Vine al doilea val al crizei în imobiliare?

Investitorii din sectorul imobiliar devin din nou prudenți pe fondul îngrijorărilor provocate de criza datoriilor suverane din zona euro și al scumpirii finanțării bancare, deși abia se întorseseră pe piețele din Europa Centrală și de Est după mai mult de doi ani și jumătate de pauză.

Deși climatul economic și, implicit, sentimentul investitorilor asupra piețelor din regiune diferă de la o țară la alta, imaginea de ansamblu a Europei Centrale și de Est indică o reticență mai mare a jucătorilor din imobiliare de a-și extinde prezența aici, în contextul în care problemele din zona euro reverberează în regiune și creează o stare generală de incertitudine.

Economiile unor țări precum Ungaria sau Cehia, care sunt puternic dependente de exporturile în zona euro, ar putea reintra anul acesta în recesiune, în timp ce restul economiilor din regiune își încetinesc vizibil avansul. Anul 2011 marcase o revenire, chiar dacă nu una spectaculoasă, a încrederii investitorilor din imo­biliare vizavi de piețele din Europa Centrală și de Est. Deși dezvoltarea unor noi proiecte comerciale sau de birouri de mari dimensiuni nu era o prioritate pentru acești investitori, ei au revenit în 2011 pentru tranzacții cu proiecte existente sau construcția unor clădiri de dimensiuni mai mici.

Reizbucnirea crizei datoriilor din zona euro în primăvara acestui an a pus însă dezvoltatorii imobiliari și potențialii cumpărători în expectativă, ceea ce s-a reflectat imediat în volumul tranzacțiilor raportate pe piețele din regiune. Volumul tranzacțiilor imo­biliare pe piețele din Europa Centrală și de Est a coborât sub 1,3 miliarde de euro în prima jumătate a acestui an, ceea ce reprezintă o scădere de 40% față de perioada corespun­zătoare a anului trecut, potrivit datelor companiei de consultanță imobiliară Jones Lang LaSalle.

Polonia, cea mai transparentă dintre piețele din regiune, a atras 70% din banii investitorilor, respectiv 877 milioane de euro. Cehia se află pe poziția a doua, cu tranzacții de 224 milioane de euro, urmată la o distanță considerabilă de România, cu 92 milioane de euro. Ungaria a înregistrat tranzacții de 71 milioane de euro, în timp ce în contul unor țări precum Slovacia sau Serbia nu au fost consemnate tranzacții.

Mai puțini bani. Și mai scumpi. Banii băncilor au alimentat piața imobiliară în perioada de boom economic, fiind atins un vârf al finanțărilor în 2007-2008, după care instituțiile de credit au oprit robinetul, având în vedere că recesiunea economică din ultimii ani a scăzut drastic prețurile de pe piața imobiliară, ceea ce a cauzat pierderi uriașe băncilor care au finanțat acest sector.

Noile norme de reglementare la nivel european, care aduc un tratament mai dur al riscurilor și cerințe suplimentare de capital, pun și mai multă presiune pe finanțarea acordată în sectorul imobiliar. Multe bănci europene încearcă în acest context să-și reducă expunerea din sectorul imobiliar și își orientează toate resursele către finanțarea companiilor din produc­ție și a persoanelor fizice.

“Capacitatea băncilor de a da împrumuturi este direct legată de nivelul de adecvare al capitalurilor, astfel că acestea trebuie să-și îmbunătățească pozițiile chiar și pentru a menține actualul nivel de finanțare. Acest obiectiv poate fi atins fie prin renunțarea la active considerate non-core (care nu sunt relevante pentru activitățile de bază – n.r.), fie prin majorarea capitalurilor. Majoritatea băncilor preferă însă prima variantă, având în vedere că strângerea de capital suplimentar are un impact negativ asupra acționarilor”, comentează Graham Barnes, senior director în cadrul companiei de consultanță imobiliară CB Richard Ellis.

Reducerea finanțărilor acordate de bănci va avea un impact negativ semnificativ asupra creșterii economice a țărilor din regiune. Efectele se vor resimți însă pe termen scurt, apreciază analiștii imobiliari, pen­tru că imediat ce situația băncilor se va îmbună­tăți acestea se vor întoarce în Europa Centrală și de Est pentru că afacerile pe care le derulează aici sunt mult prea profitabile pentru ca regiunea să fie ignorată o perioadă de timp prea îndelungată.

Cea mai importantă tranzacție de pe piața poloneză în prima jumătate a acestui an a fost vânzarea complexului de spații de birouri și de retail Zlote Tarasy (foto sus) din Varșovia cu 475 mil. euro. O altă tranzacție în retail a fost vânzarea mallului Alfa Centrum din orașul Olsztyn cu 84 mil. euro

Nici creșterea economică nu ajută. Chiar și cele mai solide economii din regiune au fost afectate de scăderea finanțărilor din sectorul imobiliar.

De exemplu, Polonia, singura țară din Uniunea Eu­ropeană care a reușit să evite recesiunea economică, a înregistrat un volum de tranzacții imobiliare de 877 milioane de euro în primul semestru din acest an, în scădere cu 6% față de aceeași perioadă din 2011. Cu toate acestea, analiștii de la Jones Lang LaSalle apreciază că sentimentul investitorilor a rămas pozitiv. Majoritatea tranzacțiilor au fost inițiate însă în a doua parte a anului 2011, fiind doar finalizate acum. Nicio tranzacție importantă nu a fost și inițiată și încheiată în primele șase luni din 2012.

Valoarea totală a tranzacțiilor cu spații de retail a fost de 460 milioane de euro în primul semestru, în timp ce pe segmentul clădirilor de birouri s-au înregistrat tranzacții cu o valoare cumulată de 283 milioane de euro, potrivit calculelor JLL.

Tranzacțiile din retailul polonez au reprezentat jumătate din total, pe fondul unei reveniri ușoare a activității pe acest segment de piață la nivelul întregului continent în perioada aprilie-iunie.

La nivel european, tranzacțiile cu spații de retail au depășit 6,1 miliarde de euro în trimestrul al doilea, față de 5,75 miliarde de euro în primele trei luni din acest an. Totuși, față de media trimestrială a ultimilor doi ani și jumătate, valoarea tranzacțiilor este cu circa 30% mai scăzută.

Cea mai importantă tranzacție încheiată pe piața poloneză în prima jumătate a acestui an a fost vânzarea de către ING Real Estate a complexului de spații de birouri și de retail Zlote Tarasy din Varșovia, pre­țul fiind de 475 milioane de euro. Alte tranzacții vizibile în sectorul de retail au fost vânzarea Alfa Centrum din orașul Olsztyn (84 mil. euro) și Galeria Tecza din Kalisz (37 mil. euro).

În Praga, proiectul Green City Court (foto sus) a fost vândut de către dezvoltatorul Skanska pentru 54 mil. euro, în timp ce clădirea Radio Europa Liberă (foto jos) a fost cumpărată de fondul de investiții american L88 cu 74 mil. euro

Citiți mai multe detalii pe www.zfcorporate.ro