Prețul apartamentelor primește un bobârnac de la Banca Națională

Noile reglementări impuse de BNR pentru restricționarea creditului în valută vor afecta relansarea creditării, deoarece vor duce la diminuarea cererii și chiar la creșterea pe termen scurt a dobânzilor, ceea ce va duce la scăderea cererii de locuințe. Numai programul “Prima casă” mai rămâne un obstacol major pentru scăderea prețurilor, cred specialiștii contactați de ZF.

BNR pregătește noi restricții pentru creditul de retail, vizând limitarea împrumuturilor pentru consum la o perioadă de rambursare de cel mult 5 ani, dar și cerințe pentru un avans de minim 30% în cazul finanțărilor ipotecare în valută, în contextul în care creditarea abia dă primele semne timide de revenire după doi ani de îngheț.

“Probabil, aceste măsuri vor afecta într-o anumită măsura «mult-așteptata» relansare a creditării, ținând cont de apetitul încă redus al clienților pentru credite noi, precum și de numărul limitat al clienților eligibili, însă este adevărat că noile reglementări vor contribui la o activitate de creditare mai sănătoasa în viitor. Este prea devreme să estimăm exact efectul acestor măsuri, însă ne facem calculele în ceea ce privește impactul asupra bugetului de anul viitor”, apreciază Adrian Chichiță, director general adjunct retail la OTP Bank.

Proiectul de regulament a fost lansat în dezbatere publică în această săptămână și va fi aplicat inclusiv sucursalelor băncilor străine.

Bancherii vor avea la dispoziție două săptămâni pentru a negocia cu BNR noile reguli.

La creditele ipotecare în lei ar urma să fie stabilit un avans minim de 15%, ceea ce ar putea încuraja creditarea în moneda națională, mai ales în contextul în care există așteptări ca dobânzile să mai scadă începând de anul vi­itor, când este așteptată o relaxare a politicii monetare.

“Piața nu prea are încotro și vom vedea o migrare dinspre euro spre lei mai ales că există așteptări ca dobânzile la lei să mai scadă începând de anul viitor. Concurența este destul de mare între bănci și probabil de la anul vom vedea și un alt nivel al dobânzii de politică monetară”, consideră Anca Bidian, CEO al brokerului de credite Kiwi Finance.

Restricționarea creditului ipotecar în valută de către BNR, care reprezintă mai mult de 95% din soldul finanțărilor pentru locuințe, nu va avea însă un impact semnificativ asupra prețurilor din imobiliare, cred jucătorii din piață.

“Pe o piață în stagnare, cu condiții deja limitative de accesare a creditelor, noile măsuri nu vor avea un impact semnificativ asupra achizițiilor imobiliare. În plus, creditele pentru locuințe cu valori mai mici nu vor fi afectate de directivă, deoarece acestea se află sub incidența programului «Prima casă», care nu este reglementat prin noile norme”, a declarat Bogdan Sergentu, head of valuations and consulting la compania de consultanță imobiliară DTZ Echinox.

Totodată, băncile vor fi nevoite să elaboreze scenarii de risc mai drastice pentru a se asigura că gradul de îndatorare a clientului nu va depăși pe întreaga perioadă până la scadență nivelul maxim stabilit prin normele proprii de finanțare. Gradul maxim de îndatorare va fi stabilit luând în considerare riscul valutar, riscul de rată a dobânzii și riscul de diminuare a veniturilor.

Noile reglementări limitează la o perioadă de maximum cinci ani și creditul de nevoi personale cu ipotecă, un produs hibrid care seamănă cu un ipotecar, dar clientul poate folosi banii după propria voință. Acesta urmează să fie practic eliminat.

“Regulile devin mai dure pentru toate creditele. În cazul împrumuturilor în lei, regulile sunt ceva mai puțin restrictive. Creditele în valută vor deveni mai puțin atractive decât cele în lei. În mod normal, s-ar putea înregistra o diminuare a cererii de credite ipotecare. Băncile se vor orienta spre acordarea creditelor în lei”, a comentat analistul financiar Dragoș Cabat. El recomandă bancherilor să negocieze bine cu BNR noile reguli, “cât mai pot”. Bancherii au deja obiecții la forma actuală a proiectului.

