Urbanism: Presiunea imobiliara a dezvoltat Bucurestiul

Patrascu, fost director general al Directiei Generale de Dezvoltare Teritoriala din cadrul MDLPL (Ministerul Dezvoltarii, Lucrarilor Publi­ce si Locuintelor), a fost numit de Sorin Oprescu, primarul Capitalei, pentru o perioada de sase luni in functia de arhitect-sef al Capitalei, printr-un transfer de la minister.

“In trecut nu a existat o legatura intre Ministerul Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Locuintelor si arhitectul-sef al Capitalei. Este un prim pas in acest sens, care va contribui la o dezvoltare coerenta a orasului”, explica Patrascu. Dupa aceasta perioada va fi organizat un concurs la care Patrascu nu s-a decis inca daca va participa. “In urmatoarele doua luni voi pregati o strategie pe termen lung pentru dezvoltarea urbanistica a Capitalei. In prezent derulam un audit sumar a institutiei ceea ce s-a facut pana acum, insa structura actuala a arhitectului-sef este foarta slaba. Trebuie reorganizata structura si create legaturi cu asociatia de cadastru si cu regimul proprietatii, pentru ca acum exista o izolare intre aceste institutii”, afirma Patrascu, de profesie arhitect. Functia de arhitect-sef presupune abilitati de nego­ciere, pentru ca dezvoltarea urbana implica dezbateri intre interesul public si cel privat. “Urbanismul implica multa negociere intre interesul public si cel privat, pentru ca interesul autoritatilor locale este ca orasul sa continue sa se dezvolte, insa nu intr-un ritm haotic. Dupa primele doua-trei luni in aceasta functie voi decide daca voi participa la concursul care va fi organizat peste sase luni, deocamdata sunt doar delegat din partea MLDPL”, spune Patrascu. Refacerea Planului Urbanistic General (PUG) este una dintre principalele puncte aflate pe lista de obiective a lui Patrascu. “Una dintre prioritati va fi refacerea Planului Urbanistic General, care nu mai este actualizat din anul 2000, astfel incat derogarile sa devina exceptie. Mai exact, trebuie reglementate cat mai multe zone prin PUG, pentru a evita ulterioarele derogari prin PUZ, care au condus in ultimii ani la dezvoltarea haotica”, explica noul arhitect-sef al Bucurestiului.     Presiunea imobiliara a dezvoltat Capitala Interesul investitorilor imobiliari a condus la dezvoltarea urbana a orasului in ultimii ani, avand in vedere ca sunt putine orase in Europa care se pot lauda cu o atractivitate atat de ridicata in randul dezvoltatorilor de profil, insa ritmul haotic de constructie trebuie oprit. “Presiunea imobiliara este un avantaj pentru dezvoltarea orasului. Sunt putine orase in lume care se pot bucura de un asemenea interes din partea investitorilor straini, insa trebuie sa existe reglementari clare, astfel incat dezvoltatorul sa stie exact ce poate sa construiasca dupa ce cumpara terenul”, mentioneaza Patrascu. Patrascu a fost initiatorul ordonantei de urgenta privind dezvoltarea urbanistica, prin care derogarile de la Planul Urbanistic General (PUG) prin Planul Urbanistic Zonal si de Detaliu sa ajunga la maximum 20%. “Noua ordonanta prevede ca derogarile sa ajunga la maximum 20% din suprafata construita, avand in vedere ca au fost cazuri in care derogarea a ajuns la 100%. Pana acum a fost un El Dorado in piata imobiliara, in care fiecare putea sa construiasca orice”, afirma arhitectul. Modificarea legii, aprobata acum, intareste planurile urbanistice generale aplicate prea putin eficient pana in prezent. Este de sperat ca prin aplicarea legii vor fi eliminate definitiv constructiile de case in terenuri inundabile sau in zone verzi. Ordonanta care modifica Legea 350/ 2001 (legea care reglementeaza amenajarea teritoriului si urbanismului) a fost adoptata in 27 august. Noile reglementari se aplica de la intrarea in vigoare, dar cei care au depus cereri pentru eliberarea de autorizatii de construire anterior acestei date au la dispozitie sase luni, pana atunci se aplica reglementarile vechi ale legii. “Va fi o perioada de inca un an in care vom vedea anomalii in dezvoltarea urbana, din cauza proiectelor aprobate inainte de adoptarea ordonantei de urgenta, insa in circa patru-cinci ani se va crea un echilibru daca vor fi introduse reglementari clare”, spune Patrascu. Derogarile de la PUG au condus de altfel la profituri uriase pentru investitorii imobiliari anii trecuti. In tarile din Vest un profit mare in cadrul unei inves­titii imobiliare ajunge la 8-10%, iar in cazul in care se ajun­ge la 15% poate fi considerat un “tun” imobiliar. In Capitala profitul unui dezvoltator a ajuns chiar si la 100%. Acum randamentele au scazut pe fondul crizei financiare globale, insa depasesc in continuare nivelul de 15%.     