(P) Pregătește-te pentru 2026. Ghid complet pentru vânzarea și cumpărarea de imobile la notar

Vânzarea sau cumpărarea unui apartament ori a unei case este, de cele mai multe ori, o decizie financiară majoră.

Un Notar Real Estate este în esență, despre tranzacții imobiliare sigure la notar, în care fiecare etapă este explicată și structurată astfel încât să știi exact ce semnezi.

Tocmai pentru că nu este o rutină, când ajungi în acest punct vin la pachet și întrebări firești din partea celor implicați în acest proces juridic, proces care, uneori, poate fi cu adevărat complex: Ce acte îmi trebuie? Cum mă asigur că îmi încasez integral prețul? Ce riscuri există dacă banca nu aprobă creditul? Ce trebuie să verific înainte să cumpăr un imobil, ce ar trebui să știu?

Pornind de la aceste întrebări și de la nevoia de exactitate sau de bună organizare, o echipă notarială specializată în Real Estate a creat o serie de Ghiduri Imobiliare dedicate celor care vând, cumpără sau investesc în imobile, fie că sunt persoane fizice sau persoane juridice. Împreună, aceste ghiduri conturează o hartă de siguranță juridică în real estate, utilă mai ales în contextul unei piețe tot mai dinamice, conturată încă din 2025 și care va evolua în 2026.

1. „Ce acte sunt necesare pentru vânzare-cumpărare imobil la notar?”

Aceasta este, de departe, una dintre cele mai frecvente întrebări, pentru că este, de fapt, primul pas spre informare, punctul de start și de pregătire al întregului proces.

Ghidurile practice pentru vânzare-cumpărare imobil la notar pornesc exact de aici. Nu se rezumă la a enumera documente, ci explică, pe etape:

• ce acte sunt necesare pentru vânzător și pentru cumpărător;
• ce documente privesc imobilul (acte de proprietate, extras de carte funciară, cadastrul, certificat fiscal, certificat energetic, adeverință
• de la asociația de proprietari, polița de asigurare, acordul băncii dacă există ipotecă);
• ce particularități pot apărea (imobil cumpărat prin legi speciale, regimuri fiscale speciale sau imposibilitatea de prezentare la semnare).

Unul dintre aceste ghiduri este structurat ca o prezentare completă a etapelor procedurale, începând cu particularitățile, detalierea și reglementarea actelor obligatorii pentru semnare, până la anumite aspecte teoretice și practice din procedura notarială, iar altul este gândit ca un Ghid rapid, în 5–6 pași clari.

Acesta din urmă este ideal pentru cei care vor să verifice rapid dosarul, să vadă ce mai au de făcut, ce documente lipsesc și, foarte important, ce soluții există în situația în care nu știu de unde pot obține toate documentele în formatul exact și complet. Ca acte generale, sunt prezentate:

actele de proprietate;
b. situația la zi a impozitelor, (certificatul fiscal pentru imobil, care se emite de Direcția Taxe Locale de la locul situării imobilului și trebuie să îndeplinească o serie de cerințe cumulative);
c. extrasul de carte funciară și cadastrul (releveu, plan de amplasament);
d. certificatul energetic și polița de asigurare a locuinței;
e. adeverința emisă de asociația de proprietari și documentele privind utilitățile.

De reținut că, în funcție de particularitățile tranzacției de vânzare-cumpărare, de caracteristicile imobilului (apartament, locuință, teren etc.), de cerințele băncii, precum și de clauzele sau informațiile cuprinse în actul de proprietate, de existența sarcinilor sau de anumite erori din cartea funciară, notarul poate solicita documente suplimentare pentru clarificarea situației.

De exemplu, când imobilul are sarcini (ipotecă sau alte drepturi intabulate / notate în cartea funciară la partea a III-a), până la semnarea contractului de vânzare-cumpărare este necesar ca proprietarul să obțină de la bancă documentul intitulat generic Acordul creditorului pentru înstrăinarea imobilului și constituirea de ipotecă rang subsecvent (când achiziția se face cu credit bancar).

1. „Cum vând în siguranță un imobil la notar și cum îmi protejez prețul?”

Pentru mulți vânzători, întrebarea-cheie nu este doar cea referitoare la conduita acestora – „ce acte îmi trebuie și de unde le obțin” –, ci mai ales cea cu impact financiar: „Cum mă asigur că îmi încasez integral prețul, la timp și în condiții clare?”

