Familia oamenilor de afaceri Buyukhanli din Turcia, care construiește proiectul Cosmopolis din comuna Ștefănești, a schimbat complet graficul lucrărilor, a redimensionat apartamentele și a decis că nu mai este nevoie de un antreprenor general și că locuințele pot fi construite chiar de ei, cu costuri reduse cu 30%. Toate aceste mutări au fost realizate cu scopul de a contracara prăbușirea pieței imobiliare, scrie revista BUSINESS Construct.

Ca să ajungi la proiectul Cosmopolis, aflat la nord de Capitală, în comuna Ștefănești, una dintre căile de acces este prin Pipera. Două pasaje, unul la calea ferată și altul peste șoseaua de centură au mai fluidizat din trafic în ultimii doi ani, dar lucrările la pasajul de la Calea Floreasca și strada Barbu Vă­cărescu, precum și drumul pe o singură bandă de pe Pipera-Tunari provoacă încă dureri de cap șoferilor, în special la orele dimineții.

Ajuns pe șoseaua de centură, extinsă în acea zonă la patru benzi, lucrurile se simplifică până ajungi în dreptul panoului ce indică drumul către Cosmopolis, de unde se văd blocurile ansamblului cu acoperișuri de culoare verde deschis. Venind dinspre Pipera-Tunari, nu ai acces la acel drum, aflat în partea stângă, ți­nând cont de “regimul de autostradă” al centurii, astfel că ești nevoit să parcurgi încă 2,5 kilometri până la următoarea ieșire de pe centură și alți 2,5 kilometri înapoi pe celălalt sens, astfel încât drumul spre Cosmopolis să îți ajungă pe partea dreapta. Un drum betonat de câteva sute de metri, presărat cu mai multe limitatoare de viteză cam înalte, leagă centura Capitalei de cel mai mare proiect rezidențial ridicat în comunele din nordul Bucureștiului și una dintre cele mai mari investiții imobiliare derulate în România până în prezent.

Proiectul este locuit în prezent de peste 350 de familii, respectiv 800 de oameni, care ocupă doar o parte dintre cele 634 de apartamente și case finalizate în cadrul complexului.

Gradul de ocupare este mult mai mic decât cel vizat înainte de criză, astfel că și procesul de construcție a fost recalculat.

“În 2008 aveam 1.200 de antecontracte. Printre acestea erau și contractele cu doi investitori, unul care dorea să cumpere 225 de apartamente și altul cu 100 de apartamente, care nu au mai găsit finanțare pentru a completa achizițiile. Astfel, am comprimat tranzacțiile la circa 50 de apartamente cu fiecare dintre investitori și am terminat cu antecontractele dinainte de criză”, spune Ahmet Buyukhanli, cel care conduce în prezent dezvoltarea proiectului Cosmopolis, realizat prin intermediul firmei Opus Land Development.

Buyukhanli, care face parte din familia care controlează afacerea cu apartamente, a luat două decizii strategice în perioada crizei: a preluat personal conducerea proiectului, astfel că timp de 4-5 zile pe săptămână poate fi găsit în România, și a renunțat la firma de construcții care se ocupa de realizarea proiectului, alegând să lucreze doar prin subcontractori monitorizați de o echipă internă.

Circa 150-200 de oameni sunt în prezent pe șantierul din Cosmopolis, care finisează câteva vile și lucrează la alte blocuri, în condițiile în care până la finalul anului în complex ar trebui finalizate alte 180 de locuințe.

Cu 30% mai ieftin

“Am redus costurile de construire cu circa 30% de când a început criza și construim singuri, fără un antreprenor general. Prețurile au scăzut cu același nivel, de 28-30%”, spune Buyukhanli, care vinde în prezent garsoniere în Cosmopolis cu o suprafață construită de 50 mp la un preț de 38.000 de euro, fără TVA.

Dezvoltatorii imobiliari au devenit mult mai flexibili în ultimii ani. La intrarea în showroom-ul Cosmopolis este parcat un Renault roșu, care poate fi oferit drept discount cumpărătorilor de apartamente, în funcție de preferințe. Unii au mașină, astfel că vor loc de parcare, în timp ce alții caută alte “bonusuri” pentru a cumpăra în prezent un apartament situat totuși la marginea Capitalei, în condițiile în care de la etajele superioare ale complexului pot fi observate turme de oi.

