Asemeni pietei de capital, piata imobiliara romaneasca trece printr-o perioada ce poate fi caracterizata drept “bull market”. Specifice acestei perioade de tranzitie sunt cresteri ale valorilor de piata pe toate segmentele, uneori nejustificate de realitatea economica.
Cresterea preturilor proprietatilor imobiliare a inceput sa se faca simtita in urma cu 2-3 ani, iar in unele cazuri valoarea de piata a imobilelor, fie rezidentiale, spatii comerciale sau birouri, a crescut cu 300 sau chiar cu 400%
Cresterile pietei au atras capitalul strain ca un magnet, pentru 2005 fiind asteptate tranzactii mai numeroase si cu o valoare medie in crestere. Capacitatea pietei imobiliare de a atrage investitori in continuare este strans legata de previziunile pe care acestia le fac pe termen mediu si lung, iar capitalul strain va continua sa fie atras, cu siguranta, de randamentele ridicate de peste 7-8% anual care se vor mentine cel putin 2 ani.
“Alaturi de investitiile pe piata de capital, investitiile imobiliare vor ramane cele mai interesante plasamente pentru acest an, singura diferenta fiind nivelul de risc. Din acest punct de vedere, o afacere imobiliara prezinta un grad de risc mult mai scazut”, este de parere Dragos Dragoteanu, directorul companiei imobiliare Euroest. Acesta estimeaza ca trendul de crestere al pietei, in ansamblul segmentelor ei, va fi de 25% in 2005, si se va pastra pana in 2007.
“Bucurestiul a fost martorul unei cresteri spectaculoase a preturilor apartamentelor situate in zonele semicentrale, trend care se va mentine si in 2005, cauzat in principal de viitoarea denominare a monedei nationale, fluctuatiile cursului valutar, dar si de afluxul de forta de munca ce intentioneaza sa se stabileasca in Capitala”, este de parere Cezar Lazarescu, directorul general al companiei imobiliare Rom International Service (RIS).
In majoritatea cartierelor din Bucuresti (Drumul Taberei, Crangasi, Militari, Rahova, Vitan, Tineretului) vom asista la o crestere de 10-15% a pretului apartamentelor in cladiri construite deja, pana la nivelul de 700-900 de euro/metru patrat, mai spune acesta.
La sfarsitul lunii trecute, Dan Ioan Popp, presedinte si CEO al companiei de constructii si dezvoltare imobiliara Impact SA, avertiza asupra tendintelor de scumpire pe care le manifesta piata imobiliara si mai ales segmentul rezidential. Aceasta pentru ca, a motivat presedintele Impact, pe aceasta piata se pune accent pe constructiile de mana a doua.
Din numarul total de tranzactii pe piata imobiliara, aproximativ 600.000, doar 35.000-40.000 implica tranzactii cu case noi, restul avand ca obiect imobile de mana a doua, si mai ales apartamente. Iar in conditiile unei discrepante substantiale intre cererea si oferta de pe piata imobiliara romaneasca, preturile cresc intr-un ritm nejustificat, in opinia lui Popp.
Acesta este de parere ca imobilele noi sunt cele care aduc bunastare economiei, in timp ce imobilele vechi nu genereaza plusvaloare. In Romania, apreciaza presedintele Impact, 40% din unitatile de locuit existente au termenul de viata depasit.
O crestere sensibila de pret s-a produs in ultima luna a anului trecut si inceputul acestui an, si a fost resimtita in special pe segmentul rezidential. Majorarea de pret a fost, in mare parte, una “artificiala”. Proprietarii care intentionau, oricum, sa isi vanda locuintele, nu au mai facut-o, in asteptarea unor cresteri de pret previzionate de jucatorii din piata si publicate de mass-media. Reducerea ofertei de pe piata a avut ca prima consecinta o crestere de pana la 10% in unele cazuri, conform surselor din piata.
Cresterea preturilor care nu are la baza un plus de valoare, cum este cazul apartamentelor situate in cladiri vechi, in cartiere marginase ale Capitalei, este vazuta si de unii jucatori din piata ca fiind principala problema cu care se confrunta piata.
“Probabilele mutatii ale cererii pe piata rezidentiala, in sensul cresterii ofertei in imobile noi de apartamente situate la preturi intre 700 si 1.000 de euro/metru patrat construit in zone semicentrale si periferice vor influenta sensibil segmentul apartamentelor in imobile construite inainte de 1990”, a afirmat Vlad Sabadus, directorul general al companiei imobiliare Asco Properties.
Un alt factor care va contribui la ridicarea nivelului preturilor in aceste zone il constituie investitorii si companiile de constructii care cumpara terenuri la marginea acestor cartiere, tocmai pentru a dezvolta proiecte rezidentiale care au termen de livrare sfarsitul anului 2005 si inceputul anului 2006. Pretul la care acesti dezvoltatori cumpara terenurile variaza intre 1.000 si 1.200 de euro/metru patrat.
