două cifre și faptul că Ucraina este încă o piață relativ tânără sunt două dintre elementele cheie care stau la baza deciziei marilor retaileri străini de a se extinde în această zonă.

Pentru o perioadă lungă de timp, Ucraina a ținut la distanță retailerii internaționali, piața fiind dezvoltată aproape exclusiv de către jucători locali, astfel că gradul de saturație al pieței rămâne scăzut. Chiar dacă o piață de aproape 50 de milioane de consumatori nu poate fi neglijată de către investitori, aceștia rămân în continuare prudenți, având în vedere instabilitatea politică, dar și așteptările ca ritmul de creștere a pieței să încetinească în perioada următoare din cauza contextului economic glonal.

Jucătorii locali dețin poziții puternice în fiecare sector de retail în condițiile în care au experiență în negocierile cu autoritățile locale și cunosc foarte bine preferințele consumatorilor. Totuși, printre aceștia reușesc să-și facă loc din ce în ce mai mult retaileri străini precum Metro, Auchan sau Rewe.

Piața de retail din Rusia și-a revenit din criză încă din 2010, iar analiștii PMR se așteaptă ca în următorii ani ritmul de creștere să se mențină la nivelul de două cifre, chiar dacă nu va reveni curând la situația de dinainte de 2008. Anul trecut, în Moscova au fost deschise cinci centre comerciale cu o suprafață totală de peste 300.000 de metri pătrați, iar pentru 2012 au fost anunțate alte 17 centre comerciale noi, cu o suprafață totală de aproape 600.000 mp. Analiștii Colliers afir­mă că investițiile în zona de retail sunt susținute de creșterea economică robustă de peste 4% înregistrată de Rusia în 2011, dar se aș­teaptă ca o parte din proiectele în dreptul cărora 2012 a fost trecută ca dată de finalizare să fie amânate până anul viitor.

Potrivit estimărilor Colliers, cererea de spații comerciale de pe piața rusească va continua să crească, ceea ce înseamnă că rata de ocupare se va menține peste pragul de 95%, în timp ce chiriile vor crește cu până la 10% față de 2011. Printre cei mai activi retaileri de pe piața rusească se numără X5 Group, Tander, Metro sau Auchan.