Rezidential: Zero apartamente in 2010

In primul an de criza o serie de dezvoltatori imobiliari nu au mai putut sa dea inapoi: aveau ceva vanzari de apartamente, constructia era intr-un stadiu avansat, astfel ca au ales sa duca proiectele la capat, singura modalitate prin care puteau incepe sa recupereze serios din investitie, prin incasarea sumelor integrale de bani de la cumparatori.

In ansambluri mari de locuinte sunt circa patru mii de apartamente in curs de finalizare in prezent, dintre care doar 2.500 de apartamente sunt vandute. Acesti dezvoltatori vor avea de gestionat o problema destul de delicata, dar in conditiile in care anul viitor numarul apartamentelor noi finalizate va fi extrem de redus, situatia nu mai pare la fel de dificila.

“S-a dus vremea achizitiilor de pe hartie”, spun, pe buna dreptate, marea majoritate a jucatorilor din piata imobiliara. In aceste conditii, chiar si presupunand ca in primavara lucrurile vor arata mai bine in piata imobiliara, iar unii dezvoltatori vor decide sa inceapa constructia, acestia ar putea concura cu greu apartamentele gata finalizate si disponibile pentru mutat.

Multe se termina, altele nu incep. Rasarit de Soare, Asmita Gardens, Romfelt Plaza, InCity Residences, Vitan Residence, Vitan Platinum Towers, Monaco Towers, prima etapa din Vivenda sunt doar o parte dintre cele mai importante ansambluri din Bucuresti in curs de finalizare in aceasta perioada si in care mai sunt locuinte disponibile.

Ce mai ramane de construit dupa finalizarea acestor proiecte? Foarte putine proiecte care sa se concretizeze in 2010, dupa ce machetele de design si, uneori, chiar si autorizatiile de construire au fost puse de cele mai multe companii la pastrare, in sertare.

“Bancile nu mai dau in prezent credite pentru dezvoltari mari. Nu o sa mai vedem in Bucuresti proiecte noi cu 600 de locuinte in urmatorii doi-trei ani”, spunea recent Avi Shloush, general manager al companiei Romfelt Real Estate, dezvoltatorul proiectului Doamna Ghica Plaza.

Asta nu inseamna insa ca aceste companii au la dispozitie doi-trei ani pentru a vinde locuintele din portofoliu. Directorul Doamna Ghica Plaza si-a propus sa vanda cate o locuinta pe zi pana la sfarsitul anului viitor, in timp ce reprezentantii Asmita Gardens apreciau ca va mai dura aproximativ trei-patru ani pana cand vor reusi sa vanda cele peste 300 de apartamente pe care le mai au in portofoliu.

Cat de presati sunt acesti investitori sa vanda? Acest lucru este determinat, in general, de trei elemente: termenul de rambursare a imprumutului catre banca, procentul de apartamente care au fost deja vandute si expunerea pe alte piete sau proiecte, care pot determina un exit mai rapid. Spre exemplu, omul de afaceri Daniel Piturlea, proprietarul ansamblului rezidential Orhideea Gardens, trebuia sa returneze integral creditul contractat pentru constructia proiectului de la UniCredit inca din luna iulie a acestui an. In conditiile in care din cele 400 de apartamente ale proiectului a vandut doar ceva mai mult de jumatate, banii obtinuti au fost suficienti doar pentru plata a circa 55% din imprumut, al carui termen de rambursare a fost prelungit.

“Nu suntem cu apa la gat. O simtim undeva la nivelul gleznelor. Cred ca in ritmul actual, in urmatoarele cinci-sase luni o sa vindem apartamentele pe care le mai avem disponibile”, spunea Piturlea intr-un interviu acordat recent.

Toti au scazut preturile. Preturile au scazut in cele mai multe dintre cazuri, dar in functie de presiunea bancilor si a actionarilor pentru rambursarea banilor, unii dezvoltatori ar putea spune pas acordarii de noi discount-uri.

