Cât mai costă o casă de vacanță?

Europa Centrală și de Est a devenit în acest context o țintă preferată pentru europenii aflați în căutarea unei locuințe de vacanță sau pentru investitorii care achiziționau sate de vacanță întregi sau vile foarte scumpe pentru a le închiria sau vinde ulterior mai scump.

Cumpărătorii au fost însă loviți puternic de criză, astfel că după ce piața locuințelor de vacanță devenise unul dintre cele mai dinamice sectoare din real estate în anii 2006-2007, în ultimii doi ani a ajuns să înregistreze scăderi de două cifre.

Datele agregate de mai multe agenții imobiliare indică în prezent o revenire timidă a cererii, astfel că prețurile s-au stabilizat și în unele zone au intrat deja pe un trend ușor ascendent. De exemplu, în Bulgaria se remarcă o creștere a numărului tranzacțiilor încheiate în stațiunile din partea de sud a litoralului Mării Negre, unde prețurile au scăzut mai mult în timpul crizei, în timp ce în Croația prețurile caselor de pe coasta Mării Adriatice au fost relativ stabile în ultimul an. Cei mai mulți cumpărători sunt în prezent est-europeni, dar și occidentalii par mai interesați de această piață, deși aceștia caută chilipiruri în cele mai multe cazuri.

CreȘterea Și decÂderea Bulgariei. Litoralul bulgăresc al Mării Negre a fost o adevărată atracție pentru cumpărătorii europeni înainte de criză, piața locuințelor de vacanță din Bulgaria ajungând în atenția străinilor după ce investițiile în acest segment de piață au fost promovate intens în publicații de circulație internațională, precum Financial Times sau International Herald Tribune, sau prin spoturi publicitare difuzate de CNN.

Astfel, prețurile au înregistrat creșteri anuale de două cifre până în 2008, când cumpărătorii ajunseseră să plătească 1.300-1.400 de euro/metru pătrat pentru o casă în stațiunile de la Marea Neagră.

Piața a fost însă lovită puternic în ultimii doi ani, în condițiile în care cumpărătorii vest-europeni aproape au dispărut, iar cererea locală, de asemenea mai slabă, nu a putut compensa această pierdere. De exem­plu, prețul mediu al unui apartament în stațiunea Sunny Beach a scăzut cu 27% numai anul trecut, până la 36.000 de euro, potrivit portalului bulgarianproperties.com. Prețurile sunt însă mai mari în stațiunile din nord, în Sozopol media fiind de aproape 45.000 de euro. Cei mai activi cumpărători în anii de boom ai pieței din Bulgaria erau britanicii și irlandezii, aceștia fiind de fapt cei care au pus litoralul bulgăresc al Mării Negre și stațiunile montane din țara de la sud de Dunăre pe harta internațională a locuințelor de vacanță. Prețurile mai reduse comparativ cu destinații tradiționale – precum Spania sau Franța – au reprezentat un avantaj pentru Bulgaria, care ajunsese în 2007 să fie plasată de studiile efectuate de mai multe agenții de turism pe locul trei în ceea ce privește destinația preferată de vacanță a europenilor.

Bulgaria devenise astfel o țintă și pentru investitori, care achiziționau și 15-20 de locuințe într-o singură tranzacție pentru a crea mini-sate de vacanță. Valoarea cumulată a proprietăților deținute de britanici în afara țării a crescut de aproape șase ori în intervalul 2000-2008, ajungând la 58 miliarde lire sterline (circa 70 mld. euro), potrivit datelor agenției imo­biliare Rightmove.

Vin rușii. Începând din 2009 însă, interesul vest-europenilor pentru casele de vacanță din Bulgaria a scăzut brusc, mulți dintre cei care cumpăraseră locuințe în anii de boom încercând chiar să le revândă fără prea mult succes. Locul britanicilor și irlandezilor a fost luat de polonezi sau ruși, dar aceștia nu au reușit să compenseze retragerea vest-europenilor, astfel că prețurile au intrat pe o pantă puternic descendentă. O cincime din casele și apartamentele cumpărate anul trecut de străini pe piața din Bulgaria au ajuns în proprietatea rușilor.

După prăbușirea din ultimii doi ani a prețurilor, piața locuințelor de vacanță din Bulgaria a început să dea primele semne timide de revenire la începutul acestui an, datele colectate de agențiile imobiliare indicând o creștere a numărului de tranzacții încheiate. Cumpărătorii caută însă case și apartamente foarte ieftine, astfel că numărul tranzacțiilor crește în partea de sud a litoralului Mării Negre și mai puțin în stațiunile din nord, unde prețurile au fost mai stabile, potrivit portalului bulgarianproperties.com.

De exemplu, în Sunny Beach prețurile pentru un metru pătrat variază între 350 și 700 de euro, în timp ce în stațiunile din nord prețul poate ajunge chiar și la 1.400 de euro.

