Polonia, noul El Dorado al Europei

Economia Poloniei a avansat cu 1,1% in al treilea trimestru din 2009, fiind una dintre putinele tari europene care au reusit sa inregistreze crestere fata de trimestrul anterior si singura care a avut o evolutie pozitiva comparativ cu aceeasi perioada a anului trecut.

Polonia va inregistra anul acesta o crestere de circa un procent, iar anul viitor o crestere de aproape doua procente, potrivit datelor publicate de firma de cercetare Consensus Economics. In schimb, analistii UniCredit Group estimeaza o crestere economica de 1,4% anul acesta si de 1,8% in 2010.

Indicatorii macroeconomici s-au inrautatit in prima parte a anului, dar in ultimele luni situatia s-a ameliorat semnificativ in conditiile in care somajul a coborat cu 0,3% comparativ cu martie 2009, iar inflatia a ajuns la 3,4%. De asemenea, vanzarile din sectorul de retail au coborat in primul semestru pentru a reveni la o crestere anualizata de 2,5% in septembrie, potrivit datelor Oficiului National de Statistica de la Varsovia.

Productia industriala inregistreaza in continuare un declin ca urmare a exporturilor reduse catre Europa de Vest, dar acesta s-a diminuat de circa sase ori in numai o jumatate de an. In septembrie, productia industriala a scazut cu 2,1% comparativ cu aceeasi luna din 2008, in conditiile in care in primavara declinul anualizat depasea 12 procente.

Revin investitorii. In conditiile crizei de lichiditati si a reticentei investitorilor vizavi de activele de pe piete emergente, investitiile de pe piata imobiliara din Polonia au scazut in primele luni din 2009 concomitent cu cele de pe celelalte piete din Europa Centrala si de Est, dar analistii spun ca in ultima vreme se resimte o revigorare pe acest segment in conditiile in care tara s-a dovedit rezistenta in fata crizei economice.

In primele trei trimestre din 2009, pe piata imobiliara poloneza au avut loc noua tranzactii majore evaluate la 320 de milioane de euro, adica mai putin de un sfert comparativ cu volumul consemnat in aceeasi perioada a anului trecut, potrivit unui raport al firmei de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle.

In intervalul ianuarie-septembrie 2008 au fost inregistrate 39 de tranzactii evaluate la peste un miliard si jumatate de euro. Cea mai mare parte a investitiilor din 2009 a mers catre sectorul spatiilor de birouri, acesta absorbind 205,5 milioane de euro, adica 64% din totalul de 320 de milioane.

Analistii Jones Lang LaSalle spun insa ca in ciuda volumului redus de tranzactii din prima parte a anului increderea investitorilor in piata poloneza incepe sa revina treptat, reflectandu-se intr-o reluare a activitatii. Mai mult, analistii se asteapta ca imbunatatirea sentimentului investitorilor straini vizavi de piata poloneza si numarul in crestere de discutii privind eventuale tranzactii pe piata imobiliara sa se concretizeze intr-o stabilizare rapida a preturilor si implicit a intregii piete.

Avantaj pentru chiriasi. Analistii se asteapta ca dezvoltarea de noi spatii de birouri sa continue, dar intr-un ritm mai putin accentuat decat in anii trecuti in conditiile in care mai multe proiecte aflate in derulare au fost suspendate. In acelasi timp, dat fiind faptul ca gradul de ocupare a coborat constant in ultima perioada, ajungand la circa 93% la sfarsitul lunii septembrie, analistii spun ca in 2009 si 2010 principalii avantajati vor fi chiriasii, care isi vor putea negocia mai usor contractele incheiate cu dezvoltatorii.

Mai mult, in orasele mari stocul spatiilor de birouri va continua sa creasca, in timp ce aceeasi tendinta va fi manifestata si de piata de subinchiriere.

Aceasta piata este evaluata la circa 50.000 de metri patrati de spatii de birouri in Varsovia si la 10.000 de metri patrati in Cracovia, al doilea mare oras al tarii, potrivit datelor Jones Lang LaSalle. Spatiile de birouri de pe piata poloneza au depasit 3,2 milioane de metri patrati, in primele trei trimestre dezvoltatorii livrand 224.000 de metri patrati sau 77% din spatiile programate sa fie deschise anul acesta.

In acelasi timp, cererea de spatii de birouri continua sa fie semnificativ mai mica comparativ cu anii trecuti, desi in ultima perioada se remarca o tendinta de imbunatatire. Aceasta situatie pune si mai multa presiune asupra dezvoltatorilor care se vad nevoiti sa accepte o buna parte din conditiile impuse de chiriasi.

Spatiile de birouri ocupate de chiriasi in trimestrul trei din 2009 au totalizat 74.800 de metri patrati, in scadere cu 28% comparativ cu perioada similara a anului trecut, potrivit unui studiu al CB Richard Ellis. In 2009, analistii au remarcat o crestere abrupta a renegocierilor de chirii, acestea ajungand la 24% din totalul tranzactiilor comparativ cu 12% in 2008.

