Fără îndoială, prezența parlamentarilor britanici pe Aeroportul Luton, în prima zi a Anului Nou, în așteptarea temutului val de emigranți români a fost un moment amuzant. Un teatru politic inteligent, gândit să atragă voturi.
De partea cealaltă, românii s-au văzut angrenați în vâltoarea discuțiilor despre străinii care ar urma să vină în țară și să le cumpere tot pământul agricol. Ziua de 1 ianuarie a marcat sfârșitul unei tranziții de șapte ani de la aderarea României la Uniunea Europeană, perioadă în care străinii nu aveau dreptul să dețină pământ în mod direct. (Cumva, în mijlocul atâtor frământări și profeții apocaliptice, nimeni nu a explicat publicului din România că cetățeanii străini – fie ei din Uniunea Europeană sau din altă parte – dețin în mod indirect terenuri agricole în țară încă din anii ’90; și că majoritatea lor va investi în continuare și de acum înainte, prin intermediul unor companii românești cu răspundere limitată).
Provocări pentru agricultura românească
Într-un moment în care consolidarea suprafețelor de teren agricol, astăzi extrem de fragmentate, reprezintă un obiectiv de interes național, Guvernul impune măsuri a căror consecință va fi perpetuarea unor probleme ce există de aproape un sfert de secol. În lipsa unei consolidări rapide, la scară mare, prea puțini dintre marii investitori în agricultură (fie ei autohtoni sau străini) vor avea succes în România. Astfel, agricultura va suferi în continuare de lipsa acută de fonduri necesare, printre altele, pentru investiții în echipamente și infrastructură. În consecință, ani la rând, dacă nu chiar decenii, România nu își va putea atinge potențialul maxim de exportator de produse agricole. Chiar dacă presa locală relatează că agricultura a contribuit cu aproape jumătate la creșterea economică din 2013, această statistică reflectă, de fapt, slăbiciunea relativă a celorlalte componente ale economiei românești.
Noua lege: restricții
Noua lege – publicată în Monitorul Oficial pe 13 martie 2014 și urmând să intre în vigoare pe 12 aprilie 2014, implementează măsuri care vor pune investitorii în dificultate, într-un moment în care România devine un punct fierbinte pe harta agribusiness-ului. Noua lege prezintă două elemente cu precădere problematice. Desigur, pot să apară și alte semne de întrebare odată cu publicarea normelor metodologice, la mijlocul lunii aprilie. (Este interesant că termenul limită pentru publicarea lor este la șapte zile după intrarea în vigoare a legii, ceea ce probabil că va atrage o blocare a tranzacțiilor cu terenuri în extravilan în această perioadă).
Dreptul de preemțiune
Noua lege prevede dreptul de preemțiune în cazul vânzărilor de terenuri agricole din extravilan inițiate de către persoanele fizice și – în urma amendamentelor aplicate după ce Președintele Băsescu a întors proiectul de lege la Parlament – de către persoanele juridice, respectiv companii. În consecință, la 30 de zile de la publicarea legii, orice tranzacție de acest fel se va supune dreptului de preemțiune în ordinea priorității: co-proprietari, chiriași, proprietari ai terenurilor învecinate și statul român.
Nerespectarae acestui drept de preemțiune atrage atât nulitatea absolută a actului de vânzare, cât și amenzi de până la 100.000 RON (puțin peste 22.000 de Euro). (Legea nu precizează clar cine anume este pasibil de această amendă. Poate atât vânzătorul, cât și cumpărătorul?). În condițiile în care prețul terenului agricol din România este, în general, sub 4.000 de euro la hectar, un potențial cumpărător nu poate ignora această obligație decât pe propria răspundere (ca să nu mai vorbim de problema nulității absolute în sine).
