Israel Vizel, directorul mallului din Cotroceni, spune că rezultatele financiare ale retailerilor au fost cu 15-20% mai bune decât estimase, ca urmare a numărului mare de vizitatori, în condițiile în care bugetul mediu de cheltuieli nu a fost unul impresionant, bucureștenii lăsând în medie circa 8 euro la fiecare vizită.
Consultanții au văzut deschiderea mallului Cotroceni Park, în octombrie 2009, drept un pariu extrem de riscant, în condițiile în care centrele comerciale inaugurate în acea perioadă aveau numeroase spații goale, în unele cazuri chiar și jumătate din suprafață. Nici dezvoltatorii care au mizat 300 de milioane de euro pe o investiție imobiliară nu erau mai relaxați, dar după primul an integral de funcționare se arată mulțumiți de rezultate.
“Un asemenea proiect m-a speriat inițial. Mărimea poate fi un bumerang. Ai nevoie de mai mulți chiriași, de mai mulți vizitatori, totul se multiplică. În București ar trebui să fie un singur mall mare, dominant, și restul proiecte de cartier, de proximitate. Consider că ar fi o greșeală să mai facă cineva un mall de asemenea dimensiuni în București. Un proiect de 20.000 de metri pătrați poate merge mai bine decât unul mare. Un mall de 100.000 de metri pătrați te poate «ucide»”, spune acum Israel Vizel, general manager al mallului controlat de miliardarul israelian Lev Leviev. Vizel a fost implicat și în dezvoltarea proiectului, alături de Reuven Havar, și a preluat conducerea administrativă după inaugurarea din octombrie 2009.
Managerul Cotroceni Park vorbește despre eventualitatea construirii unui mall mai mare decât AFI Palace după anunțul companiei Nova Imobiliare de a realiza un mall de 137.000 de metri pătrați pe șoseaua Chitila, anunțat drept “cel mai mare mall din Europa”. În prezent, cele mai mari proiecte din oraș sunt Cotroceni Park și Sun Plaza, cu suprafețe închiriabile de circa 80.000 de metri pătrați. Proiectul Colosseum îl “incomodează” pe Vizel și din cauza faptului că ar putea fi un competitor pentru titlul de “cel mai mare mall din oraș”, dar și pentru că AFI Europe deține fabrica Laromet situată în aceeași zonă cu Colosseum, unde este planificată de asemenea construirea unui mall.
La orele dimineții, în mijlocul săptămânii, pe holurile Cotroceni Park pot fi observați răzleț cumpărători cu plase în mână. Pe patinoar sunt circa 20 de copii și tineri, la mesele din food-court gradul de ocupare este de circa 10%, în timp ce cinematograful va fi deschis mai târziu. Cu toate acestea, orele serii și weekendurile compensează momentele mai slabe de peste zi, astfel că reprezentanții Cotroceni vorbesc de 50.000 de vizitatori în zilele săptămânii și 70.000-80.000 de oameni în weekend, cifre record pentru un mall din România.
“Vânzările în cadrul mallului au fost cu circa 15-20% mai mari decât estimam. Am reușit să stabilizăm proiectul mult mai repede decât ne așteptam, știut fiind faptul că un mall nou are nevoie de o perioadă de doi-trei ani pentru a se așeza. Am schimbat de la inaugurare în jur de 32-33 de chiriași, iar 90% din cei noi au rezultate mai bune decât magazinele închise. Procesul de schimbare a chiriașilor nu se termină niciodată. Acum mai avem circa 30 de spații disponibile, în timp ce gradul de ocupare este de aproape 97%”, explică Vizel.
Pasajul aduce încă 7.000 de vizitatori
Mallul din Cotroceni a devenit dominant pentru zona de sud-vest a orașului, de unde își atrage în prezent cea mai mare parte a vizitatorilor. După inaugurarea Pasajului Basarab însă, accesul din zona de nord, dinspre Piața Victoriei, va deveni mult mai facil, astfel că reprezentanții mallului se așteaptă la o creștere a traficului.
“În viață mai trebuie să ai și noroc. Pasajul Basarab parcă a fost construit la timp pentru noi. Am înțeles că ar urma să fie inaugurat în martie. Poate va mai întârzia o lună, dar nici nu contează. Important este că după deschiderea pasajului vom fi conectați la inelul orașului, inclusiv la zona Mihai Bravu, iar tramvaiele vor circula din nou către Gara de Nord. Cred că pasajul va duce la o creștere de 15% a traficului în mall și va susține întreaga zonă, în condițiile în care investitori importanți au terenuri mari pentru proiecte imobiliare aici”, apreciază Vizel.
Unul dintre evenimentele așteptate pentru mallul din Cotroceni, dar și pentru întreaga piață de retail de îmbrăcăminte este venirea companiei suedeze H&M, care va inaugura în Cotroceni cel mai mare magazin al rețelei (flagship store). Vizel spune însă că pentru un mall de asemenea dimensiuni nu poți vorbi doar de un “mix de chiriași”, ci de un “mix de afaceri”, astfel că încearcă să atragă sub acoperișul Cotroceni Park activități din cele mai variate.
“Magazinul H&M va fi deschis în martie, știm data oficială, dar nu putem să o anunțăm. A fost deschisă și sala de fitness, pentru care erau 2.000 de abonamente încă dinainte de inaugurare. Avem ofertă și pentru construirea unei piscine, dar încă mai analizăm”, spune directorul mallului.
Un “mix de afaceri” ar urma să fie desfășurat și în cele cinci clădiri de birouri pe care compania intenționează să le construiască în parcările exterioare ale mallului. Lucrările la primul imobil, situat pe bulevardul Vasile Milea, au început deja, în ciuda faptului că în București sunt în prezent circa 300.000 de metri pătrați de birouri goale, iar alți dezvoltatori din zonă au blocat proiectele până la semnarea unor contracte de preînchiriere.