Răspunsul la aceste întrebări este Ghidul Vânzătorului, elaborat de echipa notarială specializată în real estate și structurat în jurul unor teme foarte concrete, pentru cei care au nevoie de informații de bază sau extinse:

• cum se stabilește prețul în contractul de vânzare-cumpărare;
• cum se precizează în act situațiile în care o parte din preț se plătește la semnare, iar restul ulterior;
• cum funcționează plățile prin transfer bancar și ce rol are menționarea conturilor în contract;
• ce se întâmplă atunci când cumpărătorul plătește prețul parțial din credit bancar și diferența din surse proprii;
• ce clauze se menționează pentru a proteja vânzătorul în situația în care prețul vânzării nu este virat în cuantumul sau la termenul menționat în act.

Ghidul explică, într-o manieră accesibilă, noțiuni precum:

• pact comisoriu – clauza care arată ce se întâmplă cu contractul dacă una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile, inclusiv obligația de plată a prețului parțial sau integral;
• ipoteca legală a vânzătorului pentru restul de preț sau chiar pentru prețul integral neîncasat – este folosită atunci când o parte din preț sau prețul se plătește ulterior semnării;
• garanția pentru evicțiune și viciile ascunse – ce se întâmplă dacă apar probleme cu privire la dreptul de proprietate sau defecte grave ale imobilului transmis prin contract.

Important este ca vânzătorul să înțeleagă, pas cu pas, ce își asumă prin declarațiile sale, ce drepturi și obligații corelative are și cum îl angajează și protejează verificările și clauzele din contract. Scopul este să fie informat și să simtă că serviciul de real estate notary este, în primul rând, despre siguranța juridică a ambelor părți, despre echilibrul juridic al actului semnat.

1. „Ce trebuie să știu când cumpăr un apartament la notar ca să evit riscurile?”

Pentru cumpărător, accentul este pe siguranța investiției financiare, pentru că acesta are obligația de plată a prețului vânzării în schimbul bunului primit, iar întrebările cele mai des întâlnite, pentru care toți avem nevoie de precizie și siguranță, sunt cele referitoare la riscuri:

„Cum verific dacă imobilul este în regulă?”
„Ce înseamnă due diligence juridic pentru un apartament?”
„Pot avea probleme după ce semnez la notar?”
„Ce verifică notarul, concret, pentru mine?”

Ghidul Cumpărătorului este construit, de către această echipă notarială specializată în real estate, ca un manual de orientare bazat pe prudență: înainte de toate, cumpărătorul știe ce acte trebuie să solicite vânzătorului, la ce să fie atent la momentul vizionării (de exemplu: atenție sporită la modificările structurale din locuință,  pereți demolați, reconstruiți, debara desființată etc., lucruri care trebuie să fie identificate în releveul locuinței ca variantă actualizată și avizată de OCPI).

Sunt explicate, pe înțelesul tuturor:

diferența dintre promisiunea de vânzare-cumpărare și contractul de vânzare;

• de ce este foarte importantă verificarea istoricului imobilului (cum a fost dobândit, dacă au existat sau există litigii, legi speciale
• de dobândire, regim de monument istoric, drepturi de preemțiune, dovada plății prețului din actul de proprietate etc.);
• ce înseamnă riscul seismic, ce înseamnă sarcinile ce pot greva un imobil și care sunt pașii pentru obținerea acordului creditorului.

Ghidul subliniază și faptul că, dincolo de partea tehnică, cumpărătorul are nevoie de un parcurs clar: ce face înainte și după semnare, precum și ce obligații conexe are după ce i-a fost transferat dreptul de proprietate asupra imobilului.

1. „Ce este diferit când cumpăr un imobil, de exemplu, prin programul Noua Casă?”

Atunci când intervine un credit, întrebările pot fi mai presante, pentru că aspectul financiar este în zona relativ incertă, cel puțin până la momentul aprobării: „Ce verifică banca?”, „Ce rol are notarul?”, „Ce se întâmplă dacă banca întârzie?”, „Când ajung banii la vânzător?”.

Ghidul dedicat achizițiilor prin credit își propune să răspundă exact acestui tip de situație, care nu este neapărat cel mai complex în practică, dar care poate să devină, atunci când nu este bine coordonat sau corect început, astfel că:

• explică ce acte sunt necesare pentru promisiunea de vânzare-cumpărare și ce documente suplimentare implică relația cu banca, inclusiv condițiile finanțării prin Programul Noua Casă;
• clarifică rolul instituțiilor implicate (banca, Fondul de garantare, notarul public);
• descrie etapele procedurii notariale: de la semnarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare (act complet diferit de actul de rezervare semnat între părți, ce este un act sub semnătură privată, care nu are caracter de titlu executoriu) și până la semnarea contractului de vânzare.

