România, țara paradoxului. Suntem o țară de mari proprietari imobiliari și în același timp o țară de asistați social. În domeniul imobiliar, criza i-a sărăcit doar pe cumpărători, iar prețul caselor a scăzut doar teoretic.
Băncile dădeau bani investitorilor să construiască, și românilor – să cumpere! Prețurile creșteau de la o lună la altă, piața imobiliară funcționa strună, și aducea României creștere economică! Povestea de amor între constructori, finanțatori și cumpărători s-a sfârșit într-o urâtă criză. Românul, optimist, a văzut partea plină a paharului: a sperat că locuințele se vor ieftini. Zadarnic, investitorii au preferat să nu vândă. Ba mai mult, unii recunosc că, în plină recesiune, au avut profit de cel puțin 25%.
Mii și mii de apartamente noi zac pustii, iar vânzătorii stau cu mâinile-n sân, relaxați. Își permit: unii au încasat deja profituri uriașe, alții au construit cu banii băncilor, iar băncile nu vor să-și șifoneze imaginea cu falimente în portofoliu. Culmea este că acum, când materialele de construcții s-au ieftinit – aproape nimeni nu mai construiește, ci se vaită că nu mai are cum să lase din preț.
Bancherii și investitorii prorocesc ba scumpiri, ba stagnări, dar realitatea dovedește că tranzacțiile sunt puține și la prețuri tot mai mici decât cele trâmbițate. Ce șanse are unul dintre motoarele importante ale economiei să pornească din nou, aflați chiar acum.
Până în 2008, 80% din cumpărătorii imobiliari erau investitori – mari și mici. Cumpărau că să vândă mai departe cu profit… și aceștia, mare parte, au reușit deja să revândă. Cine a rămas de căruță? Cumpărătorul final, care mai are zeci de ani de acum încolo rate peste rate. Unu la zero pentru investitor! Ce va fi de acum încolo? Ce se va întâmpla cu prețurile?
Teoretic – ieftinirile au fost mari! Practic, în București
nu găsești apartament vechi sub 1.000 de euro /mp! Iar cele noi,
care se prezintă la prețuri psihologice de 900 și ceva de euro
metrul pătrat, se vând de fapt la suprafața construitaa, deci mai
scump decât alternativa.
O analiză a ultimelor vânzări ne arată, totuși, că negocierile sunt dure. Cel mai ieftin s-au vândut garsonierele în Constanța. Cele mai scumpe, în Brașov și București. Apartamentele cu 2 camere costă între 40 de mii și 55 de mii de euro. Când vine vorba de 3 camere, Brașovul pare să fie mai ieftin. Cele mai mari prețuri s-au încasat în Constanța și București.
La menținerea prețurilor a contribuit și programul “Prima casă” – care a fost bestseller anul trecut! 40 de mii de locuințe vândute.
Studiile imobiliare arată că, în Capitală, investitorii mai au vreo 8.000 de locuinte noi pe care n-au reușit să le vândă. E lesne de înțeles de ce nu mai construiesc azi, deși materialele de construcții au ajuns acum la un minim istoric.
Domnul Gabriel Lupulescu este și investitor, și consultant și constructor și vânzător! Și miliardar! S-a apucat de construit blocuri în 2007. În Ghencea, la marginea Capitalei. A vândut atât de bine, încât criza nu l-a afectat, ba dimpotrivă! Și-a cumpărat Maybach de 450 de mii de euro – isterizând presa vremii de recesiune! Mai are apartamente nevândute și, totuși, mai construiește. Nici măcar nu se grăbește să vândă! În branșă e poreclit “beton”. Și are un stil aparte de a-și atrage cumpărători! Din 2007 și până acum a construit 750 de apartamente, mai are vreo 100 de vânzare – la preț vechi. E conștient că azi cumpără doar cine se grăbește să se mute-n casă nouă!