În schimb, casele din stațiunile montane își așteaptă încă proprietarii, tranzacțiile efectuate în prezent fiind nesemnificative în condițiile în care prețurile nu au scăzut foarte mult față de vârfurile din 2007-2008. Spre exemplu, locuințele de vacanță din Borovets se vând la prețuri cuprinse între 650 și 1.400 de euro/metru pătrat, în timp ce în Pamporovo ajung la 1.000 de euro/metru pătrat. Pe lângă dispariția interesului investitorilor britanici, nici grecii nu mai sunt atât de activi ca în trecut. Totodată, cumpărătorii ruși activează mai mult în zona stațiunilor litorale. Cele mai afectate au fost însă locuințele din mediul rural, unde prețurile au scăzut cu 50% în 2009 și 20% anul trecut, ajungând la o medie de 11.000 de euro, nivel similar cu cel înregistrat în 2004, potrivit datelor agențiilor imobiliare locale.

Germanii preferă Croația. Piața rezidențială din Croația a fost mult mai puțin afectată de recesiune, astfel că prețurile au scăzut cu pași mărunți în ultimii doi ani, declinul fiind de circa 10%, potrivit calculelor Institutului de Statistică de la Zagreb.

Scăderea a fost mai accentuată în capitala Zagreb, în timp ce prețurile proprietăților de pe coasta Mării Adriatice au fost stabile. Prețurile pentru o casă de vacanță într-o stațiune de pe litoralul croat ajung în prezent, în medie, la circa 2.000 de euro/metru pă­trat. Prețurile apartamentelor au scăzut însă cu circa 11% într-un singur an, ajungând la o medie de 1.800 de euro/metru pătrat, arată datele agenției imo­biliare Centar Nekretnina.

Litoralul Mării Adriatice înregistrează în prezent cele mai multe tranzacții cu locuințe, un adevărat boom imobiliar susținut de cumpărătorii germani.

Apro­ximativ 55% din locuințele achiziționate de stră­ini în Croația se află în portofoliul investitorilor germani, urmați de austrieci, cu 33%. Interesul investitorilor străini ar putea crește pe fondul eliminării restricțiilor impuse cetățănilor străini. Croația este obligată să elimine o parte din restricții, în condițiile în care se află în negocieri avansate cu Bruxelles-ul pentru a fi integrată în Uniunea Europeană.

Cei cu bani merg în Austria. Spre deosebire de Bulgaria și Croația, unde cumpărarea unei locuințe de vacanță este mai degrabă un sport de masă în rândul occidentalilor, stațiunile montane austriece atrag în special cumpărători cu mult mai mulți bani, aici prețurile pornind de la câteva sute de mii de euro și putând ajunge la câteva milioane de euro.

Austria este a treia cea mai bină văzută destinație de vacanță pentru turiștii europeni după Spania și Franța, stațiunile din Alpii austrieci fiind vizitate deo­potrivă în sezonul de iarnă, cât și în cel de vară.

Adresându-se unui segment de clienți mai puțin afectat de criză, piața locuințelor de vacanță din Austria nu a resimțit un recul la fel de puternic precum cea din Bulgaria. Totodată, piața imobiliară austriacă nu a înregistrat ritmurile accelerate de creștere consemnate de piețele emergente înainte de criză, astfel că nici declinul nu a fost la fel de accentuat.

Scăderi ușoare s-au înregistrat în 2008 și în prima parte a lui 2009, dar ulterior piața austriacă a revenit pe un trend de creștere moderată, potrivit unui raport al companiei de consultanță imobiliară Savills International.

Prețurile locuințelor de vacanță din stațiunile montane precum Zell am See se mențin în medie la circa 4.000-5.000 de euro/metru pătrat, adică de trei-patru ori mai mult decât în Bulgaria. În stațiunea Maria Alm, prețul unui apartament cu două camere ajunge la 270.000 de euro, în timp ce o locuință cu trei camere poate costa chiar peste 400.000 de euro.

Agențiile imobiliare afișează, în stațiunile mai cunoscute – precum Salzburg -, oferte de locuințe de lux ale căror prețuri ajung la 5-6 milioane de euro. Spre exemplu, o casă tradițională construită în secolul al XIX-lea, cu cinci dormitoare, a fost scoasă la vânzare pentru 4,5 milioane de euro. O altă vilă construită în stil tradițional cu un teren aferent de aproape 10.000 de metri pătrați are un preț de 6 milioane de euro, potrivit unui anunț postat pe site-ul de imobiliare themovechannel.com.

Acest gen de locuințe au însă nevoie o revenire generală a economiei pentru a-și găsi ușor cumpă­rători. Că europeni cu bani încă sunt destui, inclusiv în România.