Piata imobiliara din zona euro se va stabiliza

In ciuda cresterii marcate a preturilor pe pietele imobiliare ale mai multor tari din zona Euro pe parcursul ultimilor ani, exista perspective favorabile ca preturile sa se aseze treptat in majoritatea acestor tari, conform unui raport elaborat de economistii de la PriceWaterhouseCoopers. In Marea Britanie, insa, exista riscul unei caderi a pietei imobiliare.
O analiza publicata in cel mai recent numar al raportului periodic al PriceWaterhouseCoopers, European Economic Outlook, subliniaza diferentele semnificative care exista in prezent intre pietele imobiliare din diferite tari europene; conform aceleiasi analize, evolutia ciclica a preturilor pe diferite piete imobiliare nu ofera suficiente elemente care sa indice existenta unei sincronizari intre diferite tari in trecut.
In ultimul timp insa, pe piata imobiliara din mai multe tari europene s-a inregistrat o tendinta de crestere a preturilor la nivele relativ ridicate in comparatie cu veniturile si chiriile, mai ales in Irlanda, Marea Britanie, Olanda si Spania. In Franta si Italia cresterea preturilor a fost, insa, moderata, iar in Germania piata imobiliara a continuat sa fie intr-o relativa stagnare, din cauza ofertei excedentare care determina o scadere a preturilor.
Trendul de scumpire a fost prezent si in Romania, unde nivelul preturilor de pe piata imobiliara, in ansamblul ei, a inregistrat o crestere sustinuta in ultimii 2-3 ani. Segmentul imobiliar care a resimtit cel mai acut aceasta scumpire a fost cel rezidential, fiind influentat in principal de cererea in crestere datorata introducerii metodelor moderne de finantare, precum creditul ipotecar. Preturile imobilelor rezidentiale au crescut de pana la 200%, fata de acum 2 ani.
Pe segmentul birourilor, perioada 2004-2005 va aduce pe piata o serie de spatii noi de clasa A si B, dar si un stoc de spatii vechi, renovate sustine Eurisko, in raportul pietei imobiliare pe care l-a publicat. Pentru urmatorii doi ani, developerii activi pe piata romaneasca din Bucuresti au pregatiti imobile care totalizeaza o suprafata totala neta de aproximativ 235.000 de metri patrati. Dintre acestea, 60% sunt cladiri planificate pentru sfarsitul anului 2004, restul de 40% fiind anuntate pentru 2005. Este de asteptat ca cresterea ofertei sa conduca la o relativa stabilizare a pietei birourilor.
Segmentul de retail se va dezvolta rapid, din aceasta cauza pe piata existand un numar mare de proiecte noi destinate vanzarii si care vor fi livrate in urmatorii doi ani, se arata in studiul pietei imobiliare elaborat de compania Colliers. Proiectele care acum sunt oferite spre vanzare vor patrunde curand si pe piata inchirierilor, majoritatea fiind achizitionate ca investitii.
Pentru inceputul anului urmator este estimata o crestere atat a cererii cat si a ofertei, iar preturile vor urma aceeasi tendinta, dar fara fluctuatii semnificative. Variatia preturilor va fi data de capacitatea developerilor de a diminua deficitul de pe piata, conditii in care preturile de vanzare sau de inchiriere vor inregistra un ritm scazut de crestere sau chiar o stagnare.

