Rezidential: De ce scad preturile in Cluj

Dezvoltatorii imobiliari au anuntat la Cluj constructia a peste 25.000 de noi unitati locative in urmatorii cinci ani, iar pana la finele anului investitorii estimeaza finalizarea a 4.000 de locuinte noi.

Cu toate acestea, potrivit unui studiu realizat de agentia imobiliara Edil din Cluj-Napoca, referitor la evolutia pietei imobilare in acest an in comparatie cu 2007, este evident faptul ca activitatea investitionala din Romania si din zona Cluj-Napoca s-a diminuat semnificativ fata de anul trecut. “Factorii esentiali care au contribuit la reducerea activitatii investitionale in Romania si implicit din zona Cluj au fost criza financiara globala si oferta bogata de produse investitionale imobiliare in Europa, fapt care a condus la o competitie acerba intre Europa Centrala si de Est si Europa Occidentala. Acest aspect a determinat implicit faramitarea fortei investitionale, tarii noastre revenindu-i 902 milioane de euro in semestrul I din acest an, ceea ce inseamna o scadere cu 43% fata de anul anterior”, a declarat Carmen Miron, director de vanzari in cadrul agentiei imobiliare Edil. Potrivit reprezentantilor Edil, asezarea pietei imobiliare in Romania a condus si la scaderea marjei de profit care, in perioada 2000-2004, era de 200-300%, ajungandu-se la o crestere anuala decenta de 20-30%, ceea ce dovedeste o piata imobiliara matura. “E de remarcat faptul ca investitiile nu s-au mai centrat majoritar pe zona rezidentiala, fiind privilegiate si sectoarele de retail si industrial, in special in afara Bucurestiului, atentia indreptandu-se spre polii economici principali printre care Cluj, Constanta, Galati, Timisoara, Arad, Iasi si Craiova. Judetul Cluj se distinge la capitolul investitii straine majore, care atrag la randul lor alte dezvoltari industriale, parcuri de retail, mana de lucru si implicit dezvoltarea segmentului imobiliar rezidential”, spune Miron. Conform studiului realizat de agentia imobiliara Edil, municipiul Cluj-Napoca, parte a zonei economice de dezvoltare nord-vest, se situeaza pe locul trei in topul oraselor cu cele mai mari bugete de cheltuieli dupa Bucuresti si Timisoara. “In momentul de fata numarul tranzactiilor rezidentiale a scazut cu aproximativ 5%-8%, aceste fluctuatii fiind normale, conform ciclicitatii domeniului imobiliar. Unul din motivele scaderii semnalate este si renuntarea investitorilor la achizitiile la pachet intr-un singur complex rezidential cu scopul de revanzare inainte de finalizarea proiectului pentru un profit consistent. De asemenea, unii cumparatori au amanat momentul achizitiei unei locuinte daca acest lucru nu era strict necesar, asteptand un moment de reasezare si revigorare a pietei”, afirma Miron.   Pretul apartamentelor vechi a scazut cu 15% de la inceputul anului. Conform reprezentantilor Edil, se tranzactioneaza in continuare atat apartamentele vechi, cat si constructiile noi, iar pretul de tranzactionare al apartamentelor in cladirile vechi a scazut cu aproximativ 15% de la inceputul anului. “Pentru un ochi neavizat scaderea nu este evidenta deoarece anunturile postate de proprietari mentin nivelul valoric al anului 2007. In faza de negociere a unei tranzactii pentru a nu pierde clientul interesat vanzatorul este dispus sa coboare mai mult din pret, respectiv cu peste 15%. Acest aspect se datoreaza si numarului mai restrans de cumparatori si reticentei acestora de a tranzactiona, ramanand in expectativa”, precizeaza directorul de vanzari al Edil. Aceasta idee este sustinuta si de Doru Lupeanu, marketing managerul agentiei imobiliare Grup de Lux, care considera ca tranzactiile imobiliare au scazut in acest an cu 20% fata de anul 2007. “Daca in urma cu doi-trei ani de zile majoritatea apartamentelor noi erau achizitionate cu banii jos, in prezent tranzactiile se bazeaza pe credite ipotecare, iar dobanzile la banci s-au majorat in aceasta perioada de timp. Piata imobiliara a inregistrat in ultimii ani cresteri foarte mari, iar noi ne asteptam la o diminuare a ritmului de crestere in 2008, insa cred ca incepand de anul viitor piata va intra in normalitate”, afirma Lupeanu. Reprezentantii Edil considera ca noile norme publicate de Banca Nationala a Romaniei vor permite doar unei parti mici a populatiei sa se indatoreze in vederea achizitionarii unei locuinte, iar implementarea acestor normative va duce la scaderea numarului tranzactiilor, marea majoritate a acestora fiind operate de clasa medie.   