“Clădirile vor fi conectate la mall prin lobby și prin parcare. Prima ar urma să fie gata prin iunie-iulie 2012, iar clădirile doi și trei vor fi ridicate în funcție de cerere. Piața de birouri iese din recesiune, companiile se gândesc să se mute, să-și îmbunătățească spațiul. Chiriile au mai scăzut față de 2007. Noi închiriem la circa 15 euro/metrul pătrat. Ne concentrăm pe chiriașii mari, dar până în prezent nu avem contracte semnate”, spune Tal Roma, directorul de dezvoltare al AFI Europe.
130 mil. euro în alte trei malluri
În
afara clădirii de birouri de lângă mall, compania intenționează să
înceapă în acest an și alte trei proiecte – AFI Palace B. Noi
(Laromet), AFI Palace Ploiești și AFI Palace Arad – pe terenuri
cumpărate încă din perioada 2006-2007, dar care au fost blocate pe
timp de criză. Investițiile totale în cele trei proiecte sunt
estimate la 130 de milioane de euro, circa 40% din investiția în
Cotroceni Park. Proiectul din București este evaluat la 60 mil.
euro, în timp ce mallurile din afara Capitalei implică investiții
de 35 mil. euro fiecare.
“Suntem singurul dezvoltator imobiliar din România care va merge înainte cu patru proiecte în acest an. Performanțele AFI Cotroceni ne mulțumesc foarte tare și credem că putem merge înainte. Semnăm contracte, dar nu le putem menționa. Vom începe toate proiectele comerciale (B. Noi, Ploiești și Arad – n.red.) după ce vom avea semnate contractele cu hipermarketurile”, spune Vizel, care apreciază că cea mai dificilă parte a crizei de pe piața locală a fost depășită. “În criză auzi plânsete. Toată lumea se vaită. Apoi, începe o perioadă de liniște, în care toată lumea începe să-și vadă de treabă. Consider că acum suntem în etapa de liniște.” După mai bine de doi ani de criză însă proiectele au fost modificate. Astfel, pe terenul de 15 hectare de la Laromet (Bucureștii Noi), planul inițial de dezvoltare a unui mall și circa 6.000 de locuințe a fost modificat aproape total. Lângă mall a fost atașat și un hipermarket, dar și un magazin de bricolaj, pentru care AFI este în proces de vânzare a unei bucăți de teren, în timp ce din 6.000 de locuințe compania mai intenționează să construiască doar 1.700.
“Cu cât am învățat mai mult despre București, despre piața rezidențială, am sesizat că pentru proiectul de la Laromet ar fi mai bine să extindem parcul de retail. Am tăiat din rezidențial pentru că în piață cererea este pentru birouri și spații comerciale. Piața rezidențială este încă blocată”, spune Vizel.
Procesul de închiriere a spațiilor comerciale nu este însă unul facil. Cu toate acestea, faptul că AFI operează în prezent un mall cu rezultate bune reprezintă un avantaj.
“Retailerii ne știu deja. Pot decide dacă vor să meargă mai departe cu noi sau nu. În ultimii doi ani a fost criză peste tot în lume, astfel că vor fi foarte selectivi în alegerea proiectelor”, spune Tal Roma. În prezent, compania colaborează în Cotroceni Park cu o serie din cei mai mari chiriași din centrele comerciale de pe piață, cum ar fi hipermarketul Real, retailerii de îmbrăcăminte Inditex, C&A, New Yorker, Takko sau Mango, precum și cu operatorul de cinematografe Cinema City.
Rezultatele financiare obținute însă de retaileri în mallurile din afara Bucureștiului sunt mult sub nivelul celor din Capitală, iar numeroase orașe sunt deja aglomerate de proiecte.
În Arad, unde AFI Europe deține un teren în imediata vecinătate a mallului Atrium Center, inaugurat anul trecut, reprezentanții companiei au început să colaboreze cu proprietarii Atrium pentru a dezvolta pe acel teren un proiect complementar. Între cele două proiecte este luată în calcul chiar și construirea unui pod de legătură suspendat, asemănător celui dintre proiectul City Mall din București și parcarea supraetajată a acestuia.
“Decât să concurăm cu cei de la Atrium am considerat că ar fi mai bine să colaborăm. Nu cred că este loc pentru două malluri în interiorul Aradului, astfel că noi vom construi un hipermarket, magazin de bricolaj și retail stradal, un concept care merge peste tot în lume. Ne consultăm cu cei de la Atrium și în ceea ce privește mixul de chiriași, iar în faza a doua am putea construi și o clădire de birouri. Cred că vom realiza clădirea deoarece în Arad nu sunt în prezent birouri decât în clădiri obișnuite sau în apartamente”, spune Vizel.
Anul acesta în Arad ar urma să fie finalizat al treilea proiect comercial de mari dimensiuni – mallul Galleria – care va avea și un hipermarket Cora, astfel că retailerii vor fi nevoiți să lupte mai acerb pentru cei 180.000 de locuitori ai orașului.
Mai mică este competiția în Ploiești, unde compania mizează pe faptul că are singurul proiect comercial anunțat în interiorul orașului, restul investitorilor imobiliari având loturi achiziționate la periferia Ploieștiului, localitate în care nu a fost construit până în prezent niciun mall modern.
Încet, dezvoltatorii imobiliari au început din nou să “miște”, dar pentru ca optimismul lor să se concretizeze mai este nevoie și de o stabilitate în rândul consumatorilor finali.