Noile proiecte comerciale sunt rapid absorbite de piata imobiliara

Pe langa segmentul investitiilor si cel rezidential, piata de retail isi va continua si in 2005 evolutia ascendenta inceputa in urma cu aproape 2 ani. Pe langa jucatorii importanti de pe piata, atat cei autohtoni cat si cei internationali prezenti in Romania, care au anuntat deja pentru anul 2005 continuarea politicii de extindere a lanturilor de magazine in Bucuresti si in tara, se anunta pe piata aparitia unor operatori internationali pe diverse domenii, cum ar fi farmaceutic, supermarketuri sau financiar-bancar.

In plus, dupa ce marile tranzactii au inceput in 2003, anul trecut s-a inregistrat prima mare tranzactie pe segmentul comercial. Compania Meinl European Land Limited a cumparat, pentru 20 de milioane de euro, proiectul Militari Shopping Center, dezvoltat de belgienii de la Liebrecht & Wood. Pentru companiile care si-au axat activitatea pe acest sector, 2004 a semnificat intarirea competitiei, care a avut ca rezultat inmultirea investitiilor imobiliare de tip mall, hipermarket, discounter sau a magazinelor specializate de mare suprafata, conform reprezentantilor agentiei imobiliare Neocasa.

Stabilitatea economica si-a pus amprenta si in cazul evolutiei segmentului de retail, in special pentru Bucuresti, printr-o dezvoltare sustinuta in perioada 2002 – 2004 a lanturilor de hipermarketuri, supermarketuri si galerii comerciale tip mall. Potentialul pietei autohtone este foarte mare deoarece Romania reprezinta o piata de consum considerabila din punct de vedere al numarului de consumatori si in crestere din punctul de vedere al inclinatiei catre consum, este de parere Costel Alecu, directorul departamentului de spatii comerciale si industriale al companiei imobiliare Regatta.

Dupa o perioada in care piata spatiilor comerciale a fost oarecum in umbra, fiind devansata de dezvoltarea rapida a altor segmente, cum ar fi cel rezidential sau al birourilor, s-a observat inca de acum 2 ani o tendinta de redresare si dezvoltare a acestui segment al pietei imobiliare. Pentru sfarsitul anului 2004, inceputul anului 2005, a fost anuntata finalizarea a doua proiecte majore de tip galerii mall si inca multe alte proiecte ce urmeaza a fi demarate.

Pana nu demult, spatiile comerciale din Bucuresti si din zonele adiacente erau practic inexistente. In ultimii ani, insa, o retea moderna de retail s-a dezvoltat accelerat, cuprinzand intreaga Capitala dar si principalele orase ale Romaniei, arata un studiu al pietei imobiliare efectuat de compania imobiliara DTZ Echinox.

Cu doar 2 mall-uri deschise in prezent in Bucuresti si cu altele 3 deschise in Brasov, Constanta si Iasi, intr-o piata care practic este a doua din Europa de Est ca potential de cumparare, fara discutie ca noile proiecte de acest gen pot fi rapid absorbite, mai spune reprezentantul Regatta.

Pe langa supermarketuri, cea mai frecventa forma de investitie in domeniul retail-ului, anul 2004 a demonstrat ca un si mai mare succes il pot avea centrele comerciale de tip hipermarket. Atat galeriile tip mall cat si, in mod special, hipermaketurile s-au dovedit a fi foarte populare din diverse motive, cum ar fi servicii de foarte buna calitate, o mare concentrare de produse de cele mai variate tipuri, zone de parcare extinse.

Piata spatiilor comerciale din Bucuresti este, in continuare, foarte fragmentata si in criza de aglomerari de spatii de calitate care sa ofere retailerilor conditii similare celor din tarile Uniunii Europene.

Pentru perioada urmatoare se estimeaza ca segmentul comercial va fi mult mai activ din punct de vedere al inchirierilor. Cu toate acestea, stocul total va creste cu un nivel inferior cresterii cererii de pe piata. De asemenea, se preconizeaza ca numarul investitorilor institutionali care vor investi pe piata romaneasca a spatiilor comerciale va creste anul acesta, concomitent cu interesul pe care il arata si marii retaileri europeni.

Tranzactiile cu spatii comerciale au crescut, in 2004, in medie, cu peste 10-15% fata de 2003. Plasamentele in spatii comerciale pot aduce investitorilor o crestere constanta a valorii imobilelor de peste 20% pe an.

Centrele moderne si hipermarketurile au aparut, in cele din urma, si pe piata romaneasca, iar proiectele aflate in desfasurare sau ale caror lucrari de constructie este programata pentru a incepe arata ca oferta va fi tot mai diversificata.

Dezvoltarile comerciale au fost impulsionate de nivelul mai ridicat al veniturilor locuitorilor din Bucuresti, comparativ cu restul zonelor tarii. Daca potentialul de economisire al populatiei este inca redus, acesta este sustinut de oportunitatile de finantare aparute pe piata in ultima perioada.

Centrele existente precum si cele anuntate a fi finalizate in curand sunt localizate in zona de centru-sud, centru-vest sau sud. Cu toate ca are cel mai mare nivel al veniturilor, zona de nord a Bucurestiului nu are o oferta foarte diversificata pe segmentul comercial si de retail.