Accentul aici este pe conduita juridică a părților și pe sincronizarea dintre pașii cumpărătorului, vânzătorului, băncii și notarului, astfel încât să fie evitate blocajele ce pot fi generate de dosare incomplete, termene depășite, aprobări care expiră.

1. „Ce se întâmplă când vânzătorul sau cumpărătorul este o companie și ce înseamnă due diligence juridic?”

În contextul în care companiile derulează tot mai multe tranzacții imobiliare, istoricul proprietăților devine uneori foarte complex și cu elemente de dobândire diverse, motiv pentru care, în procedura notarială, sunt necesare documente suplimentare și, astfel, apare un set nou de întrebări financiare, juridice și fiscale:

• „Ce acte sunt necesare când vinde sau cumpără o companie?”
• „Cine are dreptul să semneze în numele societății?”
• „E nevoie de hotărâre AGA? Ce trebuie să conțină?”
• „Ce înseamnă raport due diligence juridic și la ce mă ajută?”

Ghidul imobiliar pentru persoane juridice este gândit special pentru astfel de situații, în care întrebările firești pentru aceste spețe întâlnesc răspunsurile exacte cu privire la:

• actele societății, modul de reprezentare (administrator sau persoană desemnată prin procură notarială) și limitele mandatului;
• ce trebuie să cuprindă AGA atât ca precizări, cât și ca structură a acționariatului, raportat la prevederile statutare și legale, astfel încât notarul să se asigure că voința părților este expresă, clară, completă și informată.

Un capitol separat este dedicat raportului de Due diligence juridic, care, pe scurt, reprezintă analiza și evaluarea riscurilor, propunerea soluțiilor exacte și riguroase, astfel încât decizia de achiziție să fie bazată pe siguranță preventivă.

Pentru companii, dar, evident, nu numai – pentru că poate fi accesat de orice persoană –, un astfel de ghid complex transformă tranzacția imobiliară într-un proces previzibil, integrat în deciziile financiare și juridice ale persoanei.

1. Ce este „harta de siguranță juridică” în Real Estate pentru 2026?

Toate aceste ghiduri, pentru vânzători, cumpărători persoane fizice sau juridice, pentru achiziții cu sau fără accesarea unui credit, alcătuiesc o hartă juridică în real estate, prin care, în loc de răspunsuri fragmentate, preluate din surse diferite, fiecare ghid:
• pornește de la întrebările oamenilor („ce acte?”, „ce riscuri?”, „cum se face plata?”, „cât durează?”);
• explică pas cu pas parcursul juridic de la prima discuție și până la semnarea contractului la notarul public;
• oferă instrumente de protecție care încep în mod natural prin cunoaștere, informare despre clauze contractuale, recomandări și verificări prealabile, precum și explicații despre drepturi și obligații.

1. Cum te pot ajuta aceste ghiduri, concret, în 2026?

Indiferent dacă ești vânzător, cumpărător, broker sau reprezinți o companie, aceste ghiduri îți vor fi utile prin avantaje concrete:

• Economii reale de timp
  Te ajută să îți organizezi din timp actele, astfel încât să eviți drumuri repetate și programări amânate.
• Colaborare mai ușoară cu notarul, banca și agentul imobiliar
  Ghidurile creează o punte comună între client, notar, bancă și, acolo unde există, agentul imobiliar, ceea ce face ca întregul proces să fie mai fluent și mai previzibil.
• Confort și siguranță în legătură cu „ce urmează”
  Faptul că știi ce urmează, ce se întâmplă înainte și în ziua semnării, inclusiv ce trebuie să faci după semnare, transformă tranzacția într-un parcurs controlabil, într-o experiență juridică pozitivă.
• Îmbunătățirea nivelului de educație juridică în real estate
  Pe termen lung, contribuie la creșterea nivelului de educație juridică în zona imobiliară: oamenii înțeleg de ce anumite verificări sunt obligatorii și de ce anumite clauze nu sunt „complicații inutile”, ci mecanisme reale de protecție, de ce un act este solicitat într-o anumită formă (de exemplu, procura autentică pentru vânzarea unui imobil).