Planul Z pentru dezvoltatori

Nimeni nu a crezut în scenariul cu peste 100 de centre comerciale în Romănia în decurs de cinci ani. Dar toți dezvoltatorii erau cu ochii pe “capra vecinului”. Între timp, cam toate “caprele” sunt bolnave, iar dezvoltatorii imobiliari au fost nevoiți să își recalibreze proiectele în repetate rănduri.

Andrew Stear, fondatorul companiei RED Management Capital, spune că proiectele de centre comerciale formate dintr-o galerie comercială și un hipermarket, situate la marginea orașelor din țară s-au dovedit a fi o alegere neinspirată, astfel că va evita să mai dezvolte acest gen de proiecte pe viitor. Mai ales după ce a fost nevoit să închidă proiectul Armonia de la Brăila în urmă cu un an, iar în prezent nu sunt semne că centrul comercial ar putea fi redeschis.

Pe de altă parte, dezvoltatorii mallului Cotroceni Park din București au renunțat la planul de a construi un mall în Arad, după ce “vecinii” de la Atrium Centers au finalizat o investiție similară înaintea lor. Cum arată planul schimbat: un parc comercial, a cărui dezvoltare este de asemenea stopată în prezent.

Aceste proiecte nu s-au concretizat încă, dar alți dezvoltatori, văzăndu-se cu proiectele finalizate, au fost nevoiți să găsească o alternativă prin care să înceapă să scoată bani din proiect, cum a fost cazul omului de afaceri Gheorghe Moiș, care a închiriat o clădire din zona Piața Victoriei – Castrum Business Center – către proprietarii Sanador, care vor deschide un spital.

“Dezvoltatorii încearcă tot timpul să obțină cea mai bună și profitabilă utilizare a fiecărui teren. În condițiile în care piața s-a schimbat, deseori «cea mai bună utilizare» se modifică de asemenea. În acest caz, ocuparea unei clădiri de 15.000 de metri pătrați cu firme în căutarea unor spații de birouri a fost probabil un lucru dificil în actualele condiții.

Astfel, Sanador nu doar că a oferit o soluție cu un singur chiriaș la o chirie bună, dar contractul pe termen lung și numele chiriașului pot permite de asemenea dezvoltatorului un exit la un yield bun”, apreciază Blake Horsley, manager al departamentului de investiții și birouri al firmei de consultanță imobiliară Colliers International.

Această variantă nu este însă la fel de profitabilă pentru proprietarii clădirii cum s-ar fi putut dovedi închirierea spațiilor către mai multe companii aflate în căutarea unor spații de birouri, mai ales în urmă cu doi-trei ani, cănd în Piața Victoriei practic nu erau spații goale.

Iar cum piața serviciilor medicale pare a fi, alături de eoliene noul “El Dorado”, a avut loc și o a doua tranzacție pentru dezvoltarea unui spital privat, pe terenul în care grecii de la Global Finance intenționau să construiască aproape 400 de apartamente.

Țin cont de zonă. “În prezent sunt foarte puțini dezvoltatori care construiesc speculativ, motiv pentru care sunt forțați să se uite la ce poate absorbi piața în fiecare zonă”, spune consultantul Colliers.

Pipera are mii de case noi, hectare de clădiri de birouri, dar accesul dificil către centru poate justifica investiția într-un spital, mai ales în condițiile în care veniturile medii ale locuitorilor din nordul Capitalei sunt peste nivelul orașului. Suedezii de la Medicover au plătit circa nouă milioane de euro pe acel teren, iar investiția este estimată în Pipera la circa 50 de milioane de euro pentru realizarea unui spital cu 200 de paturi.

Mallurile, cele mai afectate. Dar cele mai multe terenuri a căror destinație va fi modificată sunt cele cumpărate pentru malluri.

