Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC) – proiect de lege aflat la ora actuală în dezbatere la Camera Deputaților (for decizional) – ar trebui să clarifice maniera în care se va putea construi pe teritoriul României. Potrivit reprezentanților Asociației Investitorilor de Real Estate din România (AREI), organism care reunește cei mai mari proprietari de clădiri din țară, noul CATUC este un proiect unic în ultimii 30 de ani, care unește toate legile importante din materia construcțiilor și urbanismului. Este o suită complexă de legi, care acum sunt încorporate într-un singur cod. Acest act normativ este extrem de necesar în România, conform AREI.
Atât pentru investitori, cât și pentru populație, acest cod poate genera o predictibilitate mai mare în domeniul construcțiilor, setând un cadru cu reguli mult mai clare pentru toată lumea.
Codul urbanismului produce schimbări și vizează proiecte de construcții din toată țara, nu doar din Capitală, face referire la toate tipurile de construcțiile și se va aplica pentru o perioadă lungă de timp: pentru următorii 20-30 de ani. Din acest motiv, devine esențial să fie formulat foarte clar și complet, fără inconsistențe ori interpretări, și să se poată aplica în practică. În caz contrar, o variantă incompletă sau interpretabilă ar putea genera litigii în următorii 20-30 de ani.
Amalgamul numeroaselor acte normative și hotărâri de Guvern din domeniu – unele foarte vechi, altele modificate pe parcurs – dar fără a exista o armonizare între legile aflate în vigoare în domeniul imobiliar (chiar dacă unele legi fac referire și la alte acte normative), a generat mai multe provocări în plan urbanistic și imobiliar – percepute atât la nivelul Bucureștiului, cât și la nivelul întregii țări. “Din acest motiv au apărut interpretări, fiecare autoritate a considerat/consideră că respectiva lege se aplică într-un mod sau în altul, iar de aici a apărut haosul. De aceea, noi ne dorim ca acest Cod al Urbanismului să aducă mai multă claritate, să nu existe loc de interpretări. Dacă am voie ca pe un anumit teren să construiesc o clădire înaltă, să respect anumite retrageri, să dispun de utilități, să respect toate obligațiile când construiesc. Din păcate, în trecut am văzut construcții realizate fără să aibă acces la infrastructura de electricitate sau cea de apă și canal, fără să dispună de spații verzi. Aceste lucruri nu trebuie să se întâmple nici în prezent, nici în viitor. Nu ar trebui să avem clădiri în care să trăim, să lucrăm sau să ne petrecem timpul liber care nu respectă condițiile de sustenabilitate”, punctează Antoanela Comșa, membru în Consiliul Director AREI și președinte al Granvia Group.
Nevoia de locuire există și va continua să existe la nivel local și național. Peste 50% din Fondul Imobiliar al României este mai vechi de 30 de ani, susțin reprezentanții AREI.
În ceea ce privește clădirile ridicate fără autorizații de construire (AC-uri), perspectiva AREI este foarte clară: nu ar trebui să existe deloc asemenea clădiri. Instituțiile competente (primăria locală/centrală, Inspectoratul de Stat în Construcții) ar trebui să intervină și să oprească din timp aceste imobile în proces de ridicare. Dacă autoritățile ajung la concluzia că nu au instrumentele legale necesare pentru a împiedica astfel de construcții ilegale, ar trebui să opereze modificările legislative necesare pentru a evita și combate asemenea situații. Dacă, totuși, se ajunge la construirea unei clădiri fără autorizație de construire sau cu nerespectarea autorizației de construire, investitorul trebuie să suporte toate sancțiunile legale ulterioare.
În ceea ce privește construcțiile ridicate pe baza unei autorizații de construire valabile, emise la data construirii, care ulterior a fost anulată, specialiștii sunt de părere că trebuie găsită o soluție echilibrată și viabilă, pentru respectarea drepturilor investitorului/constructorului de bună credință, luând în considerare că AC-urile sunt emise de o autoritate publică, după o procedură complexă. Apare întrebarea: de ce consecințele anulării unei autorizații de construire trebuie suportate exclusiv de investitorul de bună credință? Și autoritatea publică care a validat emiterea AC-ului poartă o formă de responsabilitate în acest sens.
“Din cauza situației actuale – blocajul imobiliar existent – anumite autorizații de construire și anumite construcții devin așa-zise ilegale, deși ele nu sunt ilegale. Ce s-a întâmplat în cazul lor? Un proces de autorizare durează luni de zile, uneori chiar ani întregi. Acest proces este început pe baza unor documentații (PUZ/PUG) și a unei legislații de urbanism. În timpul procesului, legislația se schimbă, iar documentațiile de urbanism devin fie suspendate, fie anulate. Se emite autorizația de construire pe baza legii aplicabile la momentul inițial, iar după ce autorizația este emisă, construcția este începută, se ajunge în faza X (construirea etajului Y), vedem că documentația care a stat la baza proiectului este anulată în instanță în niște litigii care durează foarte mulți ani, în care investitorii (atât dezvoltatorii, cât și cei care doresc să-și construiască o casă) nu au fost parte. Practic, vestea vine ca un șoc asupra lor, în momentul în care află că autorizația lor este și ea atacată. Și încep să se întrebe de ce, în condițiile în care proiectele respective respectă toate prevederile de securitate la incendiu, tehnice, de protecție a mediului etc.”, explică Irina Dimitriu, Head of Real Estate, Partnere Reff & Asociații, Deloitte România. Reprezentantul Deloitte România punctează că devine esențial ca legiuitorul să găsească o soluție rezonabilă astfel încât aceste construcții și autorizații legale, care au căzut victime ale anulării documentațiilor de urbanism, să fie salvgardate.
Asociația Investitorilor de Real Estate în România este un organism care reunește cei mai mari proprietari de clădiri din țară. Printre membrii săi se numără jucători precum Globalworth, NEPI Rockcastle, Țiriac Imobiliare, AFI Europe, Forte Partners, Skanska, Ceetrus, Hercesa, Granvia, Cordia, Lion`s Head Investments, One United Properties, Immofinanz, Speedwell.