Construcția unei case de la zero este un proces complex, mai ales dacă se dorește un imobil de calitate superioară. În timp ce achiziția uneia “la cheie” este un proces simplu, similar cu cel al achiziției unui apartament.
Piața este plină în acest moment de case construite în zone mai mult sau mai puțin accesibile din jurul Capitalei, care promit suprafețe utile de peste 150 mp la prețul unui apartament de 3-4 camere într-o zonă semicentrală. De asemenea, mai ales în partea de sud și vest sunt promovate casele construite “stil vagon”, adică înșiruite sau dublex, adică o vilă împărțită pe din două. Avantajul acestora este că au costuri mai mici de achiziție dar și de încălzire, însă dezavantajul este că viitorul proprietar va avea vecini cum are si la bloc.
Unde pot face economii cei care construiesc case pentru a le vinde? În principal la lucruri care nu se văd – fundația care poate fi mai puțin adâncă, cantitatea de beton utilizată, fierul din structură și nu în ultimul rând izolația termică – polistiren extrudat dar și izolația hidrofugă cu membrană hidroizolantă. De asemenea, o casă rezistentă pe termen lung are un parter puțin mai înalt, însă acest lucru consumă beton și fier.
În ceea ce privește materialele utilizate la construcția efectivă, din nou, nu cele mari sunt importante, dar nu trebuie ignorate. Cărămida trebuie să provină din România, nu dintr-o țară fără cutremure, iar la acoperiș lemnul utilizat trebuie neapărat ignifugat. Tocmai pentru a reduce costurile, unii folosesc lemn netratat. De asemenea, la acoperiș o țiglă metalică chiar și de 0,4 mm grosime rezistă fără probleme 40-50 de ani dacă este de calitate. Dar aici nu trebuie ignorată folia anticondens și cantitatea de lemn utilizată. De asemenea, un acoperiș de calitate iese cu cel puțin 40-50 cm în afara casei, dispune de un sistem de scurgere și de oprire a zăpezii pentru a nu aluneca de pe el. Specialiștii recomandă ca burlanele să meargă direct în canalizare pentru a nu mări cantitatea de apă din curte, iar cunoscătorii recomandă și un sistem de degivrare pentru ca zăpada și gheața sa nu rămână blocate pe burlan sau pe jgheaburi. Dacă se întâmplă asta, vor exista infiltrații în pereți și riscul de mucegai în casă va fi unul foarte mare. Dacă o firmă care se ocupă cu construcția de case ieftine cel mai probabil nu va fi atentă la toate aceste detalii, mizând pe un cost cât mai mic, cel care construiește singur casa pentru el va fi. Pe de altă parte, este mult mai ieftin ca aceste soluții să fie implementate de la început decât ulterior.
Arhitectul este însă cea mai importantă persoană deoarece împărțirea casei, proiectarea și mai ales instalațiile sunt cele mai importante și costisitoare. O instalație proiectată prost va aduce după sine costuri și probleme.
În funcție de zona unde este casa, aceasta poate dispune sau nu de utilități. Este recomandabil ca terenul achiziționat să fie într-o zonă cu utilități, precum rețea de gaze, canalizare, apă curentă (desigur, de curent electric nu se pune problema). În plus, ca alternativă pentru apa curentă este recomandat și un puț de apă, preferabil de mare adâncime pentru grădină, în timp ce pentru încălzirea locuinței se poate instala o centrală pe peleți sau lemne dacă nu există gaze în zonă.
Dar una din principalele probleme când vine vorba de construcția unei case ține de bani. Cine are fondurile necesare, scapă de această problemă, însă cine nu, se va confrunta cu probleme foarte mari.
Băncile sunt dispuse să acorde creditul necesar construcției unei case, însă doar dacă se garantează cu un alt imobil – doar terenul nu se poate. Astfel, dacă nu există un alt imobil de o valoare mai mare ca împrumutul necesar, practic nu există nicio altă soluție.
Racordarea la utilități. În cel mai bun caz aveți deja apa și canalizarea trasă până la teren.
Curent electric, neavând o casă finalizată întâi se începe cu un abonament de șantier încheiat pe o perioadă de un an. Racordarea provizorie costă circa 1.500 de lei la care se adaugă costurile cu cablurile. Tot în cel mai bun caz racordarea se face în termen de 1-2 săptămâni. Când casa este finalizată se realizează racordarea finală care costă circa 3.500 de lei și se realizează în circa o lună.
Lucrurile nu sunt atât de simple când vine vorba de gaze. În București durează 14 luni din momentul depunerii actelor, iar actele se pot depune doar după ce ai obținut recepția pe casă. Per total, costul racordării la gaze costă 3.000 de lei, însă doar pentru a aduce țeava la poartă. Până la casă mai poate costa câteva mii de lei, în funcție de distanță – spre pentru 70 de metri se ajunge la 6.000 de lei.
Avizele în sine costă între 100 șI 200 de lei în funcție de autorizație. Printre acestea sunt cele de la mediu, Enel, gaze și aviz sanitar. În funcție de sector sau oraș pot fi mai multe.
Autorizația de construcție costă procent din valoarea construcției definită de arhitect. Aceasta se achită în două tranșe, de 0,1% din valoarea casei după care 0,8% din valoare. La o casă de 100.000 de euro autorizația costă 800 de euro.