Cele care sunt încă “în viață” au fost deja regăndite: planul B, planul C, pănă se vor concretiza ar putea ajunge la varianta Z: Sonae Sierra a tăiat pe rănd cele două turnuri de locuințe găndite lăngă mallul ParkLake Plaza din Titan. Ulterior, din 110.000 de metri pătrați închiriabili, proiectul a rămas la circa 80.000 de metri pătrați.

Atrium Centers și RED se tot găndesc să facă parcuri de retail în Baia Mare, în condițiile în care Futureal și Immoeast vor deschide în această toamnă un mall, plan pe care îl aveau și cele două companii.

“Unele terenuri pentru care erau pregătite parcuri de retail nu vor mai avea această utilitate deoarece chiriașii nu vor mai deschide acolo. În aceste condiții, dezvoltatorii pot fie să aștepte pănă cănd piața sau infrastructura le va permite să construiască spații comerciale pe acest teren sau să dezvolte altceva, precum depozite”, mai spune Horsley.

Dar nici pentru acest gen de proiecte nu există o cerere foarte mare în prezent. Iar construcția unui proiect care va aduce o chirie de doar 4-5 euro/metru pătrat lunar, în locul unei construcții care poate aduce 10-15 euro/metru pătrat în fiecare lună, nu pare a fi tocmai cea mai bună opțiune, mai ales cănd terenurile au fost cumpărate cănd piața se afla în vărful creșterii.

Au rămas captivi. Iar tocmai acesta este unul dintre motivele pentru care piața este în continuare blocată la nivelul vănzărilor de terenuri și începerii de noi proiecte.

“Deși nu putem generaliza cu privire la toți dezvoltatorii, putem spune că pentru o parte dintre ei prețurile de achiziție ale terenurilor îi opresc să construiască ceva cu un grad mai mic de utilizare, astfel că cel mai probabil aceștia vor prefera să țină proprietățile în portofoliu mai mult timp decăt să le exploateze pentru utilizări mai puțin profitabile. Probabil vom vedea o modificare a utilității doar cănd terenurile vor fi cumpărate la un preț care să facă dezvoltarea justificabilă financiar”, apreciază consultantul.

Cea mai mare tranzacție imobiliară realizată în acest an a fost vănzarea proiectului Tiago Mall din Oradea, în urma intrării în faliment a firmei dezvoltatoare. Prețul plătit: aproximativ 30 de milioane de euro, mai puțin de jumătate față de suma investită în construcție. “Ar fi păcat ca cei care au cumpărat proiectul să nu îl folosească drept mall”, spune Andreea Anghelof, partener asociat în cadrul Casei de Insolvență Transilvania.

La acest preț, cumpărătorii pot obține un randament anual de 10% al investiției închiriind spațiile proiectului cu 10-12 euro/mp lunar, nivel acceptabil pentru piața spațiilor comerciale în prezent, dar greu de atins într-o zonă în care mai sunt zeci de magazine într-un proiect situat vizavi.

Coborărea pretențiilor de la 25 euro/mp la 12 euro/mp este un prim pas de normalizare a pieței. Iar falimentele și licitațiile de executare a proiectelor imobiliare pot reprezenta cheia deblocării tranzacțiilor.

Investiția de la Oradea făcea parte dintr-un plan mai amplu al companiilor Mivan Development și Moritz Group, care dețin firma MLS Proiect Oradea, ce plănuiau să construiască 10 centre comerciale în care urma să investească circa 700 mil. euro.

Dintre toate proiectele doar cel din București, Liberty Center, a fost finalizat și livrat în 2009. Pe lăngă mallurile din București și Oradea, Mivan mai avea terenuri în Bacău, Ploiești, Tărgu-Mureș, Brașov, Sibiu și Galați, pe care nu începuse încă construcția.

Centrul comercial Tiago Mall Oradea urma să aibă o suprafață închiriabilă de 25.000 de metri pătrați, dintr-o arie totală construită de 46.600 mp și o parcare pentru 1.000 de mașini. Suprafața totală a terenului este de 69.800 de metri pătrați.