Piața imobiliară locală nu se poate desprinde de economiile străine care au adus-o pe creștere și care încă sunt în “convalescență” după tsunami-ul economic început în urmă cu doi ani.
Problemele economice, care inhibă investitorii dar și oamenii
interesați de achiziția unei locuințe, sunt considerate de către
consultanți principalele motive pentru care piața imobiliară se
află încă în letargie.
Numărul proiectelor “în viață” a scăzut de la o lună la alta în
ultimii doi ani. O parte au fost finalizate, în timp ce marea
majoritate au fost blocate pe termen nedeterminat. La polul opus,
în primăvara acestui an au fost anunțate noi proiecte în zona de
retail, dar construcția nu a fost încă demarată la nici unul dintre
ele, pe fondul problemelor cu care încă se confruntă piața de
profil.
În aceste condiții, potrivit unui studiu al firmei de consultanță
imobiliară Cushman & Wakefield, în următorii doi ani va mai fi
livrat un singur mall în România și nici piețele de birouri și
locuințe nu arată mai bine.
“Evident că cererea este întotdeauna problema în piață. În prezent
este limitată pe toate sectoarele, uneori aproape de zero. Pentru a
avea cerere însă ai nevoie de o economie care să funcționeze, iar a
noastră pare blocată. Ne aflăm în contra-direcție. Te uiți în toată
regiunea și noi suntem ultimii. Și este greu de înțeles acest
lucru”, spune Bogdan Georgescu, managing partner al firmei de
consultanță imobiliară Colliers International.
Cele aproximativ 5.000 de apartamente goale noi din București, cele
peste 200 de spații neocupate din malluri și cele aproximativ 30 de
hectare de birouri goale arată faptul că dezvoltatorii au mers cu
două viteze mai repede decât cererea solvabilă, cu gândul la
continuarea trendului de creștere economică susținută.
“Nivelul cererii unei piețe este determinat de economie, care se
transpune în locuri de muncă, în venituri pentru populație, iar mai
departe în cerere pentru locuințe și produsele din magazine”,
explică Georgescu.
Legătura dintre economie și piața imobiliară este subliniată și de
către Mihnea Șerbănescu, general manager al firmei de consultanță
imobiliară DTZ Echinox, care apreciază că piața locală este în
continuare dependentă de apetitul pentru investiții al
străinilor.
“Până când nu vor înregistra economiile de care depindem o creștere
serioasă, astfel încât să intrăm și noi în sfera lor de intenție,
nu avem ce să vorbim despre creștere în imobiliare”, spune
Șerbănescu.
Austriecii și britanicii, care în perioada 2005 – 2008 au “ras”
aproape tot în imobiliare, sunt în prezent într-o expectativă
aproape totală și încearcă să își rezolve problemele cu acționarii
și creditorii de pe piețele locale.
Numeroși consultanți apreciau că o listă lungă de falimente ar
putea debloca într-un final piața, dar acestea au întârziat să
apară, iar dosarele de insolvență pot prelungi cu câțiva ani
“viața” unor firme aflate în pragul prăpastiei, inclusiv cu
complicitatea principalilor creditori, de cele mai multe ori
instituții financiare.
“Băncile de la noi nu au pierdut deocamdată, ceea ce nu pare a fi
tocmai în regulă. În timp ce toată lumea pierdea, băncile continuau
să facă profituri bune”, apreciază Șerbănescu.
Potrivit unei analize ZF, pentru doar 50 dintre cele mai mari
proiecte imobiliare din România au fost acordate credite de
aproximativ 3,5 miliarde de euro în ultimii ani. Pentru o bună
parte dintre acestea termenele de rambursare au fost decalate, ca
urmare a obținerii unor venituri sub așteptări din închirierea
spațiilor centrelor comerciale sau a clădirilor de birouri. În
aceste condiții, și băncile arată o reticență pentru acest segment,
care nu reprezintă în un motiv, ci o consecință a scăderii
activității imobiliare, apreciază consultanții.
“Finanțarea este un mecanism prin care poate fi stimulată piața
imobiliară, dar până când nu există cerere aceasta nu reprezintă o
problemă” apreciază Georgescu de la Colliers.
Instabilitatea politică și măsurile uneori haotice privind
fiscalitatea contribuie de asemenea la declinul imobiliar, în
condițiile în care investitorii au nevoie de stabilitate și
predictibilitate pentru a putea începe investiții care durează de
regulă între doi și cinci ani.
“În plus, factorul politic reprezintă un bun motiv pentru a nu te
mai uita la televizor. Acesta dă o imagine care inhibă orice apetit
pentru investiții”, conchide Șerbănescu de la DTZ.