Avizele necesare
Legea prevede că Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale sau direcțiile sale locale (în funcție de mărimea terenului în cauză) trebuie să emită o confirmare oficială a faptului că dreptul de preemțiune a fost aplicat corespunzător. Ca și în cazul de mai sus, nerespectarea acestei obligații atrage nulitatea absolută a tranzacției și o amendă de până la 100.000 RON. (Din nou, nu este clar cine platește această amendă). Deși legea impune un termen de șapte zile lucrătoare în care Ministerul să emită scrisoarea de aprobare sau respingere a transferului de proprietate, este greu de anticipat în ce măsură acest termen va fi respectat, precum și modul în care procesul de aprobare va influența derularea tranzacției. Ca să dăm un exemplu, judecătorii sunt obligați, prin lege, să își redacteze în scris deciziile în termen de 30 de zile de la audieri; cu toate acestea, nu este un lucru neobișnuit ca perioada în cauză să se extindă la 60, 90 sau chiar mai multe zile – uneori chiar mai bine de un an.
Noua lege: consecințe
Consecința va fi un îngheț al procesului de consolidare a pămânutului agricol din România; efortul de a asimila parcele mici la un teren mai mare va deveni mai greu și mai costisitor. Ca să înțelegem de ce, trebuie să știm, mai întâi, cum se realizează consolidarea.
Pentru început, un agent local cu acces la o anumită zonă geografică acționează în numele unor investitori care semnează ante-contracte cu micii proprietari de terenuri. De regulă, aceste ante-contracte includ o clauză opt-out, care prevede încetarea relației contractuale în cazul în care nu se agreează, în vederea cumpărării, un număr suficient de parcele adiacente sau apropiate, astfel încât să rezulte un teren suficient de mare pentru a fi viabil din punct de vedere comercial.
Ca să vă faceți o idee, majoritatea investitorilor cu care am vorbit nu sunt interesați de achiziții sub 10.000 de hectare. Chiar presupunând că fiecare parcelă cumpărată are o suprafață de un hectar (deși multe sunt mult mai mici), vorbim despre 10.000 de terenuri diferite care trebuie cumpărate separat. În acest context, golurile create de eventuali terți care și-ar exercita dreptul de preemțiune ar fi o problemă. De asemenea, costul de achiziție va crește, din moment ce cumpărătorul va căuta să ofere cel mai bun preț posibil, pentru a descuraja exercitarea drepturilor de preemțiune prevăzute prin lege. (Pe de altă parte, se poate argumenta că prețurile per ansamblu vor coborî, pe fondul noilor restricții impuse la vânzare).
România nu are nevoie de un dreptul de preemțiune legal
Dreptul de preemțiune în sine nu ar trebui să fie o problemă. Într-adevăr, este stipulat de legislații similare consacrate în țări precum Franța sau Italia. Însă diferența esențială față de România este că pământul agricol din aceste țări este deja consolidat corespunzător, astfel încât să permită derularea la scară largă a afacerilor în agricultură. România nu a ajuns încă la această etapă.
Guvernul poate argumenta că, prin acordarea acestui drept proprietarilor de terenuri din apropiere, încurajează de fapt consolidarea. Vin însă cu următoarea observație: dacă vecinul deține un teren mic și își „consolidează” proprietatea cumpărând tot un teren mic, consolidarea în România are toate șansele să ajungă în faza optimă prin anul 2214.
În concluzie
Personal, am convingerea că micul proprietar din România încă nu înțelege că vânzarea terenului său va deveni un proces mult mai lent și mai complicat. Dacă, spre exemplu, domnul Popescu vrea să îi vândă vărului de peste drum jumătate de hectar de pământ, va fi nevoit să aștepte 30 de zile și să acorde drepturile de preemțiune prevăzute prin lege unei liste interminabile de oameni și entități. (În mod ironic, dacă un cetățean străin – sau un SRL controlat 100% de un cetățean străin – deține teren în vecinătatea unei parcele scoase la vânzare, atunci acest cetățean sau SRL va avea, la rândul său, drept de preemțiune!). Dreptul de preemțiune asupra terenurilor agricole a fost, într-adevăr, limitat după Revoluție și până în anul 2005, dar oare românii chiar doresc reinstaurarea sa, mai ales în această formulă mult mai restrictivă?
Opiniile aparțin autorului și nu reprezintă neapărat poziția Ziarului Financiar.