La jumătatea lunii iunie austriecii de la Immofinanz au reușit să semneze cu Adama contractul de achiziție a 70% din acțiunile companiei pentru 42 mil. euro, o tranzacție negociată timp de 18 luni pe axa Nicosia-Viena, dar cu efecte în primul rând în București. Investitori imobiliari care au terenuri pentru mii de apartamente în țară sunt mulți, dar majoritatea vor să scape de ele. Rareori se găsesc cumpărători. Din acest punct de vedere, achiziția austriecilor a fost surprinzătoare, dar dacă s-a ajuns la prețul corect, tranzacția poate deveni un reper.
“Am început discuțiile pentru preluarea Adama la începutul anului trecut. Nu-mi amintesc cine a deschis negocierile. Noi încercam să obținem controlul asupra investițiilor noastre minoritare transformându-le în pachete deținute în totalitate și la adunările acționarilor am început să analizăm opțiunile. Procesul a durat destul de mult deoarece discuțiile au fost purtate cu 5-6 acționari internaționali, iar negocierile privind prețul au fost de asemenea îndelungate. Tranzacția a fost semnată pe 16 iunie, în Cipru, în urma unei proceduri complexe”, povestește Daniel Riedl, membru al boardului executiv în cadrul fondului austriac de investiții Immofinanz.
Immofinanz, cel mai mare proprietar de active imobiliare de pe piața locală, cu un portofoliu de circa 900 mil. euro, este condus în prezent de un consiliu format din trei manageri. Dintre cei trei, Riedl, 42 de ani, este responsabil de sectorul rezidențial și are un mandat de șase ani, început în 2008.
Dacă Immofinanz este pe piața locală cel mai
mare proprietar de birouri din București, cu un portofoliu de
aproape 200.000 mp, și un jucător de top pe piața mallurilor, cu
patru proiecte operaționale în portofoliu, consolidarea poziției pe
piața rezidențială prin achiziția Adama pare o decizie firească.
Austriecii nu erau străini de activitatea Adama, companie care,
dintre investitorii străini, a realizat cele mai multe apartamente
noi pe piața locală – circa 1.500 în București, Ploiești, Brașov,
Bacău și Iași.
În 2007 Immofinanz a intrat în acționariatul Adama printr-o investiție de 60 de milioane de euro, care i-a adus însă la acea vreme o participație de doar 25%, care evalua compania la 240 de milioane de euro. Prin actuala tranzacție însă, 60 de milioane de euro este valoarea întregii companii Adama, astfel că se poate spune că față de vârf, prețurile terenurilor de pe piața locală au scăzut cu 75%.
Ce s-a cumpărat de fapt? Dintre cele 1.500 de apartamente
ridicate de Adama numărul locuințelor nevândute se ridică la
aproximativ 500 de unități, în timp ce compania deține alte 40 de
loturi de teren pentru dezvoltări ulterioare, pe care pot fi
ridicate circa 13.000 de apartamente, dintre care 10.000 în
România. Terenurile de pe piața locală au o suprafață de circa 47,5
hectare și sunt situate atât în București, în Titan, Pipera sau
Pantelimon, dar și în Arad, Oradea, Timișoara, Bacău și Brașov.
Spre comparație, Immofinanz a plătit acum pentru Adama banii cu care în urmă cu 4-5 ani se putea cumpăra doar un teren precum cel al fostei fabrici Tricodava din Capitală, de doar 5,4 ha.
Adama este o companie care s-a dezvoltat puternic începând cu anul 2006, fondatorii David Flusberg, Dvir Cohen-Hoshen și Isaac Cohen-Hoshen atrăgând printre acționari companii precum Tiger Global, Goldman Sachs și Lehman Brothers.
Acum toți acești acționari au decis să își vândă participațiile, iar tranzacția a fost cu atât mai complicată cu cât Lehman Brothers nu mai are angajați, după colapsul din toamna anului 2008, astfel că discuțiile au fost purtate cu administratorul judiciar. Tranzacția a fost semnată la Nicosia, unde sunt înregistrate firmele aflate în spatele Adama, dar mai multe părți direct implicate și-au dat acordul pentru tranzacție “prin corespondență”. Acum este așteptată doar decizia Consiliului Concurenței cu privire la aprobarea tranzacției, pentru ca portofoliul imobiliar local al Immofinanz, deja consistent, să cuprindă alte 36 de hectare. Austriecii au avut pentru această tranzacție trei echipe de consultanți, due diligence-ul juridic a fost realizat de Clifford Chance Badea, birourile BDO din București și Viena au fost responsabile de auditul fiscal, în timp ce casa de avocatură Stelios Americanos din Nicosia a fost consultantul tranzacției.
Ce se schimbă în cadrul Adama după această
tranzacție, firmă care numără 85 de angajați?