Unul dintre proiectele construite, dar cu apartamente disponibile este si ansamblul Residenz, din Chitila, unde dezvoltatorii proiectului au acum o noua oferta de pret, cu pornire de la 990 de euro/metrul patrat construit.

Primele semne de revenire pe piata rezidentiala ar putea fi date tot de catre dezvoltatorii locali. Can Serv, companie detinuta de omul de afaceri Ion Avram, si Conarg, dezvoltatorul controlat de omul de afaceri pitestean Valentin Visoiu, au fost primele companii care au anuntat ca iau in calul reinceperea lucrarilor la proiectele Primavara Lujerului, respectiv Quadra 2. In conditiile in care atat Can Serv, la Primavara Ghencea, cat si Conarg, la Rasarit de Soare, sunt pe ultima suta de metri cu lucrarile, scenariul reinceperii lucrarilor la noile proiecte este posibil.

Cu toate acestea, tinand cont de timpul de executie a unui asemenea proiect, este putin probabil ca aceste companii sa aduca pe piata noi apartamente mai repede de 2011. In acelasi timp, fratii Negoita au mers inainte cu proiectul Confort City, iar compania Impact, fondata de Dan Ioan Popp, nu a facut pasi inapoi la ansamblul Greenfield din Baneasa.

“Puteti observa ca dezvoltatorii locali incearca sa mearga inainte cu proiectele, deoarece nu isi pot strica numele, pentru ca vor continua sa traiasca aici si sa faca afaceri”, comenteaza Ruxandra Cleciu, care conduce firma de consultanta imobiliara Neocasa.

Israelienii au disparut. Firmele spaniole si israeliene, cele mai active in urma cu trei patru ani in privinta achizitionarii de terenuri pentru realizarea de ansambluri rezidentiale, s-au oprit aproape toate, odata cu primele semne de schimbare a pietei.

In toamna anului trecut, o serie de firme israeliene precum Afik Group, Dimri sau Shapir Group anuntau planuri prin care doreau sa mearga impotriva cursului pietei, dar acestea au fost abandonate unul dupa altul. Afik dorea sa construiasca peste 2.000 de locuinte in cadrul proiectului Infinity Residence, Dimri avea de asemenea un mega-proiect in Ghencea, in timp ce Shapir cumparase teren pentru constructia a 1.600 de apartamente in Pipera. In prezent, niciunul dintre acesti dezvoltatori nu-si manifesta intentia de a reincepe lucrarile de constructie la aceste proiecte.

Alte cateva zeci de mii de locuinte in Bucuresti au fost anuntate de catre investitori spanioli, precum Gea Prasa, Hercesa, Gran Via sau Grupo Lar, dar si activitatea acestor firme s-a redus puternic in ultimul an, astfel ca au continuat doar proiectele deja incepute, in ciuda faptului ca au in portofoliu o serie de terenuri atractive pentru realizarea unor proiecte de locuinte.

In acelasi timp, seria de proiecte “abandonate” a crescut in toamna acestui an, prin declararea insolventei firmei Copper Beech si o solicitare in acelasi sens pentru firma Sigma Proiect Development. Prima companie, cu actionariat indian, avea intr-un stadiu avansat de dezvoltare ansamblul Blue Tower, cu 156 de apartamente, in timp ce Sigma, cu actionari romani si belgieni, detine un teren de 3,3 ha in Colentina, destinat de asemenea dezvoltarii unui proiect cu peste 1.500 de locuinte.

Pana ce o parte dintre acesti dezvoltatori nu vor iesi din letargie si vor vedea in continuare potential de dezvoltare a pietei locuintelor din Bucuresti, dar la alte preturi, optiunile bucurestenilor pentru achizitia unui apartament se vor rezuma la piata veche sau la cele 10-15 proiecte aflate pe piata. Este clar ca in aceasta perioada si potentialii cumparatori sunt intr-o stare de asteptare, dar dezvoltatorii trebuie sa reactioneze cu cel putin un an inaintea economiei, pentru a putea prinde noul val inca de cand se formeaza. Mai ramane doar sa le iasa toate cifrele.