“Toți au cereri speciale. Practic, trebuie să avem câte un alt proiect pentru fiecare client. Am creat produse noi pentru cumpărători. Poate așa trebuia să fie de la început. Acum, facem rezervarea apartamentului pentru o lună, timp în care banca verifică dacă acel client este eligibil, se plătește avansul, se ia împrumutul, iar noi oferim garanție bancară, astfel că și clientul este asigurat în situația în care nu finalizăm apartamentul”, spune Buyukhanli.

Atmosfera prin complex pare relaxată: copii care se plimbă cu bicicleta departe de zona în care sunt ridicate noile blocuri, în timp ce un câine-lup stă liniștit într-un țarc amenajat de proprietarul unui apartament de la parterul unuia dintre blocuri.

Pe de altă parte, pe un gard de la intrarea în complex un anunț îți distrage atenția: “Nu cumpărați apartamente în Cosmopolis până nu vedeți și oferta noastră”. Buyukhanli spune că este vorba de un investitor mai mic, care a cumpărat câteva apartamente pe care încearcă să le revândă. Sunt mai ieftine? “Cum ar putea fi mai ieftine?”, se întreabă reprezentantul Cosmopolis, în condițiile în care investitorii speculativi cumpărau apartamente în perioada 2007-2008, când și prețurile în imobiliare erau mai mari. Oricum, poate merită un telefon, ți­nând cont de situațiile dificile în care au ajuns o parte dintre investitorii speculativi în apartamente.

Anul 2009 este în schimb unul de care Buyukhanli nu își amintește cu prea mult drag. Lucrurile însă au început să se îmbunătățească din a doua jumătate a anului trecut.

“Au fost luni în 2009 în care nu am vândut nimic. A fost cel mai rău an. În 2009 vindeam cam 2-3 apartamente lunar, dar din iulie 2010 am ajuns la vânzări de 6-8 apartamente lunar și am avut chiar 10-12. În prezent avem 11 clienți «în pending»”, spune Buyukhanli.

În funcție de ritmul de vânzare este stabilit și ritmul de construire a locuințelor. La sfârșitul lui 2009, lucrările au fost oprite aproape complet și au fost reluate după circa nouă luni. În 2008 firma avea circa 1.000 de muncitori pe șantier, dar în prezent numărul lor se ridică la 150-200 și poate crește până la maximum 500, ți­nând cont de noile realități ale pieței.

Case de 90.000 de euro

Aceste “noi realități” impun însă și un nou profil de locuințe. Faza a doua a proiectului, cu o suprafață construită de 115.000 de metri pătrați, ar urma să fie finalizată în decurs de trei-patru ani, dintre care 20.000 de metri pătrați anul acesta.

Terenul de circa 100 de hectare pe care firma îl deține în Ștefănești permite însă și derularea altor construcții, în paralel.

“Vrem ca în 2012 să începem și a treia fază, la care să lucrăm în paralel. Această etapă ar urma să fie formată doar din case mai mici, cu două etaje, trei camere și o suprafață de 106 metri pătrați, la prețuri de 90.000 de euro plus TVA, în grupuri de câte opt.”

Această etapă s-ar “mula” mai mult pe una dintre cerințele clasei medii: dacă tot mă mut în afara orașului, măcar să stau într-o “casă pe pământ”. În plus, la acest preț TVA-ul perceput ar fi de 5%, mult mai mic față de nivelul de 24%, cu cât sunt impozitate tranzacțiile cu locuințe mai scumpe de 380.000 de lei (93.000 de euro) vândute de persoane juridice.

Până în prezent, în cadrul proiectului au fost construite doar vile de mari dimensiuni, cu prețuri de 300.000-400.000 de euro, și apartamente în blocuri cu până la zece etaje, unele având suprafețe prea mari pentru posibilitățile cumpărătorilor din aceste zile.

Câte apartamente mai sunt acum de vânzare în Cosmopolis? În blocurile finalizate, deși circa 200 de apartamente sunt încă nelocuite, dezvoltatorii mai au doar 15 unități spre vânzare, în timp ce dintre cele 180 de apartamente care ar trebui finalizate în acest an, sunt vândute doar ceva mai mult de 20 de unități.

Per total, conform noilor calcule, în cadrul complexului ar putea fi ridicate peste 8.000 de locuințe, într-un termen determinat în momentul de față doar de evoluția cererii pentru locuințe. Puține sunt proiectele în care au fost ridicate până în prezent mai mult de 1.000 de apartamente noi pe piața locală, astfel că varianta celor 8.000 de locuințe este deocamdată greu de imaginat.

Citiți materialul complet în revista Business Construct – www.zf.ro/business-construct

Subiecte #Buyukhanli#Cosmopolis#locuinte#stefanesti