“Am cumpărat întreaga companie și vrem să păstrăm actuala structură. Avem o înțelegere cu managementul, iar președintele, CEO-ul și COO-ul vor rămâne în cadrul companiei cel puțin pentru o perioadă de tranziție, de un an. Vom păstra numele Adama. Brandul este o comoară și o parte importantă din valoarea companiei. După cum știți, nu mai sunt mulți dezvoltatori rezidențiali activi în piață”, mai spune Riedl, prin intermediul unei teleconferințe.
Chiar și interviul acordat de Immofinanz reprezintă o noutate. Deși austriecii au luat o poziție extrem de puternică pe piața locală în ultimii 5-6 ani, aparițiile publice ale oficialilor companiei sunt extrem de rare. La târgurile internaționale destinate dezvoltatorilor imobiliari din Cannes, München sau Viena, compania are de regulă standuri, dar până de curând programarea unui interviu era o misiune aproape imposibilă.
În România, singurele apariții în fața presei ale
reprezentanților Immofinanz au fost cele de la deschiderea celor
patru malluri deținute, respectiv Euromall Pitești, Polus Cluj,
Armonia Arad și Gold Plaza Baia Mare. Riedl spune că în prezent
vine cam o dată pe lună în România, dar după preluarea Adama
periodicitatea vizitelor va crește la 10-15 zile, în condițiile în
care compania intenționează să păstreze planurile Adama, și anume
de a începe construcția a două blocuri în Titan, pe parcursul
acestui an.
700 de apartamente în Titan. Titanul este de altfel cartierul unde Adama se simte cel mai bine. Aici compania a ridicat peste 700 de apartamente în proiectele Armonia, Edenia, Swiss Cottage, Optima și Titanium, iar în Armonia, Edenia și Optima compania deține spații și pentru alte blocuri, care ar putea fi începute pe parcursul următorului an.
Piața rezidențială rămâne însă cea mai afectată la nivelul pieței imobiliare, în condițiile în care numărul de tranzacții rămâne scăzut, iar cumpărătorii se îndreaptă în special spre apartamente ieftine, care pot fi finanțate prin programul Prima casă, unde se pot obține finanțări la un avans de doar 5%.
De ce a făcut totuși Immofinanz această achiziție și cum vor arăta apartamentele dezvoltate de companie? “Știm că este o situație dificilă pe piața rezidențială, dar considerăm că este momentul potrivit să facem acest pas. Numărul de apartamente vândute de Adama s-a dublat în ultimele luni, astfel că putem spune că vedem semne de revenire. Vom construi apartamente pentru clasa de mijloc, apartamente mai mici, care să fie accesibile. Nu mă aștept ca prețurile să mai scadă în București. Credem că piața ne va arăta care sunt prețurile la care vom putea vinde apartamentele”.
Adama vindea apartamente cu două camere în
Titan la prețuri de circa 55.000-60.000 de euro, cu TVA inclusă,
dar problemele mai mari sunt în ceea ce privește vânzarea
locuințelor ridicate în orașele mai mici, precum Ploiești sau
Bacău, unde mai mult de jumătate dintre apartamentele finalizate nu
și-au găsit cumpărător încă. Achiziția Adama a fost determinată
însă și de un alt motiv decât cel strict legat de portofoliul de
terenuri deținut de compania israeliană. Immofinanz deține în
România propriile terenuri, 12 la număr, pe care intenționează să
dezvolte, când piața o va permite, proiecte de locuințe.
Dintre acestea, cele mai mari ar fi platformele Rocar și Ventilatorul din Capitală, destinate unor dezvoltări mixte, dar care sunt blocate în momentul de față, ca majoritatea dezvoltărilor grupului austriac. În aceste condiții, potențialul de dezvoltare al companiei se majorează cu alte câteva mii de locuințe.
Planuri pentru 10-15 ani? “Vom folosi infrastructura Adama
și pentru dezvoltarea proiectelor rezidențiale ale Immofinanz din
orașe precum București sau Brașov. Principalul scop al nostru este
să aducem proiectele la stadiul în care să poată fi începute în
funcție de momentul în care situația pieței o va permite și nu în
funcție de previziuni exagerat de optimiste”, spune Riedl sec, fără
a avansa orizonturi de timp care, ținând cont de instabilitatea
economică la nivel european, ar putea fi date peste cap în termen
de doar câteva zile.
Pe segmentul rezidențial, Immofinanz deține în Europa un portofoliu de 2,4 mld. euro, format în special din locuințe destinate închirierii pe piețe mai mature, precum Austria sau Germania. Reprezentanții Immofinanz spun însă că acest model de business pentru piața locală nu prezintă interes în momentul de față, în condițiile în care românii sunt mai interesați să cumpere proprietăți accesibile decât să închirieze.