Oferta de terenuri care se preteaza dezvoltarilor de acest gen este relativ limitata in nordul orasului, dar competitia pentru terenuri pentru spatii de birouri sau rezidentiale a crescut pretul loturilor din zona. In timp ce cererea agregata a retailerilor pentru centre comerciale sau spatii situate in zone cu trafic pietonal intens este in crestere, centrul Bucurestiului ramane in continuare nedezvoltat din acest punct de vedere. Bucurestiul inca nu are o zona elitista, dominanta pentru comertul modern.

Cele mai importante locatii pentru retail sunt de-a lungul bulevardelor Magheru si Balcescu, sau Calea Victoriei sau Calea Mosilor. Aceste locatii au reusit sa atraga mai multi retaileri interantionali in ultimii ani. Nume mari, cum ar fi Hugo Boss, Lacoste, The Body Shop, Mango, Nike sau Steilmann, au intrat deja pe piata, multi altii fiind asteptati sa patrunda in Romania.

Stocul existent de centre moderne, de anvergura, totalizeaza aproximativ 70.000 de metri patrati, compusi din Bucuresti Mall, Unirea Shopping Center sau Plaza Romania.

Cei mai importanti operatori internationali de hipermarketuri activi in Bucuresti sunt Carrefour si Cora. In mod normal, complexele comerciale ale acestor doi operatori sunt compuse dintr-un hipermarket si o galerie comerciala adiacenta. Oferta agregata de hipermarketuri este relativ scazuta, iar acestea pot deveni aglomerate in perioade de varf.

Pentru anul viitor este prevazuta finalizarea mai multor proiecte, printre care City Mall, Carrefour (cu doua hipermarketuri), Cora Lujerului, Kaufland Colentina si Interhome.

Depozitele aferente activitatilor de retail din Bucuresti sunt un alt segment care s-a dezvoltat pornind de la zero, practic. Cei mai activi operatori din piata sunt Praktiker, Bricostore si Mobexpert. Cele mai semnificative locatii sunt situate pe trei dintre arterele care leaga Bucurestiul de principalele orase din tara, spre nord si spre vest, si intr-o mai mica masura spre est.

Nu doar Bucurestiul este tinta investitorilor in spatii comerciale. Compania Metaltim va investi cinci milioane de euro pentru realizarea Euro Design, un centru comercial de mobila si decoratiuni in Timisoara. Dupa Bucuresti sau Brasov, la Timisoara se profileaza un alt pol comercial, avand in vedere numarul de magazine aflate in apropiere.

Compania de consultanta Euro Mediterranee Consulting & Trading Srl (EMCT) are in pregatire mai multe proiecte proprii de centre comerciale de anvergura localizate in Bucuresti, fiecare cu o valoare de ordinul zecilor de milioane de euro. Cel mai aproape de a fi realizat este Baneasa Mall, un complex comercial de tip mall situat in zona de nord a Capitalei si care va implica investitii de aproximativ 35 de milioane de euro.

Sun Plaza, un proiect de centru comercial situat in zona de sud a orasului, cu o suprafata de 100.000 de metri patrati, este un alt proiect anuntat de cei de la EMCT, care va fi deschis tot in anul 2006. Centrul comercial va include un hipermarket, o galerie comerciala, dar si o zona dedicata activitatilor de petrecere a timpului liber.

Cele mai importante locatii de spatii comerciale atrag chirii de peste 100 euro/metru patrat/luna. In cadrul spatiilor comerciale de prim rang, chiria poate ajunge pana la 120 euro/metru patrat/luna.

Chiria in centrele comerciale variaza intre 35 si 120 euro/metru patrat/luna, iar chiriile pentru spatiile comerciale situate pe arterele importante ale Bucurestiului sunt situate intre 30-40 euro/metru patrat/luna pe Calea Victoriei si intre 50-60 euro/metru patrat/luna pe Bulevardul Magheru.

In ansamblu, anul 2004 s-a caracterizat printr-o cerere foarte mare pentru toate categoriile de spatii comerciale, cu o oferta insa foarte redusa. Tarifele de inchiriere au crescut fata de anul 2003, in special spre sfarsitul anului 2004, perioada in care s-a inregistrat o crestere de aproximativ 30%, comparativ cu anul precedent.

Dezvoltarea spatiilor comerciale este asteptata sa se orienteze catre sudul si vestul orasului. Pe termen mediu, si nordul Capitalei va cunoaste o crestere a ofertei de spatii comerciale de calitate.

Continuarea ritmului exploziv de dezvoltare a formelor moderne de comert din ultimii ani este pusa sub semnul intrebarii pentru urmatorul an, dupa ce o hotarare de guvern privind retailul care a intrat in vigoare introduce o serie de restrictii si formalitati. Structurile de vanzare cu amanuntul cu suprafata mare, adica cele care au o suprafata de vanzare de peste 1.000 de metri patrati, vor necesita avizarea unei comisii speciale, conform acestei hotarari de guvern.
alexandru.cerchez@zf.ro