“Consider că actualul proiect ar trebui ajustat în sensul de a diferenția tratamentul în funcție de moneda în care se realizează veniturile. Actuala propunere tratează în aceleași condiții un credit în valută contractat de o persoană care realizează veniturile în lei cu un credit în valută contractat de o persoană care câștigă în valuta creditului și care practic este acoperit la riscul valutar”, apreciază Iuliu Mureșan, vicepresedinte responsabil de managementul riscului la Bank Leumi.

De asemenea, creșterea avansului minim la creditele în valută este în disonanță cu mesajele transmise de BNR în ultimele luni, când a aprobat mai multor bănci norme prin care acestea puteau acorda credite imobiliare cu avans de numai 10%, indiferent de valută.

Băncile au relaxat în prima parte a acestui an standardele de creditare la finanțările de consum pentru prima dată din 2008 încoace, devenind chiar mai puțin restrictive decât cele din zona euro. Guvernatorul BNR Mugur Isărescu recomanda la începutul verii bancherilor să acorde o importanță mai mare creditării companiilor, având în vedere că nu mai există spațiu de expansiune rapidă pentru creditarea populației. La finele lunii iulie creditele în valută acordate de bănci însumau echivalentul a 137,7 miliarde de lei, cu 72% mai mult decât soldul împrumuturilor în lei, care se cifra la 80,1 miliarde de lei.

Istoria regulilor creditării

BNR a “liberalizat” creditul de retail în 2007, odată cu aderarea la Uniunea Europeană, când piața locală a devenit deschisă pentru băncile străine, care puteau presta direct servicii pentru clienții locali. Atunci BNR a relaxat condițiile privind gradul de îndatorare: rata lunară la un ipotecar nu putea depăși 35% din venitul lunar, iar avansul minim era de 25%.

Ulterior, gradul de îndatorare a urcat până la 75% din venituri, iar unele bănci au obținut permisiunea de a da finanțări ipotecare cu avans zero. Măsurile au fost parțial reversate în toamna lui 2008, când BNR a reacționat la supraîncălzirea pieței creditului. Normele mai dure, care prevedeau inclusiv derularea unor “teste de stres” în cazul clienților cu credite în valută, au intrat însă în vigoare abia în octombrie 2008, când băncile au sistat din proprie inițiativă creditarea, după ce acționarii lor din străinătate au închis robinetul finanțărilor ieftine.

Ce include proiectul de regulament

• Pentru creditele imobiliare debitorul va deține un avans de cel puțin 15% din valoarea imobilului la finanțările în lei, de 30% pentru creditele în euro și de 40% în cazul finanțărilor în alte devize străine.

• Creditele de consum vor avea o scadență de cel mult cinci ani față de 20 de ani, perioada maximă practicată în prezent pe piața bancară, pentru creditele de nevoi personale cu ipotecă;

• În cazul creditelor de consum pentru cumpărarea de bunuri clientul trebuie să dispună de o garanție reală sau personală de 133% din suma împrumutată;

• În cazul creditelor de consum cu alte destinații debitorul persoană fizică va prezenta o garanție reală sau personală de 133% din valoarea împrumutului.

• Delimitarea ariei de definire a creditelor imobiliare, care va cuprinde finanțările pentru care se constituie garanție imobiliară și sunt destinate exclusiv cumpărării unui imobil (casă/teren), construirii unui imobil sau amenajării/extinderii unei locuințe;

• Creditele de consum cu ipotecă vor fi tratate la fel ca orice alt credit de consum;

• La fundamentarea nivelurilor maxime admise pentru gradul total de îndatorare se vor utiliza următoarele valori: pentru șocul pe curs de schimb – 35,5% la euro, 52,6% la franc elvețian și 40,9% la dolar; pentru șocul pe rata dobânzii – 0,6% pentru toate monedele; pentru șocul pe venit – 6%.