Pe piețele din vest, să trăiești toată viața în chirie nu este un lucru ieșit din comun, în timp ce în România oamenii caută să dețină locuința în care stau, în ciuda faptului că, raportat la salarii, apartamentele din România sunt cele mai scumpe din regiune, alături de cele din Rusia.
Modul de abordare a pieței locale de către Immofinanz este însă mult diferit față de perioada 2005-2007, când austriecii nu lipseau de la nicio masă de negociere și erau dispuși să supraliciteze pentru a-și trece în portofoliu numeroase active.
Începând cu 2008 compania a intrat într-un proces de restructurare, prin care managementul a fost schimbat, cele mai multe proiecte au fost înghețate, iar compania a încercat să scape de parteneriatele în care intrase cu diverși dezvoltatori. În rapoartele financiare din 2009 și 2010 reprezentanții companiei notau aproape de fiecare dată că România este piața cea mai afectată, care ridică cele mai mari probleme. Cu toate acestea, activele de pe piața locală reprezintă și astăzi cea mai mare pondere în portofoliul companiei din afara Austriei, de aproape 10%, în condițiile în care compania a renunțat pe piața locală doar la acțiunile deținute în câteva proiecte mai mici alături de compania SĂB Gruppe, deși și-a manifestat de mai multe ori intenția de a vinde și alte proprietăți.
Interesul pentru piața locală a rămas însă și datorită conjuncturii nefavorabile provocate de lipsa altor investitori interesați de piață, în condițiile în care alte țări, precum Polonia sau Cehia, și-au revenit mai repede. “Care ar fi fost altă soluție? Dacă vindeam când prețurile erau jos, am fi pierdut. Am lucrat mult la portofoliu în ultimii ani. Piața își revine mai încet decât Polonia sau Cehia, dar simțim primele semne”.
Glonțul
pe la ureche. Immofinanz construiește în momentul de față
un singur proiect în România, mallul Maritimo Constanța, a cărui
inaugurare este programată pentru toamnă. În Polonia se lucrează
la o extensie de mall în Katowice și la mai multe proiecte de tip
Stop.Shop, alte malluri fiind în construcție în Praga și Moscova.
Totodată, compania construiește un proiect mixt în Köln, Germania,
și mai multe ansambluri rezidențiale în Austria.
Pentru o firmă a cărei valoare de piață scăzuse în 2008 de circa 20 de ori, de la 12 miliarde de euro până la 500-600 mil. euro, se poate spune că proiectele în curs reprezintă o performanță. Compania ajunsese la pierderi de peste 2 mld. euro.
Ulterior, interesul acționarilor a revenit, astfel că în 2009 acțiunea Immoeast a fost cea mai profitabilă din lume, potrivit indicelui MSCI World Index, după o majorare a prețului de opt ori. Acum compania se menține la o capitalizare de circa 3 miliarde de euro.
Două ar fi investițiile mari blocate în România la jumătatea construcției: mallurile din Galați și Craiova, unde structurile au fost ridicate, dar de circa trei ani lucrările n-au mai avansat aproape deloc.
“Pentru unele proiecte mai așteptăm un contract de închiriere,
pentru altele o autorizație. În ceea ce privește mallurile din
Galați și Craiova, din punctul nostru de vedere piața nu este
pregătită pentru acest tip de proiecte. Credem însă că lucrurile se
vor schimba curând. România rămâne una dintre piețele importante
pentru noi și credem că este un moment potrivit să fim aici, să
facem proiecte, dar și să câștigăm bani”, a concluzionat managerul
Immofinanz, care pe parcursul celor 13 ani de când lucrează în
companie a văzut toate etapele ciclului imobiliar.
Tranzacții de criză
-
decembrie 2008: Immofinanz cedează austriecilor de la S+B Gruppe participațiile deținute în șapte proiecte comune;
-
aprilie 2009: Immofinanz scoate EFG din acționariatul a 4 proiecte, două din București și două din Brașov. EFG deținea 10% din aceste proiecte;
-
mai 2009: Immofinanz cumpără de la Eyemaxx 50% din companiile care dețineau două proiecte logistice în Ploiești și Timișoara, precum și terenuri pentru alte proiecte în Brașov, Sibiu și Târgu-Jiu;
-
aprilie 2010: Immofinanz cumpără 10% din proiectul de mall West Gate Craiova, devenind unic acționar;
-
mai 2010: Immofinanz rămâne unic acționar al proiectelor de malluri Euromall Galați și Polus Constanța după ce a cumpărat 75% din primul proiect și 85% din mallul de pe litoral;
-
martie 2011: Immofinanz anunță achiziția a 20% din Gold Plaza Baia Mare, mall în care a devenit de asemenea unic acționar;
-
iunie 2011: este anunțată achiziția a 70% din Adama, tranzacție de 42 mil. euro, cea mai mare a austriecilor din ultimii trei ani pe piața locală.
