Piata americana a complexurilor imobiliare se afla in plina expansiune

Din San Diego, pana in Washington D.C., complexurile imobiliare (condos) devin din ce in ce mai cautate, arata revista Forbes.

Noile tendinte de ordin demografic si economic au determinat cresterea cererii de astfel de cladiri, candva nepopulare, aceasta crestere devansand-o chiar si pe cea a locuintelor traditionale.

“O combinatie perfecta de evenimente a dus la cresterea pietei complexurilor imobiliare in Statele Unite”, spune Susan Wachter, profesor de real estate la Wharton School din cadrul Universitatii din Pennsylvania.

Membrii bogati ai generatiei de dupa cel de-al doilea razboi mondial ce doresc sa se mute in apropierea centrelor culturale sau sa achizitioneze o a doua locuinta cu costuri reduse de intretinere cumpara apartamente din cadrul unor astfel de complexuri construite in orase si statiuni. Multe cupluri tinere construiesc astfel de cladiri, si nu locuinte pentru o singura familie, iar ratele scazute ale dobanzii ii determina pe tinerii singuri sa cumpere, si nu sa inchirieze apartamente.

Astfel de cladiri pun totusi anumite probleme, in ciuda afirmatiilor reprezentantilor unora din companiile ce comercializeaza astfel de complexuri. In mod istoric, preturile acestora scad intr-un ritm mai rapid decat cel al locuintelor obisnuite pe fondul unei scaderi generale a pietei, crescand

intr-un ritm mai lent in perioadele de crestere a pietei. In plus, proprietarii trebuie sa se asigure ca aceste cladiri sunt bine administrate.

Exista, totusi, o multime de avantaje legate de detinerea unui astfel de complex. Costurile de intretinere, impartite intre proprietarii unitatilor complexului, sunt mai mici decat in cazul in care exista un singur proprietar. In multe orase, aceste complexuri se pot situa destul de aproape de muzee, transport public si locuri de munca. Spre deosebire de cazul in care apartamentele sunt inchiriate, in cazul acestor cladiri proprietarii isi pot aranja apartamentele dupa cum doresc. In plus, pot exista si alte facilitati, cum ar fi terenuri de tenis si piscine, iar, din moment ce intrarile sunt supravegheate, proprietarii pot fi plecati linistiti pentru orice perioada.

Astfel, in prezent, sunt construite din ce in ce mai multe astfel de complexuri, iar preturile sunt si ele in crestere. The National Association of Realtors (NAR) estimeaza ca anul trecut au fost vandute 970.000 de condos si cladiri detinute in mod colectiv (coops) in Statele Unite, reprezentand o crestere de 8% fata de anul anterior.

Chiar mai dramatic, pretul mediu al unui complex imobiliar era estimat in 2004 la 193.000 de dolari (148.000 de euro), in crestere cu 17% fata de 2003. Prin comparatie, pretul mediu al unei locuinte pentru o singura familie avea o valoare usor mai mica, de 184.100 de dolari in 2004, in crestere cu doar 8% fata de anul anterior, confrom NAR.

Desi multi folosesc termenul de condominium pentru a se referi la apartamente neinchiriate, termenul descrie de fapt un tip de proprietate, si nu de arhitectura. In cadrul unui asemenea complex, fiecare proprietar detine o singura unitate, in timp ce zonele comune sunt detinute in mod colectiv. Unitatile pot fi insa apartamente, case, sau chiar spatii comerciale.

Constructorii si cei care dezvolta un astfel de complex au reactionat fata de cresterea cererii prin constructia de noi complexuri, spune Gopal Ahluwalia, vicepresedinte al departamentului de cercetare din cadrul Asociatiei Nationale a Constructorilor de Locuinte. In anul 1993, au fost finalizate in total 32.000 de unitati. Pana in 2003, acest numar crescuse cu aproape 30 de procente, pana la 41.300. In cea mai mare parte, noile unitati au fost construite in regiunile de sud si vest, spune acesta.

Acestea nu sunt singurele diferente de ordin regional. In Manhattan, 80% din apartamente sunt incluse in coops, ce difera de condos prin faptul ca cei care doresc sa achizitioneze un apartament trebuie sa obtina aprobarea unui consiliu. “Multi s-au saturat de tot acest proces prin care se incearca obtinerea aprobarii consiliului si nu vor sa mai aiba de-a face cu asa ceva. De aici nevoia foarte mare de astfel de complexuri”, spune Larry Schier, broker in cadrul The Corcoran Group din New York.

Apoi complexurile detinute colectiv sunt mai scumpe. Cel mai scump apartament din New York nu este inclus intr-un condo, ci intr-un complex colectiv.

In ultimii ani, in New York s-au construit mai multe cladiri de lux. Printre acestea se numara si noul Time Warner Centre. De asemenea, orasul american a fost martorul mai multor transformari (faimosul hotel Plaza va fi inchis in aceasta primavara, urmand sa fie redeschis in 2006, incluzand mai multe camere in sistem condo decat camere de hotel). Acelasi lucru s-a intamplat si in cazul altor orase, cum ar fi Philadelphia si Washington, unde vechiul Columbia WomenOs Hospital va fi transformat in Columbia, un proiect in acest domeniu al complexurilor imobiliare.

In Miami, complexurile rezidentiale de lux “infloresc” in South Beach. In Las Vegas, unde entertainerul Paul Anka a achizitionat un condo din cadrul Park Tower in schimbul sumei de un milion de dolari, sunt dezvoltate proiecte importante, cum ar fi Mirage Project City Center al MGM, ce va avea 1.650 de unitati. “Cu exceptia Las Vegasului, cred ca in San Diego se inregistreaza cea mai mare efervescenta in acest domeniu”, arata Jim Schultz, broker in cadrul Coldwell Banker, din California.

Intr-un oras de numai 1,2 milioane de rezidenti, se afla in constructie 17 astfel de cladiri, spune Schultz. “Iar ritmul se accelereaza, 4.000 de unitati urmand a fi construite in urmatoarele sase luni.”

In San Diego, 67 de complexuri au preturi de peste un milion de dolari, spune Schultz. Acesta este un semnal in plus privitor la ritmul rapid de crestere pe care il cunoaste piata complexurilor de super-lux, in care proprietarii se pot bucura de servicii high-end si de o suprafata comparabila cu cea a unei locuinte pentru o singura familie. Care sunt aceste servicii high-end? Usieri, piscine (adesea pentru fiecare unitate), terase, acces la transport, privelisti deosebite, si poate personal care se ocupa de parcarea automobilelor.

In cazul unitatilor din hoteluri, proprietarii pot beneficia de room service, maid service si serviciile portarului.

Intr-un eventual top al celor mai scumpe complexuri rezidentiale din Statele Unite, este clar ca New Yorkul ar detine pozitia de varf, multe dintre complexurile de aici avand preturi cu mult peste 20 de milioane de dolari. catalina.apostoiu@zf.ro