Desigur, este nevoie și de un proiect avizat și ștampilat de ordinul arhitecților. De arhitect este neapărată nevoie deoarece proiectul trebuie avizat, atât cel de construcție cât șI cel pentru instalații.
Recomandabil este să se apeleze la o firmă de construcții și diriginte de șantier ( care este obligatoriu). De-a lungul construcției cele patru părți trebuie să discute permanent – proprietarul – arhitectul ( cel care știe ce se construiește), dirigintele de șantier (cel care verifică în mod constant lucrările și firma de construcție care construiește efectiv casa. Toți se implică până când casa este gata “la roșu”, în timp ce la interior și finisaje rămâne doar constructorul.
Dar cât costă efectiv de construit casa?
Întâi se cumpără terenul. Potrivit Storia.ro, un lot de 500 mp în zona Apărătorii Patriei din sudul Capitalei costă 55.000 de euro (110euro mp), în zona Roșu din Militari tot un lot de 500 mp costă 50.000 de euro (sau 100 euro mp), ambele loturi având curent electric, gaze și canalizare. Cine preferă o zonă centrală, lângă parcul Carol, pe Candiano Popescu un teren de 100 mp costă 92.000 de euro (920 de euro mp), în timp ce în zona bdului Lacul Tei, un lot de 233 mp costă, potrivit Storia.ro aproape 130.000 de euro sau 550 euro mp. Dacă preferați o locație în afara Bucureștiului, un teren de 271 mp în comuna Berceni costă numai 10.000 de euro, având ca utilități gaze și curent electric, nu și canalizare, fiind obligatorie constucția unei fose septice (cost total aprox. 5.000 – 6.000 de lei).
Special pentru cei ce doresc o casă au apărut firme de construcții care vin cu proiectul gata făcut.
Spre exemplu, o casă de 68 mp suprafață construită sau 58 mp utilă cu 2 dormitoare de 9,3 și 7,3 mp, living de 17,5 mp și o singură baie costă de la 23.100 de euro folosind cele mai ieftine materiale și o structură din cărămidă. Dacă în loc de cărămidă este utilizată o structură ușoară din lemn, prețul scade la 17.500 de euro. Costul include consultanța, proiectul, organizarea de șantier, materiale, manoperă și taxe. Dacă se optează pentru o casă mai mare, pentru o familie cu 1-3 copii, atunci prețul urcă spre 50.000 de euro.
Spre exemplu, construcția unei case de 137 mp suprafață construită sau 116 mp utilă costă de la 46.000 de euro dacă sunt utilizate cele mai ieftine materiale și o structură din cărămidă. Dacă se folosesc materiale de calitate mai bună, prețul urcă spre 53.000 de euro, iar luxul costă peste 66.000 de euro.
Astfel, prețul unei case construite în regie proprie poate oscila între 30-35 de mii de euro, cu tot cu teren, dar într-o zonă rurală, la 100.000 – 120.000 de euro pentru una în București, dar în zona de sud și cu 4 camere și curte generoasă, la peste 150.000 – 200.000 de euro pentru una mai mică dar construită central.
Care este oferta pe piață pentru case noi? Spre exemplu, în zona Popești Leordeni, o casă dintr-un complex de case înșiruite costă 85.000 de euro, având 150 mp utili și un teren de 100 mp. În zona Olteniței, o casă de 3 camere, 135 mp utili și un teren de 50 mp costă 65.000 de euro. Tot în Popești Leordeni sunt case stil duplex de 4 camere și 130 mp utili la 57.000 de euro, având și un teren de 120 mp. În Militari, în zona Militari Residence o casă dintr-un complex de case înșiruite costă 86.000 de euro având 148 mp utili și un teren de 250 mp. Tot acolo, dar o casă individuală de 5 camere și 140 mp utili alături de un teren de 70 mp costă 122.000 de euro.
Nu trebuie ignorate nici ofertele din cadrul unui complex rezidențial, unde clientul poate beneficia de servicii suplimentare cum ar fi pază sau un centru de agrement cu piscină.
În cazul terenului nu trebuie ignorată amenajarea unei grădini. Sunt cazuri, în care dezvoltatorul preferă să pună rulouri de iarbă direct peste moloz și resturi ale construcției pentru a livra mai repede. Proprietarul însă va prefera întâi să curețe terenul, să folosească pământ special pentru flori, după care să semene singur iarbă și să planteze flori.
Timpul necesar ce poate fi alocat în achiziția unei case face diferența între decizia de a cumpăra o casă nouă sau construcția uneia. Și în cazul uneia noi clientul poate urmări treptat construcția casei, lăsând birocrația în grija dezvoltatorului, însă trebuie să se mulțumească cu proiectul acestuia. De partea cealaltă, cine dorește o locuință construită după preferințele sale, va fi nevoit să aștepte mai mult, însă la final va avea ce și-a dorit. Momentan, oferta de piață este suficient de generoasă pentru ambele situații.
Acest articol face parte dintr-o campanie editorială de informare cu privire la achiziția unei case, susținută de Storia.
Storia.ro este platformă de anunțuri dedicat exclusiv sectorului imobiliar, lansată de OLX. Cu peste 90.000 de anunțuri, Storia.ro oferă peste 50 de filtre de căutare, o hartă completă a zonei alese cu puncte de interes multiple, precum și un comparator de prețuri specifice fiecărei regiuni în parte. Platforma se poate accesa atât de pe desktop, cât și din aplicațiile mobile IOS și Android.