De Cătălin Tîrziu – RTPR – Allen & Overy și
Ioana Bratu – RTPR – Allen & Overy
Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare a fost modificată relativ recent prin Ordonanța de Urgență nr. 64/2010 și prin Legea nr. 170/2010, precum și prin Decizia Curții Constituționale nr. 723/2010. Pe lângă o serie de modificări de ordin tehnic, legea a suferit modificări de interes general, care tratează în principal:
Înscrierea în cartea funciară a posesiei asupra imobilelor
Conform ultimelor modificări aduse Legii nr. 7/1996, posesia asupra imobilelor va putea fi înscrisă în cartea funciară în cazul în care proprietarul nu poate fi identificat, dar există un posesor. Înscrierea se va face pe baza următoarelor documente: (a) declarația autentică a celui care dorește înscrierea; (b) certificatul din care rezultă că imobilul este înregistrat în registrul agricol și în evidențele fiscale eliberat de primarul unității administrativ-teritoriale corespunzătoare și (c) certificatul de atestare fiscală.
Pe lângă documentele de mai sus, Protocolul de aplicare a Legii nr. 7/1996 încheiat între Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară și Uniunea Notarilor Publici din România emis în aplicarea Legii nr. 7/1996 prevede că pentru înscrierea în cartea funciară mai este necesar un certificat eliberat de primarul localității unde este situat imobilul care atestă că persoana care dorește înscrierea posesiei este cunoscută ca proprietar.
Înscrierea în cartea funciară a locațiunii privind imobilele
Conform ultimelor modificări, locațiunea privind un imobil va fi înscrisă în cartea funciară indiferent de termenul pentru care a fost încheiată. În forma inițială a legii se menționa că în cartea funciară se înscrie locațiunea pe timp mai mare de trei ani, ceea ce a permis interpretarea că, în cazul înstrăinării unui imobil, contractele de locațiune privind acel imobil cu o durată de cel mult trei ani să fie opozabile noului proprietar chiar în lipsa înscrierii în cartea funciară.
Modificarea legii face ca în prezent contractele de locațiune să fie supuse aceluiași regim ca orice alte drepturi sau sarcini asupra unui imobil, astfel încât, pentru protejarea drepturilor lor, locatarii ar trebui să își înscrie drepturile în cartea funciară indiferent de durata contractului.
Dezlipirea și alipirea imobilelor
În ceea ce privește alipirea și dezlipirea imobilelor, au fost aduse două modificări importante. Prima vizează faptul că proprietarii unor imobile învecinate, în vederea unei mai bune exploatări a acestora, pot să le alipească într-un imobil, în baza unei documentații cadastrale și a actului autentic, întocmite în condițiile legii.
Până în prezent, una din condițiile pentru realizarea alipirii unor imobile era ca acestea să aparțină aceluiași proprietar.
Prin modificarea adusă legii le este permis proprietarilor imobilelor învecinate să le alipeasca, devenind astfel coproprietari ai terenului rezultant.
A doua modificare permite în mod expres dezlipirea imobilelor grevate cu sarcini, cu păstrarea sarcinii doar asupra unuia dintre imobilele rezultate din dezlipire, precum și alipirea imobilelor grevate cu sarcini. În forma veche a legii, dezlipirea unei părți dintr-un imobil se realiza numai împreună cu sarcinile care grevau imobilul.
În plus, imobilul grevat cu sarcini nu putea fi alipit la un alt imobil, ci, în caz de dezlipire, forma un imobil separat. Acest text de lege crea dificultăți băncilor care aveau ipoteci asupra unor imobile ce urmau să fie alipite în a conserva ipotecile, pentru că legea nu permitea expres acordul creditorilor cu privire la ipoteci în cazul alipirii.
După modificare, dezlipirea unei părți dintr-un imobil se face, în lipsa unei convenții contrare, împreună cu sarcinile care grevează imobilul, deci creditorul ipotecar și debitorul sau pot conveni ca numai unul dintre imobilele rezultate în urma dezlipirii să rămână afectat de sarcini.
În plus, legea permite expres că operația de alipire în cazul imobilelor grevate cu sarcini se poate realiza dacă există acordul titularilor acestor sarcini. Practic, în cazul unor imobile ipotecate, titularii ipotecilor vor trebui să agreeze rangul ipotecilor care vor afecta imobilul rezultat din alipire.
Înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra construcțiilor
Cât privește dreptul de proprietate asupra construcțiilor, un element de noutate îl reprezintă faptul că se va putea realiza înscrierea dreptului de proprietate asupra construcțiilor pe faze de execuție. Această înscriere va avea la bază autorizația de construire, procesul-verbal privind stadiul fizic al realizării construcției, avizat de reprezentantul autorității administrației publice emitente a autorizației de construire și documentația cadastrală.
În forma anterioară a legii, dreptul de proprietate dobândit prin construire se putea înscrie în cartea funciară doar pe baza unui certificat eliberat de primăria localității unde este situat imobilul, prin care se atestă faptul că proprietarul a edificat construcțiile în conformitate cu autorizația de construire eliberată potrivit legii, precum și a unei documentații cadastrale.
Așadar, dreptul de proprietate asupra construcțiilor putea fi intabulat doar după ce construcția era finalizată.
Aspecte noi privind proprietatea comună forțată și perpetuă
În această materie, regula a rămas aceeași: dreptul de proprietate comună forțată și perpetuă pe părțile comune ale unui imobil se valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă asupra acestuia sau a unei părți determinate din acesta.
Cu toate acestea, au fost aduse o serie de modificări prin care li se permite coproprietarilor să decidă, motivat, cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor, încetarea destinației de folosință comună pentru anumite părți comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente. Spațiile vor rămâne în coproprietate, dar li se vor aplica dispozițiile privitoare la coproprietatea obișnuită și temporară.
Cu toate acestea, înstrăinarea sau ipotecarea se poate realiza dacă există o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor și, în plus, coproprietarii care nu au votat ori, după caz, s-au opus la înstrăinare sau ipotecare vor avea dreptul la o despăgubire justă, stabilită pe cale convențională ori, în caz de neînțelegere, pe cale judecătorească.