Piata imobiliara din Marea Britanie – supraevaluata cu 20%
Pentru a vedea in ce masura recenta explozie a preturilor de pe piata imobiliara din anumite tari se va putea sustine in timp, PriceWaterhouseCoopers a utilizat o serie de tehnici de modelare statistica pentru a studia relatiile pe termen lung dintre preturile de pe piata imobiliara, venituri si nivelul dobanzilor reale in Franta, Italia, Irlanda si Olanda. Din analiza a reiesit ca preturile de pe piata imobiliara sunt oarecum supraevaluate in aceste patru tari, dar numai cu aproximativ 10%, iar acest procentaj se incadreaza in marja de eroare a estimarilor. Situatia este cu totul diferita in Marea Britanie, unde supraevaluarea estimata este de peste 20%.
“Daca privim spre viitor, modelele elaborate indica probabilitatea unei asezari treptate a pietelor imobiliare din Franta si Italia, in sonditiile scaderii preturilor, chiar daca tendinta de crestere usoara va continua sa se manifeste inca pe parcursul urmatorilor doi ani”, a afirmat Rosemary Radcliffe, consilier la PriceWaterhouseCoopers.
Si in cazul Irlandei scenariul cel mai probabil indica o asezare a situatiei de pe piata imobiliara; cresterea puternica a veniturilor si reducerea nivelului dobanzilor ca urmare a intrarii tarii in zona Euro pare sa indie faptul ca explozia preturilor pe aceasta piata in anii ’90 a fost sustinuta intr-o mare masura de factorii economici fundamentali, a mai spus Radcliffe.
“Am putea asista la o scadere a preturilor pe piata imobiliara din Olanda, tara pentru care estimarile modelului elaborat se supun unei marje foarte mari de eroare. Si in Olanda insa cel mai probabil scenariu este ca preturile de pe piata imobiliara sa se aseze treptat, si nu sa se prabuseasca. Lucrurile stau cu totul altfel in Marea Britanie, unde exista deja unele semne privind o posibila scadere a preturilor pe piata imobiliara, ca urmare a cresterii ratei dobanzilor si a faptului ca s-a depasit limita pe care si-o pot permite cumparatorii, mai ales cei care achizitioneaza proprietati imobiliare pentru prima data, este de parere consilierul PriceWaterhouseCoopers.
Investitiile realizate pe piata imobiliara din Romania de catre developerii vestici sau autohtoni nu a creat, inca, un echilibru intre cerere si oferta. In prezent, cererea depaseste cu mult oferta de spatii, pe toate segmentele pietei imobiliare, ceea ce face ca pretul de vanzare sau de inchiriere al acestor imobile sa genereze o recuperare rapida a capitalurilor imobilizate de developeri.
Previziunile pentru piata imobiliara din Romania indica o crestere a preturilor care se va mentine pentru cel putin 1 an, crestere influentata de capitalul speculativ care intra deja in tara si care va intra o data cu liberalizarea contului de capital, in aprilie 2005. Preturile vor creste cu aproximativ 30% in aceasta perioada, conform surselor din piata.

Germania – elementul de echilibru
Daca privim situatia din zona Euro in ansamblu, constatam ca stagnarea de pe piata imobiliara din Germania vine oarecum sa contrabalanseze avantul de pe petele altor tari. Prin urmare, raportul conchide ca este putin probabil ca Banca Central Europeana sa considere ca aceasta situatie ameninta stabilitatea preturilor intr-o asemenea masura incat devine necesara cresterea dobanzii.
Din nou, situatia vine in contrast cu cea din Marea Britanie, unde cresterea rapida a preturilor de pe piata imobiliara si cresterea in acelasi timp a gradului de indatorare a gospodariilor s-a numarat printre principalele cauze pentru care Banca Angliei a ridicat in mod constant nivelul ratei dobanzii incepand din luna noiembrie a anului trecut. 
Este de asteptat ca economia britanica sa continue pe linia general pozitiva inregistrata in ultimul timp, in al doilea semestru al anului 2004, urmand sa creasca intr-un ritm mai ridicat decat cel mediu, cu aproximativ 3,5% pe an. Ratele dobanzii ar mai putea creste intr-o oarecare masura contribuind la reducerea ritmului de crestere al PIB pana la o valoare medie de aproximativ 2,5% in 2005, odata cu franarea cresterii cheltuielilor de consum.
Ritmul de crestere al economiei romanesti, de peste 6% anul acesta, a atras atentia developerilor si investitorilor imobiliari din Europa. Pana in momentul in care piata imobiliara romaneasca se va maturiza, lucru care nu se va intampla in urmatorii 4-5 ani, fondurile si companiile de investitii vor fi atrase de realizarea unor tranzactii de anvergura pe piata. Marturie stau tranzactiile realizate pana in prezent, cu o valoare medie de peste 20 de milioane de euro.