Locuintele noi, achizitionate la rosu. Potrivit reprezentantilor Edil, constructiile noi continua sa se tranzactioneze in proportie de 95% la stadiul de semifinisat. Costurile finisajelor au crescut fata de anul trecut datorita majorarii pretului materialelor de constructie, dar si cresterii manoperei, ajungand la aproximativ 300-500 de euro pe metru patrat. Aproximativ 60% din proiectele rezidentiale se adreseaza clasei medii de clienti, preturile fiind de 1.000-1.300 euro pe metru patrat, cu predare la stadiul de semifinisat. Pentru proiectele din sectorul de lux preturile sunt mai mari, ajungand pana la 2.500 euro metru patrat. Companiile Elite Grup si Mao Imobiliare au demarat anul trecut proiectul imobiliar Bonjour Residence in valoare de aproximativ 120 de milioane de euro, proiect care prevede finalizarea a 1.200 de apartamente pana la finele anului 2010. De la demararea investitiei si pana in luna mai a acestui an compania a vandut 30% din apartamentele finalizate, iar pana in prezent au fost vandute aproximativ 40% dintr-un numar total de 250 de apartamente finalizate. Ansamblul rezidential de peste 1.200 de apartamente va avea o suprafata totala de 150.000 de metri patrati si va cuprinde 10 blocuri pe o suprafata de 60.000 mp, spatii comerciale care vor acoperi 6.000 mp, cladire de birouri clasa A pe o suprafata de 17.000 mp si 14.000 mp de circulatie pietonala. Reprezentantii investitorilor estimeaza ca proiectul din zona Buna Ziua va aduce un profit de aproximativ 40 de milioane de euro. Trustul Casa Real Estate (CRE), companie de investitii si dezvoltari imobiliare, parte a Imotrust, a anuntat ca a vandut toate unitatile locative din ansamblul rezidential Bella Park si ca a demarat in luna august extinderea acestui proiect cu inca 17 case, 17 apartamente si cinci penthouse-uri. “De la demararea proiectului si pana in prezent am vandut patru case si estimam sa vindem toate locuintele odata cu finalizarea proiectului, la finele anului 2009, iar investitia totala in acest proiect este de 10 milioane de euro. Totalul investitiei in Bella Park si Extindere Bella Park va fi de 20 de milioane de euro”, afirma Diana Calfa, director executiv al Casa Real Estate.   Criza financiara reduce numarul investitorilor. Potrivit reprezentantului Casa Real Estate, piata imobiliara a cunoscut schimbari la nivel european, schimbari care incep sa se resimta si in Romania, insa nu la aceeasi intensitate ca in celelalte tari europene precum Spania de exemplu. “In Romania, piata imobiliara a cunoscut o crestere accelerata incepand cu anul 1995, piata clujeana de constructii a luat avant in conditiile unei cereri mult superioare ofertei, si preturile au crescut intr-un ritm la fel de rapid. Piata imobiliara in prezent cunoaste o triere a investitorilor, astfel ca este de asteptat ca lucrurile sa se schimbe in bine atat pentru clienti, cat si pentru noi investitorii”, spune Calfa de la Casa Real Estate. Conform oficialilor Casa Real Estate, piata imobiliara in momentul de fata s-a schimbat si a contribuit totodata si la o maturizare a clientilor. Compania CRE a fost infiintata in august 2004 de fondul american de investitii SEAF (Small Enterprise Assistance Funds), Trans Balkan Romania Fund (aflat sub controlul SEAF) si societatea Telezimex SA din Cluj. Parteneriatul a atras, ulterior, noi finantatori, precum fondul american de investitii SEAF Growth Fund, un investitor privat olandez si Alpha Bank. SEAF Trans-Balkan Romania Fund este un fond de investitii cu capital de risc, prezent pe piata romaneasca din 2001. Societatea Telezimex, cu actionariat romano-olandezo-american, are activitati pe piata distributiei de componente si accesorii electronice. In prezent la Cluj au fost anuntate mai multe proiecte imobiliare printre care cele mai mari sunt Cartierul Tineretului, dezvoltat de Polus Real Estate, membru al grupului TriGranit, si Cartierul Dealul Lomb al companiei Impact. Oficialii Polus Real Estate au anuntat ca valoarea investitiei in proiectul Cartierul Tineretului din Cluj va creste pana la 510 milioane de euro, investitia anuntata initial in proiectul imobiliar fiind de aproximativ 324 de milioane de euro. Cartierul Tineretului va fi realizat in parteneriat public-privat, iar intregul proiect se va finaliza in cinci ani. La finalul proiectului noul cartier va include aproximativ 5.836 de locuinte. Un alt proiect rezidential mare este dezvoltat de compania Impact, care deruleaza un proiect de investitii de 600 de milioane de euro in vederea realizarii cartierului Dealul Lomb. Inceperea constructiilor la Cartierul Dealul Lomb este asteptata pentru acest an, compania urmand sa realizeze in zona aproximativ 3.200 de case si 2.500 de apartamente.     Principalele investitii anuntate

• Cartierul Tineretului – investitie de 510 mil. euro in realizarea a 5.800 de locuinte
• Dealul Lomb – investitie de aproximativ 400 mil. euro in 3.200 de case si 2.500 de apartamente
• Bonjour Residence – investitie de 120 mil. euro in 1.200 de apartamente
• Transilvania Development – investitie de 150 mil. euro pentru realizarea a 1.400 de apartamente
• Carmel Investments Group – investitie de 100 mil. euro in 1.500 de apartamente
• Numarul tranzactiilor imobiliare din Cluj a scazut in acest an cu 20% fata de 200