Cea mai predispusa piata la un asemenea scenariu este Cehia, unde dezvoltatorii de spatii de birouri au inghetat aproape toate proiectele mari din lipsa de finantare, arata un studiu al firmei de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle.
“Criza economica a inceput sa afecteze piata de birouri din Cehia in ultima parte a lui 2008, iar impactul acesteia a continuat sa se simta in primele trei luni din acest an”, spun analistii JLLS. De exemplu, in primul trimestru din 2010 pe piata din Praga nu a fost finalizata nicio cladire de birouri mare.
In urmatoarele trimestre din acest an, in Praga ar putea fi construite spatii de birouri cu o suprafata totala de 41.700 de metri patrati, in scadere cu aproape 75% fata de nivelul de 161.700 de metri patrati din 2008. Suprafata spatiilor moderne programate sa fie finalizate anul viitor nu va depasi semnificativ volumul de anul acesta.
Lipsa de finantare ramane in continuare principala problema a dezvoltatorilor. “Intreaga situatie depinde de capacitatea de reactie a pietei in fata lipsei de finantare si a numarului limitat de proiecte speculative. Unii dezvoltatori ar putea incerca sa vanda altor companii proiectele deja incepute sau ar putea sa-si schimbe planurile initiale in incercarea de a se axa pe un singur sector al pietei imobiliare: birouri, spatii comerciale, logistica sau ansambluri rezidentiale”, apreciaza Ondrej Vlk, directorul de cercetare al JLLS Cehia, citat de publicatia The Prague Post.
In aceste conditii, este de asteptat ca spatiile moderne existente pe piata sa nu mai poata acoperi cererea undeva anul viitor, ceea ce va genera o crestere a chiriilor pentru spatiile de birouri vechi.
“Daca oferta de spatii de birouri coboara sub nivelul cererii, in anumite zone proprietarii de spatii de birouri vechi pot cere preturi care sa ajunga la nivelul chiriilor pentru spatiile moderne din alte orase mai dezvoltate”, a precizat Vlk.
Pe
piata imobiliara din Praga au fost finalizate anul trecut totusi
cateva proiecte mari de spatii de birouri, printre care se numara
cladirea City West cu o suprafata de peste 43.500 de metri patrati
si Marina Office Center. Pentru 2010 este asteptata finalizarea
cladirilor BB Centrum Filadelfie si Harfa Office Park.
In prezent, rata de ocupare pe piata din Praga ajunge la 88,2%, potrivit datelor JLLS. Rata de ocupare nu s-a modificat semnificativ in ultimele luni datorita cresterii suprafetei spatiilor de birouri vechi disponibile pe piata odata cu mutarea chiriasilor din acestea in spatii moderne. Printre companiile mari care s-au mutat recent in cladiri de birouri noi se numara Citibank si Siemens.
Birourile poloneze sunt pline. Problema stocului limitat de spatii de birouri disponibile exista si pe piata poloneza, unde rata de ocupare variaza intre 91% in Lodz si 99% in orasele Poznan si Katowice.
In capitala Varsovia rata de ocupare a spatiilor moderne de birouri este de peste 97%. Suprafata totala a spatiilor moderne de birouri existente pe piata poloneza depaseste 4,3 milioane de metri patrati, aproape 70% din spatii fiind concentrate in Varsovia.
Piata poloneza este vizata in special de companiile occidentale care incearca sa-si externalizeze o parte din operatiuni, activitatea pe acest segment intensificandu-se in ultimii patru ani.
Analistii Jones Lang LaSalle spun ca Polonia este cea mai vanata piata din Europa Centrala si de Est de catre companiile care vor sa-si externalizeze operatiunile in conditiile in care acestea vad patru avantaje importante: proximitate culturala si geografica fata de vest, o piata a muncii cu un nivel ridicat de educatie, un grad de risc scazut si costuri mai reduse.
Mai mult, activitatea de externalizare a unei parti a activitatii va continua in perioada urmatoare in conditiile in care Polonia a rezistat mai bine crizei decat tarile vecine.
In Polonia exista peste 300 de centre de outsourcing, cu 45.000 de angajati, printre companiile care au decis sa-si mute o parte din operatiuni aici numarandu-se HP, Credit Suisse, UBS, Shell, Volvo, Fiat, IBM, Google sau Motorola.
Pentru noii veniti intrarea pe piata este relativ usoara, existand institutii specilaizate ale statului care le furnizeaza informatii si le ajuta sa obtina subventii fie din fonduri nationale, fie din fonduri europene.
Avand in vedere rata de ocupare ridicata a spatiilor de birouri si interesul crescut al investitorilor pentru piata poloneza dezvoltatorii continua sa construiasca, in prezent existand in curs de finalizare aproape un milion de metri patrati de spatii de birouri in marile orase, activitatea fiind concentrata in special pe zona de nord a Varsoviei si in Cracovia si Lodz.