Gefco si-a amplasat birourile in Iride Business Park

Compania Gefco a incheiat o tranzactie prin care a inchiriat 250 de metri patrati in Iride Business Park pentru amplasarea birourilor, tranzactie intermediata de compania CB  Richard Ellis. Gefco este unul dintre cei mai mari jucatorii de pe piata spatiilor logistice din lume, cu venituri totale de 2,7 miliarde de euro in 2003.
Iride Business Park este amplasat in zona Pipera, iar printre clientii care au incheiat contracte de inchiriere in complex se numara Global One Communications, Raiffeisen Bank, Nestle Romania, JTI, sau Wella. Proiectul Iride Business Park, dezvoltat de compania italiana BPD Property Development si Banca Europeana pentru Reconstructie si Dezvoltare, a fost achizitionat in cursul acestui an de fondul austriac de investitii Immofinanz, in urma unei tranzactii estimata la aproximativ 35 de milioane de euro.

Haarmann Hemmelrath a preferat tot nordul
Firma de consultanta Haarmann Hemmelrath, parte a grupului german cu cu acelasi nume, a inchiriat o cladire de 1.038 de metri patrati. Cladirea inchiriata de companie, printr-o tranzactie intermediata de Eurisko, este amplasata in partea de nord a Bucurestiului, langa Piata Charles de Gaulle si este dispusa pe opt nivele, din care doua sunt subterane. Desi zona in care se afla cladirea are un caracter preponderent rezidential, aceasta a devenit in ultimul timp extrem de atractiva si pentru cladirile de birouri, aici aflandu-se si centrele de afaceri Aviatorilor BC, Aviatorilor Office Center sau Charles de Gaulle.
In ultimul timp, ponderea relocarilor in totalul tranzactiilor de pe piata spatiilor de birouri bucuresteana a avut o crestere spectaculoasa, sustine Eurisko. In sprijinul acestei afirmatii vine si tendinta de crestere a companiilor cu experienta pe piata locala, ce cauta spatii mai mari decat cele detinute anterior, in cladiri de calitate superioara special construite pentru activitatea de birouri, de unde isi pot coordona mult mai usor activitatea.
Reprezentativ pentru piata de birouri este faptul ca se manifesta tendinta de mutare a centrelor de afaceri in zona de nord a orasului, multe spatii noi construindu-se in zona Piata Victoriei si Piata Charlse de Gaulle.
Haarmann Hemmelrath este parte a grupului german fondat la Munchen in anul 1987, cu 22 de birouri si peste 1.000 de parteneri si angajati in intreaga lume. Biroul din Bucuresti a fost infiintat in 1998 si are in prezent peste 40 de angajati.

Ibiza construieste un nou proiect rezidential
La sfarsitul lunii trecute, compania Ibiza Construct a finalizat lucrarile la casa mostra a unui nou proiect rezidential cu o suprafata totala de 20.000 de metri patrati ce cuprinde 38 de case. Termenul de livrare al proiectului este luna noiembrie din 2005.
Firma Ibiza Construct 2000 Bucuresti, cu capital integral spaniol, ce are ca obiect principal de activitate realizarea de investitii imobiliare, este unul dintre cei mai importanti developeri de pe piata imobilelor rezidentiale din Bucuresti. Compania face parte din grupul Standard Hidraulica, o companie cu sediul in Barcelona, ce are ca principal obiect de activitate productia si comercializarea de componente hidraulice si obiecte sanitare.
Proiectul companiei spaniole survine dupa ce a investit, in 2001, 2,5 milioane de euro in a doua faza a unui proiect similar ce cuprindea 18 vile in zona Baneasa Iancu-Nicolae.
alexandru.cerchez@zf.ro