Până la momentul intrării în vigoare a noului Cod civil român, la data de 1 octombrie 2011, legiuitorii și redactorii vechiului Cod civil și Codului comercial nu au fost preocupați de consacrarea legislativă a perioadei precontractuale, concentrându-și atenția asupra momentului formării contractului și a etapelor ulterioare acestuia.
Negocierile sunt o etapă premergătoare oricărui contract, etapă pe parcursul căreia părțile au o conduită prin care încearcă să ajungă la o înțelegere din punctul de vedere al termenilor comerciali în vederea perfectării tranzacției prefigurate.Prin acest articol vom încerca să surprindem sfera obligațiilor precontractuale, în mod special cu privire la tranzacțiile imobiliare, conținutul acestor obligații, precum și efectele acestora.
Afectate de realitățile cotidiene și, implicit, de expansiunea relațiilor comerciale, tranzacțiile imobiliare s-au debarasat de atribute exclusiv “locale” sau “regionale”, devenind din ce în ce mai importante relațiile “transfrontaliere”, “multinaționale” sau chiar “globale”.
În acest context, cheltuielile suportate de părți pe parcursul negocierilor și a relațiilor precontractuale încep să capete o nouă anvergură, nemaifiind indiferent pentru participanți de a cunoaște cine le suportă în cazul în care negocierile eșuează.
Alături de consacrarea expresă a libertății contractuale în art. 1169 din noul Cod civil, legiuitorul a dedicat o reglementare expresă perioadei negocierilor, fiind introduse concepte și noțiuni specifice privitoare la libertatea negocierilor, obligația de a negocia cu bună-credință, obligația de confidențialitate pe parcursul negocierilor și răspunderea părților pentru nerespectarea obligațiilor din perioada precontractuală.
Având în vedere trăsăturile specifice tranzacțiilor imobiliare, în special cu privire la proiectele “build-to-suit” care trebuie dezvoltate de proprietari conform cerințelor și condițiilor necesare viitorului proprietar sau chiriaș, etapa negocierilor și stabilirea condițiilor (pre)contractuale încă din fazele incipiente joacă un rol primordial.
Derularea negocierilor impune participanților un comportament îndreptat în vederea ajungerii la un consens, fiind necesar a fi respectate o serie de obligații, neîndeplinirea cărora fiind sancționată în mod expres de NCC prin consacrarea unei răspunderi delictuale specifice. Astfel, conform art. 1183(4) din NCC: “Partea care inițiază, continuă sau rupe negocierile contrar bunei-credințe răspunde pentru prejudiciul cauzat celeilalte părți. Pentru stabilirea acestui prejudiciu se va ține seama de cheltuielile angajate în vederea negocierilor, de renunțarea de către cealaltă parte la alte oferte și de orice împrejurări asemănătoare.”
Pentru a putea determina întinderea răspunderii antrenate în sarcina celui care “inițiază, continuă sau rupe negocierile contrar bunei-credințe” este necesar să înțelegem noțiunea de “bună-credință” pe parcursul negocierilor.
“Buna-credință” este prezumată în noul Cod civil (art. 14(2)), fiind definită expres în materie de accesiune (art. 586), dobândirea drepturilor tabulare (art. 901(2)), dobândirea proprietății mobiliare (art. 938), dobândirea fructelor (art. 948) și negocieri (art. 1170 și art. 1183).
Cu privire la etapa negocierilor, conform art. 1183(2) din NCC, “partea care se angajează într-o negociere este ținută să respecte exigențele bunei-credințe”, iar părțile “nu pot conveni limitarea sau excluderea acestei obligații”. În plus, noul Cod civil menționează în art. 1183(3) doar una din situațiile în care părțile acționează contrar exigențelor bunei-credințe: “Este contrară exigențelor bunei-credințe, între altele, conduita părții care inițiază sau continuă negocieri fără intenția de a încheia contractul.”
Astfel, în eventualitatea disputelor între părți cu privire la respectarea exigențelor impuse de buna- credință la negocieri, instanțele vor avea misiunea dificilă de a stabili, pe baza probelor furnizate de părți, elementul volitiv ce constă în intenția (sau lipsa intenției) de a încheia contractul supus negocierilor.
Deoarece art. 1183(3)se limiteaza doar la un exemplu, putem adăuga următoarele situații consacrate de doctrina și jurisprudența franceză cu privire la obligațiile părților de a acționa cu bună-credință pe parcursul negocierilor:
-
de a participa într-o manieră constructivă la negocieri, în vederea ajungerii la un acord;
-
de a nu face propuneri vădit inacceptabile, susceptibile să conducă la eșuarea negocierilor;
-
de a nu reveni cu lejeritate asupra angajamentelor asumate;
-
de a informa și a se informa asupra tuturor elementelor contractului;
-
de a lăsa un termen de reflecție rezonabil etc.
După cum am menționat anterior, în măsura în care se poate face dovada că una dintre părți a acționat pe parcursul negocierilor “contrar exigențelor bunei-credințe” atunci aceasta poate fi trasă la răspundere pe temei delictual și obligată la plata prejudiciilor cauzate.
Crearea unui regim legal care reglementează explicit obligațiile părților pe perioada negocierilor precontractuale este salutară deoarece generează o certitudine din punctul de vedere al obligațiilor și potențialelor sancțiuni aplicabile.
Pe de altă parte, consacrarea legislativă a răspunderii precontractuale va reclama un nivel mai ridicat de prudență din partea participanților la mediul comercial.
Adrian Cazan este avocat asociat DLA Piper