Mai multe extinderi. In acest moment, in Varsovia exista 33 de centre comerciale mari care insumeaza circa un milion de metri patrati de spatii. Activitatea pe segmentul constructiilor de spatii de retail este insa limitata in aceasta perioada, existand in faza de dezvoltare doar patru proiecte care nu depasesc impreuna mai mult de 52.000 de metri patrati, potrivit Jones Lang LaSalle.

In acelasi timp, asteptata constructie a unui nou hipermarket Auchan care urma sa inceapa in apropierea Varsoviei a fost amanata. Totusi, Varsovia ofera in continuare oportunitati dezvoltatorilor, in conditiile in care exista o serie de zone, cum sunt cartierele Wilanow, Kabaty sau Bielany, unde spatiile de retail sunt relativ limitate si care au atras deja atentia investitorilor.

De asemenea, detinatorii mai multor spatii comerciale din Varsovia si-au anuntat intentiile de a-si extinde galeriile, iar Neiver a inceput deja lucrarile la al doilea outlet Factory situat in nord-estul capitalei poloneze. Printre centrele comerciale care ar putea fi extinse in perioada urmatoare se numara Galeria Mokotow, Zlote Tarasy sau Wola Park.

Cererea pentru spatii comerciale continua sa ramana la un nivel ridicat, chiriasii orientandu-se in principal spre zonele cel mai bine cotate. Guess si-a deschis recent primul magazin in centrul comercial Klif din Varsovia, iar lantul francez de bijuterii Agatha si-a deschis doua noi spatii in centrele comerciale Arkadia si Zlote Tarasy. In trimestrul trei, rata de ocupare a spatiilor comerciale din Varsovia a continuat sa creasca, ajungand la 98,6%. Chiriile lunare ajung, in cele mai scumpe locatii, pana la 75-85 de euro/metru patrat.

Oferta ramane scazuta. In primele noua luni din 2009, pe piata rezidentiala din Varsovia s-au inregistrat circa 2.000 de tranzactii, o scadere semnificativa comparativ cu anii anteriori, in timp ce numarul proiectelor noi a ramas in continuare scazut. Totusi, in trimestrul trei au fost construite circa 900 de locuinte, un numar superior celui inregistrat in perioada aprilie-iunie. In ciuda acestei cresteri, faptul ca un numar relativ ridicat de proiecte au fost suspendate sau amanate a contribuit din nou la reducerea ofertei.

Desi cererea a fost de asemenea scazuta, numarul locuintelor noi vandute in trimestrul trei l-a depasit pe cel al locuintelor finalizate in aceeasi perioada de catre dezvoltatori. Si aceasta in conditiile in care numarul locuintelor incepute in primele noua luni din 2009 a fost cu 79% mai mic decat cel inregistrat in perioada similara a anului trecut, potrivit datelor Jones Lang LaSalle. La sfarsitul lunii septembrie, pe piata din Varsovia erau circa 12.000 de locuinte noi puse in vanzare, ceea ce corespunde cu rata de absorbtie pe termen lung a pietei din Varsovia.

Cererea de locuinte de pe piata poloneza si-ar putea reveni insa destul de rapid, in conditiile in care banca centrala a dat semnalul relansarii creditarii, reducand dobanda de referinta pana la 3,5% (un nivel apropiat de inflatie). In aceste conditii, ratele la creditele ipotecare in zloti nu depasesc 6-7 procente, comparativ cu un nivel de peste 10% in Romania. Totusi, pe partea de oferta ar putea exista o problema in conditiile in care dezvoltatorii obtin mai greu credite pentru proiecte noi.

O piata matura. La nivelul lunii octombrie pe piata din Varsovia existau circa 58 de hoteluri, care detineau impreuna peste 10.000 de camere. Dintre acestea, 32% erau hoteluri de trei stele, iar 40% de patru si cinci stele.

Intre 2000 si 2005, numarul camerelor de hotel din capitala poloneza a urcat in medie cu circa 9,3% pe an, iar in conditiile in care piata a inceput sa absoarba din ce in ce mai greu noile proiecte in ultimii ani activitatea pe acest segment s-a diminuat semnificativ.

Totusi, cererea pentru locuri de cazare ramane la un nivel ridicat in conditiile in care numarul de vizitatori a crescut constant din 2002 incoace, chiar si in 2008 inregistrandu-se un avans de circa sapte procente. Aproape jumatate din cererea pentru locuri de cazare vine din partea vizitatorilor straini.

In primele noua luni, pe piata din Varsovia s-au inregistrat doua tranzactii mai mari de 10 milioane de euro, un nivel asemanator cu cel din perioada similara a anului trecut.

Cea mai mare tranzactie consemnata anul acesta a fost achizitionarea hotelului Radisson Blu din Cracovia de catre compania germana Union Investment Real Estate pentru 32 de milioane de euro.