Oferta de birouri in Bucuresti, in crestere cu peste 40% anul acesta

Stocul de spatii de birouri noi care va fi livrat pe piata anul acesta in Bucuresti este de aproximativ 180.000 de metri patrati, reprezentand o crestere de aproximativ 45% comparativ cu anul trecut, arata un studiu al pietei imobiliare efectuat de compania CB Richard Ellis.

Anul trecut au fost livrati pe piata circa 125.000 de metri patrati de spatii noi de birouri.

Potrivit studiului CBRE, suprafata de birouri livrata este mult inferioara unor orase din Europa Centrala si de Est, precum Varsovia sau Budapesta.

Din oferta de birouri de anul acesta, 50% a fost deja preinchiriata, iar in contextul dezechilibrului dintre cerere si oferta se estimeaza o rata de neocupare scazuta anul acesta. Avand in vedere contextul de pe piata, situatia va fi in favoarea proprietarilor de terenuri.

“La fel ca pe alte piete, si pe piata imobiliara exista perioade de ciclicitate. Acestea dureaza de obicei aproximativ 2 ani. Asta inseamna ca, incurajati de oferta redusa de pe piata, un numar semnificativ de developeri lucreaza in momentul de fata la proiecte care vor fi finalizate in perioada 2007-2008, iar piata va evolua intr-un mod favorabil pentru clienti”, a relatat Mihai Ghircoias, directorul departamentului de birouri in cadrul CBRE. “Piata de birouri va fi marcata in acest an de o crestere a stocului de spatii livrate. Oferta de spatii de clasa A va creste destul de semnificativ in comparatie cu anii anteriori, determinand intensificarea competitiei intre proprietarii de cladiri. Acestia ofera acum chirii din ce in ce mai atractive, facilitati multiple – mai multe locuri de parcare, restaurant, instalatii de climatizare performante, spatii anexe pentru retail si leisure”, a afirmat Catalina Jigman, manager al departamentului comercial de la compania imobiliara Eurisko.

Cu toate ca stocul de birouri se apropie de 200.000 de metri patrati anul acesta, exista mai putin de 5-6 proiecte cu o suprafata totala de peste 15.000 de metri patrati.

“Contractele de preinchiriere sunt din ce in ce mai intalnite, deoarece dezvoltatorii au invatat sa abordeze intr-un mod mult mai profesional termenele de livrare pe piata, acestea fiind respectate intr-un procent mult mai ridicat in prezent. Mai mult, contractele de preinchiriere ajuta chiriasii sa obtina termeni mai avantajosi”, a mai spus Ghircoias.

In cazul preinchirierii, chiria pentru un spatiu de birouri poate scadea cu pana la 2 euro/mp/luna. “Cererea este in crestere, acest fapt fiind datorat in special extinderii activitatii companiilor precum si expirarii contractelor de inchiriere pentru locatii care nu mai satisfac exigentele actuale de acomodare si calitate. In general va fi vorba de relocari din zonele aglomerate si fara parcari catre cladiri noi care dispun de tehnologie avansata, finisaje moderne si facilitati: parcari, cafeteria, securitate”, potrivit reprezentantului Eurisko.

“O tendinta care se va manifesta pe piata birourilor in perioada urmatoare este dezvoltarea zonei de est a Bucurestiului, unde vor fi livrate mai multe proiecte in anii urmatori. Avand in vedere ca aceste zone nu au fost atacate pana in prezent, proprietarii vor oferi termeni favorabili pentru companiile chiriase”, a sustinut Ghircoias.

Se estimeaza ca putin peste 25.000 de metri patrati vor fi destinati zonelor de centru si de sud ale Bucurestiului, diferenta incadrandu-se in tendinta manifestata si in ultimii 2-3 ani pe piata imobiliara, si anume zona de centru-nord.

Potrivit reprezentantilor CBRE, oferta developerilor in zona de est se va adapta spatiilor de birouri de clasa B in acceptul international al acestei notiuni, adica suprafete mari pe nivel, un numar generos de locuri de parcare, acces la mijloace de transport in comun, infrastructura de comunicatii de inalt nivel si un buget atractiv, in intervalul 10-13 euro/mp/luna.

Unul din primele proiecte care vor aparea anul acesta in zona de est este Hellios, pe bulevardul Theodor Pallady, cu o suprafata utila de aproximativ 12.000 mp.

“In ceea ce priveste evolutia pietei de birouri pe zone datorita existentei terenurilor libere si a utilitatilor, investitorii au preferat pana acum zona de centru-nord, consacrand-o drept zona de top pentru birouri a Capitalei. Se poate observa insa o dezvoltare timida si a zonei de sud, precum si a celei de nord-est, pe masura ce zona de nord se va aglomera. Nivelul chiriilor va inregistra o usoara scadere pe fondul cresterii ofertei de spatii”, a mai spus Jigman.

Printre cladirile care au termen de finalizare programat pentru acest an se numara North Gate Business Center, America House, Buzesti Office Building sau Millenium Business Center.

North Gate Business Center este dezvoltat de compania Creativ Invest Grup, care va construi doua imobile de birouri in zona de nord a Capitalei, pe soseaua Pipera-Tunari, valoarea investitiei fiind estimata la aproximativ 21 de milioane de euro.

Gate Business Center este compus din doua imobile a caror suprafata totala construita este de aproximativ 32.000 de metri patrati si o suprafata utila de circa 20.000 de metri patrati.