Din turn, de la etajul 24, România imobiliară se vede diferit. Mihai Diconescu este reprezentantul unui fond de investiții britanic. O investiție evaluată la 120 de milioane de euro. Parteneri: un fond de investiții listat la bursă din Londra și o companie indiană. 380 de apartamente nevândute, plus alte sute în lucru. Și, totuși, relaxare. Clădirile din care a scos deja profit se văd cu ochiul liber. Firma a făcut în 2007 un profit destul de consistent. Și are o prezență destul de bună în Bulgaria.
Bulgaria – El Dorado imobiliar și nu prea, deși criza a coborât prețurile mai bine decât la noi. Chiar și cu peste 60% în unele complexuri rezidențiale. Iar euro nu a crescut, ci a rămas constant la două leva. Pe când la noi, degeaba a scăzut prețul în euro, dacă euro a sărit de la 3,7 la peste 4 lei, iar noi încă lucrăm pe lei. Cumpărătorii sunt puțini. Rușii sunt acum investitorii de ocazie. Aici autoritățile au cam stricat socotelile investitorilor imobiliari. Au interzis orice fel de tranzacție imobiliară cu bani gheață! Cine încalcă legea, plătește între 25% și 50% amendă!
Ne întoarcem cu picioarele pe pământ . Într-o agenție de
cartier, București. Tranzacțiile se fac greu! Cumpărătorul
imobiliar de azi e chibzuit. Are de unde alege.
Casele noi se vor ieftini abia după ce se vor ieftini și apartamentele. Singurele ieftiniri concrete sunt la marginea orașelor.
Investitorii sunt și mai lacomi decât vânzătorii de apartamente vechi. Cei care au început proiectele în 2005 au făcut profituri aberante, cum nu s-au mai văzut în altă țara europeană – 30-40%, față de 10-14%. Românii cumpărau cu 1.200.1.600 de euro/mpĂ TVA, ba chiar și 2.000, iar construcția în sine nu costă mai mult de 500 de euro pe metru pătrat.
Ne întoarcem la blocurile proaspăt construite de investitorii români. S-au adaptat repede la condițiile de criză și au căzut în picioare. Investitorul Victor Stoiculescu și-a socotit un profit pierdut de 35 de milioane de euro, dar chiar și așa nu renunță la visul de a mai clădi încă 3.000 de locuințe. A avut ceva cheltuieli cu recompartimentarea apartamentelor prea mari pentru bugetul mic al românilor. A învățat din greșeli. S-a zis și cu risipa. Acum e chibzuit și investitorul.
Investitorul e conștient că a aruncat prețul mult prea sus pentru puterea noastră de cumpărare, dar, în ciuda crizei economice, are încredere în dorința românească de a fi proprietar cu orice preț.
Un investitor străin știe că românii țin în bănci 25 de miliarde de euro. Doar că nu vor să-i mai bage în buzunarul dezvoltatorilor, fiindcă nu se întrevede un profit.
Un principiu de bază al îmbogățirii este să faci bani pe banii altora. În orice domeniu – dar mai ales în cel imobiliar! Investitorii au construit mai întâi pe banii cumpărătorilor. Pentru micile proiecte, banii dați avans de doritori ajungeau cu vârf și îndesat să acopere costul construcției. Restul era profit. Marii investitori au adăugat la finanțare banii băncilor, care s-au aruncat în piață fără să le pese de consecințe. Pentru bănci, investiția era pe termen relativ scurt, blocurile s-au construit și vândut. Profitul încasat. E drept, au fost și falimente, dar puține și cu happy-end – victime colaterale, cumpărătorii finali.
Băncile finanțatoare nu se grăbesc nici să scadă prețul, nici să execute silit și nici să relaxeze creditarea. Investitorii nu se grăbesc să ieftinească, nici construiască. Nu fac decât să întârzie ieșirea din criză. Așadar, până nu scad prețurile, criza nu va trece. Până în 2008, construcțiile creșteau cu 30% trimestrial, dar, din din martie 2009, au scăzut cu 15% pe trimestru. Motorul principal al economiei, principalul generator de consum rămâne deocamdată pe butuci.
Reportaj difuzat de ProTV emisiunea “România, iubesc!” din 22 mai 2011