Preinchirierea, cheia pentru intoarcerea rapida a investitiilor

Proiectele de cladiri de birouri au tinut capul de afis al pietei imobiliare in ultima perioada. Daca va intrebati de ce au decis investitorii sa cheltuie atat de multi bani, iata raspunsul – cele mai multe astfel de proiecte de cladiri sunt inchiriate de multe ori inainte de a incepe constructiile.

Ultimul exemplu in acest sens este Mecanoexportimport Business Center. Cladirea, dezvoltata de catre fosta companie de stat Mecanoexportimport, una dintre companiile de comert exterior care detineau monopolul pe diverse sectoare inainte de 1989, va fi livrata luna aceasta. Din cei 6.000 de metri patrati de spatii de birouri clasa A disponibili, au fost deja inchiriati 4.000 metri patrati.

Compania de asigurari Unita va ocupa cinci din cele sase etaje ale cladirii, tranzactia de inchiriere fiind intermediata de compania imobiliara Colliers International.

Argumentul principal pentru aceasta locatie este reprezentat, spun reprezentantii Colliers International, de vizibilitatea cladirii. “Cladirea este situata pe bulevardul Dacia, in imediata apropiere a Howard Johnson Grand Plaza si a restaurantului Pizza Hut si chiar vis-a-vis de Academia de Studii Economice. Prin urmare viitorul chirias va beneficia de vizibilitate in una dintre cele mai centrale locatii din oras. Comparativ cu alte locatii, in Piata Romana accesibilitatea nu mai este o problema”, spune Ilinca paun, broker in departamentul comercial la Colliers International.

Cladirea este structurata pe noua niveluri (doua subterane, undepot fi parcate 44 de masini, parter si sase etaje) si ofera, la fel ca tot mai multe alte cladiri de birouri de pe piata romaneasca, spatii interioare largi, deschise (de tip open-space).

Unita este prima companie de asigurari privata infiintata dupa 1989. Compania a incheiat anul trecut cu prime subscrise in valoare de 1.317,5 mld. lei (39,7 milioane dolari), comparativ cu 680,7 mld.lei (20,6 milioane dolari) cu un an in urma. Compania a avut anul trecut o cota de piata de 4,72%. Unita este detinuta de cel mai mare asigurator austriac, grupul Wiener Stadtische.

Situatia companiei Raiffeisen Banca pentru Locuinte, al carui sediu se afla in nordul capitalei, pe strada Nicolae Caramfil, intr-o cladire de birouri inchiriata exclusiv de catre companie, este la randul sau un exemplu sugestiv. Cladirea, finalizata in decembrie 2003, a fost pre-inchiriata inca din faza de structura, pentru a fi perfect adaptata standardelor de organizare interna a bancii, spun reprezentantii companiei imobiliare Eurisko, cea care a intermediat tranzactia de inchiriere a imobilului.

“Desi de marime mica, cladirea beneficiaza de toate facilitatile unei cladiri de birouri de clasa A, menite sa asigure nu numai confortul chiriasilor sai, dar si o imagine adecvata pentru o institutie financiara de aceasta talie”, explica Alexandra Dimofte, director al departamentului clienti corporatisti in cadrul Eurisko.

Cladirea ofera peste 1.700 metri patrati, dispusi pe sase nivele – subsol, parter si patru etaje, cu spatii de birouri de 270-294 metri patrati pe fiecare nivel.

“Faptul ca era o cladire noua, care a putut fi adaptata foarte usor standardelor de organizare interna a bancii, si locatia – intr-o zona estimata cu potential deosebit – au fost doar doi dintre factorii care au contribuit la decizia de a ocupa locatia din Nicolae Caramfil”, a declarat presedintele Raiffeisen Banca pentru Locuinte, Mircea Ionut Costea.

Raiffeisen Banca pentru Locuinte SA este prima societate din Romania infiintata potrivit Legii 541/2002 privind economisirea si creditarea in sistem colectiv pentru domeniul locativ.

Zona delimitata de strada Nicolae Caramfil, in care va functiona si sediul central al Raiffeisen Banca pentru Locuinte, este preferata de majoritatea companiilor care necesita un acces facil la soseaua nationala DN 1 si o legatura imediata cu cele doua aeroporturi ale capitalei, cat si de companiile cu cerinte mari privind locurile de parcare. “In aceasta zona au fost finalizate in ultimul an alte doua imobile de birouri, in care se afla sediile Dufa Romania si Vaillant Romania. Pentru urmatorii ani, in zona sunt anuntate inca trei cladiri de birouri, care acum sunt in stadiul de proiect. Odata finalizate, acestea vor suplimenta stocul de spatii disponibile cu peste 20.000 mp”, mai adauga Alexandra Dimofte.

Europe House, cu doi ani inainte

Poate cele mai importante contracte de pre-inchiriere au fost cele realizate in cazul Europe House si Charles de Gaulle Plaza. Europe House ofera aproximativ 13.000 metri patrati de spatii de birouri, dispusi pe 10 etaje, la care se adauga diverse spatii comerciale la parter si doua nivele de parcari subterane. Lucrarile de constructie au inceput in luna octombrie a anului 2000 si au fost finalizate in a doua jumatate a anului 2002. Operatorul de telefonie mobila Orange semnase insa contractul de inchiriere a celei mai mari suprafete de spatii de birouri cu aproape doi ani inainte de a termina constructia. Intre companiile care au inchiriat ulterior spatii in perimetrul imobilului se mai regasesc companii din domeniul tehnologiei informatiei precum Microsoft, HP si Oracle, compania de asigurari AIG Life sau cea imobiliara Eurisko.

95% din Charles de Gaulle Plaza, inchiriat inainte de finalizare

Situatia este oarecum asemanatoare si in cazul Charles de Gaulle Plaza. Cladirea, care are o suprafata bruta de 42.150 metri patrati si o parcare pe cinci nivele subterane cu o capacitate de peste 300 de masini a implicat o investitie de 34 de milioane de dolari. Desi va fi inaugurata abia in a doua parte a acestui an, suprafata neta disponibila a fost inchiriata deja in proportie de 95%. Primul dintre chiriasii cladirii dezvoltate de compania Avrig 35, responsabila si pentru alte proiecte de cladiri de birouri, cu dimensiuni mai reduse insa, a fost operatorul de telefonie mobila Connex, care a inchiriat 7.900 de metri patrati. Ulterior HVB Bank, unul dintre co-finantatorii proiectului a devenit la randul sau chirias, iar Raiffeisen Bank a semnat in urma cu aproape doua luni un contract de inchiriere pentru 5.760 de metri patrati, tranzactia fiind intermediata de compania imobiliara Eurisko. ionut.bonoiu@zf.ro