Dezvoltarea pe verticala trebuie sustinuta   Bucurestiul trebuie sa se dezvolte si pe verticala, astfel de proiecte fiind benefice pentru Capitala daca sunt situate in zone periferice sau pe malul Dambovitei. “Nu sunt impotriva cladirilor inalte, pentru ca orasul trebuie sa se dezvolte si pe verticala, insa nu in centrul istoric si nu in zonele in care reglementarile urbanistice nu prevad astfel de constructii. Spre exemplu, o cladire cu un regim scazut de inaltime, dar foarte lata, blocheaza mai mult traficul decat un imobil inalt, care are prevazute suficiente locuri de parcare. Un exemplu in acest sens este orasul Frankfurt, care are foarte multe cladiri inalte, insa traficul nu a fost afectat”, explica Patrascu. Potrivit lui Patrascu, cele mai bune zone pentru dezvoltarea unor cladiri inalte sunt zonele de la marginea orasului, precum si malul Dambovitei, unde deja se construiesc proiecte imobiliare cu un regim de inaltime ridicat, cum ar fi ansamblu rezidential Asmita Gardens, care are blocuri cu un regim de inaltime de P+16 pana la P+24. Patrascu considera ca dezvoltarea urbana trebuie sprijinita puternic de modificari legislative in urmatorii ani pentru a putea introduce cat mai multe reglementari clare privind dezvoltarea proiectelor imobiliare. Spre exemplu, prin ordonanta de urgenta privind dezvoltarea urbanistica nu au putut fi reglementate si aspecte ce tin de regimul proprietatii si al servitutii urbanistice. “Daca va exista sprijin politic, mai ales in zona legislativa, vor putea introduse reglementari mai drastrice privind felul in care se construieste. Nu sunt impotriva dezvoltarii urbane, insa autoritatea publica trebuie sa spuna <nu> atunci cand un proiect nu se inscrie in strategia de modernizare a orasului”, afirma Patrascu. In plus, proiectele majore de infrastructura care sunt in derulare, cum este pasajul Basarab, vor schimba structura orasului in urmatorii ani. Vor aparea proiecte imobiliare care vor reconfigura anumite zone ale Capitalei, asa cum este Dambovita Center, dezvoltat pe locul Casei Radio. Dezvoltarea Capitalei trebuie sa continue si pe verticala prin urgentarea demersurilor privind introducerea legii metropolitane, prin realizarea unui parteneriat cu localitatile din jurul Bucurestiului. “O sa reiau discutiile pentru aprobarea legii metropolitane. Trebuie reglementate procedurile administrative cu toate comunele din jurul Bucurestiului si cu judetul Ilfov, astfel incat sa fie o asociere libera, care sa nu restranga puterea administratiilor locale”, spune arhitectul-sef. Patrascu isi va forma o echipa in perioada urmatoare, formata din trei-patru urbanisti cu experienta si va incerca sa externalizeze anumite servicii pentru care nu vor exista sufieciente resurse financiare pentru a fi dezvoltate. “La MDLPL am angajat 15 tineri specializati in domeniu la facultati de afara, care au contribuit la realizarea ordonantei si intentionez sa formez si la primarie o echipa. Luam in considerare descentralizarea unor acti­vitati, cum ar fi centrul de proiectare urbana, prin asocierea cu o structura din afara sau cu o banca, asa cum se intampla in Franta, unde au fost create asa-numitele societati de economie mixta”, spune Patrascu. In Franta s-au creat agentii de urbanism, in parteneriat public-privat, pentru pregatirea proiectelor si agentii funciare, care studiaza terenurile, le “curata”, mai ales in cazul fostelor platforme industriale si le pun la dispozitia primariei.     Ce impact va avea OUG nr.27 Modificarile aduse Legii nr. 350/2001 prin Ordonanta nr. 27/2008 este probabil sa produca efecte care vor acoperi un spectru destul de larg (cu mentiunea ca va trebui sa asteptam versiunea finala a acestui act normativ emis de guvern, care va fi data prin legea de aprobare). Actul amintit va limita posibilitatile prin care proiectele de dimensiuni mici si medii ar deroga de la coordonatele de urbanism ale zonei in care vor fi amplasate, limitare care s-ar putea traduce in peisaje urbanistice mai unitare, chiar mai estetice decat in momentul de fata. Limitarile mentionate si mai ales obligativitatea ca unele aspecte sa fie reglementate prin planul urbanistic general al unei localitati (si nu prin cele zonale respectiv de detaliu) sa impulsioneze organele competente in procesul de aprobare a acestuia, avand in vedere ca exista in continuare in Romania localitati fara PUG. In caz contrar, actul normativ va genera blocaje suplimentare. Oricum, este de asteptat ca in urmatoarele sase luni sa existe o abundenta de cereri de aprobare a unor PUD-uri respectiv PUZ-uri pentru a mai beneficia de prevederile anterioare intrarii in vigoare a ordonantei.