Printre proiectele finalizate recent sau care urmeaza sa fie finalizate se numara Adgar Plaza si Poleczki Business Park din Varsovia, Forum 76 in Lodz si Malta Office Park din Poznan, potrivit datelor Jones Lang LaSalle. Totusi, piata de birouri din Polonia nu a scapat de efectele negative ale crizei economice care a debutat in regiune la sfarsitul lui 2008, si aici manifestandu-se o reticenta a bancilor in a finanta proiecte noi.
In Varsovia, de exemplu, pentru anul acesta sunt programate sa fie finalizate cladiri de birouri cu o suprafata totala de sub 200.000 de metri patrati, dupa ce in 2009 au fost aproximativ 280.000 de metri patrati. In celelate orase mari insa vor fi finalizate cladiri cu o suprafata totala mai mare comparativ cu anul trecut.
In Varsovia, chiriile pentru spatii de birouri variaza intre 15 euro/mp pe luna in zonele periferice si 26 de euro/mp pe luna in zonele centrale.
In cazul spatiilor de birouri de la periferie, dezvoltatorii isi atrag clientii oferindu-le pana la sase luni fara chirie in functie de durata contractului si suprafata totala ocupata. Astfel, in conditiile in care durata unui contract este de obicei de cinci ani, in final clientul ajunge sa plateasca o chirie lunara medie cuprinsa intre 12,5 si 14 euro/mp. In afara Varsoviei, chiria medie variaza intre 13,5 si 15 euro/mp pe luna.
Mai multe birouri in Budapesta. In Budapesta, in schimb, problema stocului limitat de spatii de birouri nu exista, in conditiile in care rata de ocupare coboara sub 90% in anumite zone, in cazul dezvoltatorilor speculativi rata de ocupare situandu-se la sfarsitul lunii martie putin peste 75% comparativ cu 84% in aceeasi perioada a anului trecut, potrivit datelor firmei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis.
Stocul total al spatiilor de birouri din capitala maghiara a
urcat la sfarsitul primului trimestru la peste 3 milioane de metri
patrati. In perioada ianuarie-martie au fost finalizate spatii de
birouri totalizand 91.900 de metri
patrati, comparativ cu putin peste 68.000 de mp in trimestrul
anterior, cresterea datorandu-se faptului ca finalizarea mai multor
cladiri a fost amanata in trimestrele anterioare din lipsa de
finantare.
In acelasi timp, suprafata totala a spatiilor de birouri a continuat sa creasca mai rapid in comparatie cu suprafata spatiilor inchiriate, care s-a situat putin peste 51.000 de metri patrati in primele trei luni.
Rata scazuta de ocupare si cererea in continuare slaba sunt factori care pun si mai multa presiune asupra chiriilor, pretul mediu pe piata din Budapesta fiind in prezent de 12-15 euro pe metrul patrat pe luna. In anumite zone periferice, chiriile coboara chiar si la 9 euro/mp pe luna. Printre cladirile de birouri finalizate in primele trei luni din acest an in Budapesta se numara Residence cu o suprafata totala de 18.800 de metri patrati, Krisztina Palace cu o suprafata de 17.500 de metri patrati, Office Garden II (16.800 de metri patrati) si Eiffel Square (17.500 de metri patrati).
Alte proiecte sunt asteptate sa fie finalizate in trimestrele urmatoare, iar in conditiile in care cererea ramane scazuta pe piata din Budapesta nu exista riscul ca cei care vor sa sa mute intr-un sediu nou – fie companii locale, fie investitori straini – sa nu poata alege decat dintr-o oferta limitata.
In Moscova cladirile noi sunt goale. Si in Moscova situatia este asemanatoare, rata de ocupare situandu-se la circa 81% la sfarsitul lunii martie, chiar daca in crestere usoara fata de trimestrele anterioare. Cea mai mare parte a spatiilor neocupate sunt cladiri finalizate pentru care nu a fost incheiate contracte de preinchiriere sau spatii situate in zone considerate mai putin bune de chiriasi.
In intervalul ianuarie-martie pe piata din Moscova au fost livrate spatii de birouri cu o suprafata totala de 220.000 de metri patrati, dintre care 70% sunt spatii incadrate in clasa A, arata datele CB Richard Ellis.
Din cauza crizei financiare multe proiecte au fost insa inghetate, spatiile aflate in prezent doar in stadiul de planificare ar putea fi finalizate cel mai devreme in 2013, spun analistii Jones Lang LaSalle. Totusi, spatiile de birouri care vor fi finalizate anul acesta ar putea ajunge la 1,65 milioane de metri patrati, printre cladirile programate sa fie livrate anul acesta numarandu-se Imperia Tower sau Vivaldi Plaza.
Totusi, in ciuda ratei de ocupare scazute, in Moscova suprafata totala a spatiilor de birouri ocupate de chiriasi noi in primele trei luni din 2010 a fost cu circa 50% mai mare decat suprafata spatiilor livrate de dezvoltatori in aceeasi perioada. In primul trimestru au fost ocupate cu chriasi noi birouri cu o suprafata totala de 308.650 mp, aproape dublu fata de aceeasi perioada a anului trecut, potrivit unui raport al JLLS.