“Preturile de vanzare pe segmentul rezidential au evoluat in 2004 in functie de mai multe aspecte, cei mai importanti factori fiind lipsa acuta de locatii, ce a generat cresterea preturilor la terenuri sau majorarea costurilor cu forta de munca”, conform lui Ionut Dumitrescu, managing director la compania imobiliara Eurisko.
Pe segmentul inchirierilor de imobile rezidentiale, pe parcursul anului 2004 nu au existat fluctuatii mari la nivelul chiriilor, exceptie facand zona Baneasa, unde oferta a fost foarte variata si de foarte buna calitate, ceea ce a condus la o usoara micsorare a chiriilor. Previziunile pentru 2005 indica cel putin o mentinere a chiriilor la nivelurile actuale, in aceste zone din Bucuresti.
Preturile de tranzactionare vor creste si in cazul apartamentelor de lux situate in nordul Capitalei. Cauzele acestei majorari previzionate se regasesc, si in acest caz, in lipsa terenurilor care se preteaza constructiior de acest fel, precum si in intrarile de capital strain destinat investitiilor pe piata imobiliara. Aceste capitaluri vor fi atrase cu precadere catre proiecte imobiliare, avand in vedere raportul dintre riscul asumat si randamentul obtinut de catre investitori.
Toti acesti factori, cumulati, au condus la o crestere de pana la 1.500 de euro/metru patrat al pretului de vanzare al locuintelor de lux din Bucuresti. Comparativ cu preturile din restul capitalelor din Europa Centrala si de Est, care se ridica pana la 1.800-2.000 de euro/metru patrat, apartamentele de lux din Bucuresti se vor scumpi, cel mai probabil, cu 30% si in 2005.
Terenurile, miza jocului pe piata imobiliara
Se estimeaza ca pretul terenurilor extravilane din jurul Capitalei ar putea inregistra o crestere de pana la 100% in 2005, pe baza cererii in crestere care provine de la investitorii care mizeaza pe eventuala trecere a acestor proprietati in categoria terenurilor intravilane, implicit pe cresterea valorii acestora.
Daca in vestul tarii terenurile au fost cumparate de catre investitori italieni, germani sau austrieci, pentru a fi utilizate ulterior in circuitul agricol, langa Bucuresti o mare parte sunt achizitii speculative, exclusiv pentru a fi vandute ulterior la un pret mai mare. De asemenea, tintele predilecte ale investitorilor sunt loturile aflate in imediata apropiere a autostrazilor sau a proiectelor importante de infrastructura.
In prezent, pretul acestor terenuri oscileaza intre 100 si cateva sute de euro pentru un hectar, datorita structurii proprietatii – majoritatea proprietarilor sunt locuitori ai localitatilor limitrofe, care vand suprafete fractionate, in functie de necesitatile de moment, si care nu sunt foarte bine informati asupra preturilor pietei. Preturile terenurilor extravilane in tarile membre ale Uniunii Europene incep de la 1.500-2.000 euro pentru un hectar.
Zona de vest a tarii a beneficiat de un alfux de capital strain fara precedent in ultimii ani, care s-a resimtit si pe piata imobiliara.
In perioada 1998 – 2004 au existat solicitari pentru cumpararea unei suprafete de 430.000 de hectare situate in extravilan, semnandu-se peste 200.000 de contracte de vanzare – cumparare, arata un studiu al Ministerului Agriculturii publicat anul trecut. Raportul dintre solicitarile pentru terenuri si contractele semnate, in medie un contract pentru doua hectare, reprezinta un indicator al faramitarii excesive a pamantului in Romania, desi in ultimii doi ani s-a inregistrat o coagulare mult mai accentuata a terenurilor agricole in mainile catorva cultivatori.
Judetul Timis, se situaza de departe pe primul loc in topul vanzarilor de terenuri cu 108.000 de hectare reprezentand circa 15% din suprafata agricola a judetului. Urmatorul loc este ocupat de Arad cu vanzari de 34.000 de hectare, Constanta cu 15.000 de hectare si Caras – Severin cu 14.000 de hectare.
Regula pietei se aplica si la birouri
Raportat la capitalele tarilor din Europa Centrala si de Est, Bucurestiul are cele mai mici chirii pentru imobilele de birouri. De aceea, se astepata ca in 2005 pretul acestora sa creasca pana la 2.000 de euro/metru patrat in cazul tranzactiilor de vanzare-cumparare, este de parere Lazarescu.
De asemenea, nivelul mediu al chiriilor va fi de aproximativ 18 euro/metru patrat/luna, se arata in studiul RIS. Nivelul chiriilor spatiilor de birouri din Bucuresti este comparabil cu Praga sau Varsovia, si este mai ridicat decat in Budapesta, datorita ofertei mici de spatii de calitate. Varsovia, spre exemplu, are de peste 10 ori mai multe spatii de birouri clasa A.
alexandru.cerchez@zf.ro