Proiectul este dezvoltat pe un teren de 12.000 de metri patrati. Primul imobil va fi dispus pe 5 niveluri, cu parter si subsol si va avea o suprafata utila de 15.500 de metri patrati.

Cea de-a doua cladire, cu o suprafata de 4.400 de metri patrati, va fi structurata pe patru niveluri, subsol si parter. Birourile vor fi destinate inchirierii.

North Gate va beneficia si de o zona de retail, in care vor functiona spatii dedicate serviciilor, o cafenea, precum si mai multe magazine. In apropierea celor doua cladiri vor fi amenajate 550 de locuri de parcare.

Creativ Invest Grup a fost infiintata in 2004 si este specializata in dezvoltarea proiectelor imobiliare, North Gate Business Center fiind prima investitie majora a companiei.

Millennium Business Center, cu o suprafata neta de 15.000 de mp, va fi finalizat la sfarsitul acestui an, fiind dezvoltat de compania 3Kappa Real Estate Invest Srl. Compania este infiintata anul trecut, actionarii principali ai companiei fiind, potrivit ultimelor informatii, doua persoane de origine elena Kanellas Nestor (care detine 60% din actiuni) si Antonio Kapraras (40%).

Cu o inaltime de 72 de metri, imobilul va fi cea mai inalta cladire cu structura de rezistenta din otel din Romania. Suprafetele pe nivel vor varia intre 500 si 1.000 de metri patrati. Pe langa spatiile de birouri, developerii au prevazut si existenta unor spatii comerciale, amplasate la primul si la ultimul nivel al cladirii.

Pe segmentul inchirierilor, piata de birouri a fost extrem de activa in perioada decembrie 2005-ianuarie 2006, cu o serie de tranzactii semnificative.

Astfel, operatorul de telefonie mobila Cosmote Romania a inchiriat o suprafata de birouri de peste 3.000 mp in proiectul America House amplasat in Piata Victoriei, potrivit unor surse din piata imobiliara.

Tranzactia de inchiriere este cea mai mare pana in momentul de fata in cadrul America House si una dintre cele mai mari de pe piata imobiliara, iar Cosmote isi va reloca sediul central in cadrul acestui proiect.

Printre chiriasii imobilului America House se numara compania Ericsson, casa de avocatura Tuca & Asociatii, companiile Vichy sau Schlumberger precum si Ambasada Japoniei.

Proiectul America House a fost finalizat recent, primii chiriasi urmand sa se mute luna viitoare. Proiectul de birouri, cu o suprafata de aproximativ 40.000 de metri patrati, a fost inchiriat in proportie de peste 95% pana in prezent.

De asemenea, si compania americana Amazon a inchiriat un spatiu de birouri de peste 1.500 de metri patrati in cadrul proiectului Unimed Building, potrivit ultimelor informatii din piata.

Atat orientarea dezvoltatorilor spre proiecte de anvergura cat si rata de neocupare scazuta a imobilelor de birouri clasa A sunt semne ale gradului ridicat de maturitate al acestui segment al pietei imobiliare din Bucuresti. Concomitent cu incetinirea pietei constructiilor, la scaderea ratei de neocupare a proiectelor de birouri din Capitala a contribuit in mod semnificativ si cresterea cererii provenite din partea multinationalelor pe durata anului trecut.

Bucurestiul se situeaza in prezent peste nivelul capitalei Bulgariei, Sofia, atat in ceea ce priveste ritmul de crestere al ofertei cat si oferta totala de spatii de calitate. In tarile Europei Centrale si de Est, cresterea comparativa a ofertei de birouri de calitate este estimata in jurul valorii de 20%.

O alta tendinta de pe piata este orientarea dezoltatorilor de proiecte imobiliare spre ansambluri de anvergura datorita randamentului superior obtinut pe piata. Proiectele de amploare sunt mai profitabile pentru antreprenori datorita preturilor in crestere ale terenurilor, care detin o pondere semnificativa in costurile totale de livrare pe piata.

Imbunatatirea perceptiei investitorilor straini fata de piata imobiliara romaneasca a avut doua efecte: in primul rand, a crescut interesul investitorilor institutionali pentru piata, concomitent cu majorarea sumelor investite; in al doilea rand, chiar acest volum mare de fonduri precum si dezechilibrul dintre cerere si oferta din piata au generat o scadere a ratei de recuperare a investitiei.

In 2006, randamentul pentru proprietatile de birouri din Bucuresti se asteapta sa atinga 9% pe an, fata de o valoare a acestui indicator de 10-11% in prezent.

Bancile, companiile de asigurari sau companiile specializate in servicii de leasing au fost responsabile pentru majoritatea tranzactiilor de anvergura incheiate anul trecut. Companiile de servicii IT & Telecomunicatii au ocupat de asemenea o pozitie importanta in topul relocarilor din 2005.

Unul din cele mai importante criterii luate in considerare de companiile care isi relocheaza operatiunile este numarul locurilor de parcare. Pentru locatiile centrale, costurile cu parcarea subterana ajung la 100 de euro/luna/automobil, in timp ce costurile cu parcarea exterioara se situeaza in jurul valorii de 50 de euro/luna/automobil. Locatiile care nu sunt situate in centru au costuri mai mici cu aceste servicii, de aproximativ 40-50 euro pentru prima categorie de spatii si 30 de euro pentru a doua. alexandru.cerchez@zf.ro